Pajak Menyewakan Rumah atau Ruko: Cara Menghitung dan Membayar PPh Final 10%

Jawaban singkat: berapa pajaknya?

Setiap kali Anda menerima uang sewa rumah, ruko, gudang, kios, apartemen, atau tanah, ada Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa. Ketentuannya ada dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Pasal 2 ayat (1) menyatakan penghasilan ini dikenai PPh final, dan Pasal 4 ayat (1) menetapkan tarifnya 10%.

"Final" artinya pajak itu tuntas begitu disetor. Penghasilan sewa tidak digabung lagi dengan gaji atau penghasilan lain untuk dihitung dengan tarif progresif di SPT Tahunan; ia hanya dilaporkan di bagian penghasilan yang dikenai PPh final. Konsekuensinya, biaya yang Anda keluarkan, seperti renovasi, cicilan KPR, atau PBB, tidak bisa dikurangkan.

Contoh sederhana: Anda mengontrakkan rumah Rp36.000.000 per tahun kepada sebuah keluarga. PPh yang terutang adalah 10% x Rp36.000.000 = Rp3.600.000, berapa pun biaya perbaikan yang Anda keluarkan tahun itu.

Apa saja yang masuk nilai bruto

Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017 menjelaskan bahwa jumlah bruto adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apa pun yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa. Ini termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan (service charge), dan fasilitas lainnya, baik perjanjiannya dibuat terpisah maupun disatukan.

• Uang sewa pokok bulanan atau tahunan.
• Biaya keamanan, kebersihan, atau pemeliharaan yang Anda tagihkan kepada penyewa.
• Service charge pada ruko atau ruang kantor yang dibayar ke pemilik.
• Pembayaran di muka untuk beberapa tahun sekaligus: seluruhnya dihitung saat diterima.

Strategi praktis: jangan memecah kontrak menjadi "sewa" dan "biaya pengelolaan" dengan harapan pajaknya lebih kecil. Keduanya tetap masuk dasar pengenaan. Uang jaminan (deposit) yang benar-benar akan dikembalikan pada umumnya bukan pembayaran sewa, tetapi tuliskan sifatnya dengan jelas di perjanjian agar tidak dianggap sewa terselubung.

Siapa yang harus menyetor: penyewa atau pemilik?

Pasal 3 PP 34/2017 membagi kewajiban berdasarkan siapa penyewanya. Bila penyewa adalah pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, misalnya instansi pemerintah, perusahaan (subjek pajak badan dalam negeri), penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, atau orang pribadi tertentu yang ditunjuk Direktur Jenderal Pajak, maka penyewa yang memotong 10% dan memberikan bukti pemotongan kepada Anda.

Bila penyewa bukan pemotong, misalnya keluarga yang mengontrak rumah untuk tempat tinggal atau pedagang perorangan biasa, maka menurut Pasal 3 ayat (3) pemilik wajib membayar sendiri PPh yang terutang.

1. Penyewa perusahaan atau instansi. Sepakati sejak awal apakah harga sewa yang tertulis sudah termasuk PPh. Bila tertulis Rp100 juta dan penyewa memotong 10%, Anda menerima Rp90 juta tunai ditambah bukti potong. Mintalah bukti potong itu, karena ia menjadi dasar laporan SPT Tahunan Anda.
2. Penyewa orang pribadi biasa. Anda menerima uang sewa penuh, lalu menyetor sendiri 10% ke kas negara melalui kode billing dan melaporkannya.
3. Penyewa perusahaan yang tidak memotong. Kewajiban pajak tidak hilang. Tanyakan kepada penyewa; bila memang tidak ada pemotongan, setorlah sendiri agar tidak terkena sanksi.

Cara menyetor sendiri langkah demi langkah

Panduan resmi Direktorat Jenderal Pajak untuk pembayaran sendiri PPh final Pasal 4 ayat (2) oleh orang pribadi menyebut kode MAP-KJS 411128-403 untuk sewa tanah dan/atau bangunan, dengan penyetoran paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan sewa diterima.

1. Pastikan Anda memiliki NPWP (bagi orang pribadi kini memakai NIK) dan akun di layanan pajak daring DJP.
2. Hitung 10% dari seluruh uang sewa yang diterima pada bulan itu.
3. Buat kode billing dengan jenis pajak 411128 dan jenis setoran 403, masa pajak sesuai bulan diterimanya sewa.
4. Bayar melalui bank, kantor pos, atau kanal pembayaran yang tersedia sebelum tanggal 15 bulan berikutnya, lalu simpan bukti penerimaan negara.
5. Laporkan sesuai ketentuan pelaporan yang berlaku di sistem DJP saat ini, dan cantumkan penghasilan sewa di SPT Tahunan pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final.

Karena sistem administrasi pajak sudah beralih ke Coretax, tampilan menu dan jenis formulir laporan bisa berbeda dari panduan lama. Bila ragu, hubungi Kring Pajak 1500200 atau datangi KPP tempat Anda terdaftar.

Kontrakan berbeda dengan rumah kos

Pasal 2 ayat (3) PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Penjelasannya mencontohkan kamar, asrama mahasiswa, asrama pekerja, dan rumah kos. Artinya, usaha kos tidak dikenai PPh final sewa 10%, melainkan diperlakukan sebagai penghasilan usaha. Pemilik kos orang pribadi yang memenuhi syarat dapat memakai skema PPh final UMKM 0,5% dengan batas peredaran bruto tertentu.

Menurut artikel di laman pajak.go.id, penentuannya dilihat dari keadaan sebenarnya dan pola transaksi, bukan dari nama usaha atau ada tidaknya perabot. Mengontrakkan satu rumah utuh kepada satu keluarga untuk setahun umumnya adalah sewa bangunan. Menyediakan kamar dengan layanan kebersihan, air, listrik, dan pengelolaan harian cenderung jasa penginapan.

Strategi agar tidak rugi dan tidak bermasalah

• Masukkan pajak ke dalam harga. Bila Anda ingin bersih Rp45 juta setahun dan penyewa akan memotong pajak, harga sewa yang tertulis sebaiknya Rp50 juta (Rp45 juta dibagi 90%).
• Tulis klausul pajak di perjanjian. Contoh: "Harga sewa Rp50.000.000 sudah termasuk PPh final 10% yang akan dipotong dan disetor oleh Penyewa; Penyewa wajib menyerahkan bukti pemotongan paling lambat 30 hari setelah pembayaran."
• Simpan arsip lengkap. Perjanjian sewa, kuitansi, mutasi rekening, bukti potong atau bukti setor. Arsip ini berguna bila ada surat imbauan dari kantor pajak.
• Sewa dibayar di muka beberapa tahun? Seluruh pembayaran yang diterima menjadi dasar pajak pada masa diterimanya, jadi siapkan dana pajaknya, jangan habiskan seluruh uang sewa.
• Jangan lupa pajak daerah. PPh sewa terpisah dari PBB. PBB tetap menjadi tanggungan pemilik kecuali diperjanjikan lain.

Bila terlambat atau belum pernah membayar

Banyak pemilik kontrakan baru sadar ada kewajiban ini setelah bertahun-tahun. Jalan terbaik adalah membetulkan sendiri sebelum ditegur: hitung pajak yang belum disetor per masa, setor, dan laporkan. Keterlambatan setor dapat dikenai sanksi administrasi berupa bunga sesuai Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan, yang besarnya mengikuti tarif bunga per bulan yang ditetapkan Menteri Keuangan. Sanksi biasanya jauh lebih ringan bila Anda membetulkan sendiri dibanding bila kekurangan ditemukan dalam pemeriksaan.

Hal yang sering keliru

• Mengira menyewakan satu rumah milik pribadi tidak kena pajak karena bukan usaha. PP 34/2017 tidak membedakan jumlah unit.
• Mengurangkan biaya renovasi atau cicilan KPR dari uang sewa sebelum menghitung 10%. PPh final dihitung dari bruto.
• Memisahkan biaya keamanan dan service charge dari kontrak agar pajaknya lebih kecil, padahal semuanya tetap termasuk bruto.
• Menerima potongan pajak dari penyewa perusahaan tetapi tidak meminta bukti potong, sehingga sulit membuktikan pajak sudah dibayar.
• Menyamakan usaha kos dengan kontrakan rumah; kos diperlakukan sebagai penghasilan usaha, bukan PPh final sewa 10%.

Pertanyaan yang sering diajukan

Saya menyewakan rumah kepada saudara dengan harga murah. Tetap kena pajak?

Ya, selama ada pembayaran sewa. Dasar pajaknya jumlah yang benar-benar dibayar. Bila sama sekali tanpa bayaran, tidak ada penghasilan sewa yang dipajaki.

Apakah fasilitas bebas pajak omzet sampai Rp500 juta berlaku untuk kontrakan?

Tidak. Artikel di laman pajak.go.id menegaskan fasilitas itu berlaku untuk penghasilan usaha UMKM, bukan untuk PPh final sewa tanah dan/atau bangunan.

Penyewa membayar sewa 3 tahun sekaligus. Bagaimana pajaknya?

PPh 10% dihitung dari seluruh jumlah yang diterima dan disetor pada masa pajak saat uang diterima.

Bagaimana jika rumah saya disewakan harian lewat aplikasi?

Sewa harian dengan layanan kepada tamu cenderung termasuk jasa penginapan, sehingga perlakuan pajaknya bisa berbeda dan ada juga pajak daerah atas jasa perhotelan. Konsultasikan dengan KPP.

Apakah penyewa perorangan wajib memotong pajak saya?

Umumnya tidak, kecuali orang pribadi itu ditunjuk sebagai pemotong oleh Direktur Jenderal Pajak. Bila tidak memotong, Anda yang menyetor sendiri.

Dasar hukum

• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (Pasal 2 ayat 1 dan 3, Pasal 3, Pasal 4 ayat 1 dan 2)
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (Pasal 4 ayat 2)
• Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan beserta perubahannya
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 (ketentuan perpajakan dalam rangka Coretax)

Dalam kategori yang sama

• Menghitung Total Biaya Membeli Rumah: Pajak dan Ongkos di Luar Harga yang Sering Terlupa
• Menghitung Total Biaya Membeli Rumah: Pajak dan Ongkos di Luar Harga yang Sering Terlupa

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.