Kontrak Konstruksi Lumsum atau Harga Satuan: Mana yang Lebih Aman bagi Pemilik?

Apa itu kontrak lumsum dan kontrak harga satuan

Kontrak kerja konstruksi adalah perjanjian tertulis antara pengguna jasa (pemilik) dan penyedia jasa (kontraktor) untuk pekerjaan konstruksi. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi mengatur bahwa kontrak dibuat tertulis dan memuat hal-hal pokok, di antaranya rumusan pekerjaan, nilai kontrak, cara pembayaran, jangka waktu, dan penyelesaian perselisihan.

Berdasarkan bentuk imbalannya, dikenal beberapa jenis kontrak. Dua yang paling sering dipakai:

• Lumsum (lump sum). Pemilik membayar jumlah tetap untuk seluruh pekerjaan yang digambarkan dalam gambar dan spesifikasi. Kontraktor menanggung risiko selisih volume, selama pekerjaan sesuai yang disepakati.
• Harga satuan (unit price). Pemilik membayar berdasarkan volume pekerjaan yang benar-benar terpasang dikalikan harga per satuan, misalnya per meter persegi plesteran atau per meter kubik beton. Volume akhir diukur di lapangan.

Selain itu, ada bentuk lain, seperti biaya ditambah imbalan jasa dan gabungan lumsum dengan harga satuan. Artikel ini membatasi pembahasan pada dua bentuk utama karena paling relevan bagi pemilik rumah dan bangunan kecil. Daftar lengkap bentuk imbalan dapat dilihat pada teks resmi undang-undang.

Pihak yang terkena persoalan ini adalah pemilik rumah, pengembang kecil, pengusaha yang membangun ruko, serta kontraktor dan mandor yang menerima pekerjaan. Sengketa kontrak sering bermula dari ketidakjelasan jenis kontrak.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Kontrak mengikat para pihak sebagai undang-undang bagi mereka. Prinsip ini berasal dari hukum perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu asas kebebasan berkontrak, selama tidak bertentangan dengan hukum. UU 2/2017 menambahkan aturan khusus untuk jasa konstruksi, dan UU 6/2023 mengubah sebagian ketentuan di dalamnya. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tidak berlaku lagi.

Beberapa pokok bahasa sehari-hari:

• Kontrak konstruksi harus tertulis. Perjanjian lisan sulit dibuktikan.
• Isi kontrak harus lengkap. Bagian yang kabur biasanya merugikan pihak yang menyusun, atau menimbulkan sengketa penafsiran.
• Perubahan pekerjaan harus tertulis dan disepakati kedua pihak.
• Jangka waktu pertanggungjawaban kegagalan bangunan harus dinyatakan dalam kontrak.
• Pembayaran dilakukan sesuai cara yang dituliskan, biasanya per termin menurut kemajuan pekerjaan.

Bentuk kontrak tidak dibatasi oleh pemerintah untuk pekerjaan swasta kecil. Pemerintah mengatur lebih ketat untuk pengadaan barang dan jasa pemerintah, yang tidak dibahas di sini.

Perbandingan lumsum dan harga satuan

Tidak ada bentuk yang selalu lebih baik. Pemilik yang memiliki gambar lengkap dan ingin kepastian biaya cenderung memilih lumsum. Pemilik yang pekerjaannya belum pasti, misalnya renovasi bangunan lama dengan kondisi tersembunyi, mungkin lebih aman dengan harga satuan, karena kontraktor tidak menambah cadangan risiko dalam harga.

Risiko bagi pemilik rumah

Pada kontrak lumsum, risiko terbesar bagi pemilik adalah kontraktor menurunkan kualitas untuk menutup biaya, atau menambah tagihan dengan alasan pekerjaan tambahan. Untuk menghindarinya, gambar dan spesifikasi harus rinci. Spesifikasi yang kabur, seperti "keramik kualitas baik", memberi ruang tafsir. Tulis merek, ukuran, atau standar, atau rincian yang dapat diukur.

Pada kontrak harga satuan, risiko pemilik adalah total biaya yang sulit diprediksi. Volume bisa bertambah karena kondisi lapangan atau karena pengukuran yang tidak teliti. Untuk mengendalikan, pasang batas atas biaya atau tentukan bahwa tambahan di atas persentase tertentu perlu persetujuan tertulis. Pemilik juga perlu hadir atau mengutus orang yang kompeten saat pengukuran.

Pada kedua bentuk, ada risiko umum: keterlambatan, cacat, dan penelantaran pekerjaan. Mitigasinya melalui termin yang mengikuti kemajuan, denda keterlambatan yang wajar, dan uang jaminan pemeliharaan. Penjelasan tentang perjanjian tukang dan termin ada pada tukang renovasi rumah, perjanjian tertulis, dan termin pembayaran.

Risiko bagi kontraktor

Kontraktor juga punya risiko. Pada lumsum, kontraktor menanggung kenaikan harga bahan yang tidak diperhitungkan dan selisih volume. Kontraktor yang salah menghitung bisa merugi. Pada harga satuan, risiko kontraktor adalah pemilik menolak mengukur atau menunda pembayaran. Karena itu, kontraktor perlu klausul yang mengatur pengukuran bersama, tenggat pembayaran, dan konsekuensi keterlambatan pembayaran.

Kontraktor yang merasa pekerjaan di luar lingkup sebaiknya segera menyampaikan secara tertulis sebelum mengerjakan. Pekerjaan tambahan tanpa persetujuan tertulis sulit ditagih. Hak menahan barang sebagai jaminan pembayaran dibahas pada hak retensi tukang menahan barang servis.

Langkah praktis menyusun kontrak

1. Siapkan gambar dan spesifikasi. Semakin lengkap, semakin kecil risiko sengketa. Untuk bangunan yang memerlukan persetujuan bangunan gedung, gambar itu sekaligus bahan permohonan izin.
2. Tentukan bentuk imbalan. Pilih lumsum, harga satuan, atau gabungan yang cocok dengan tingkat kepastian pekerjaan.
3. Susun rincian anggaran. Buat daftar pekerjaan, volume, satuan, dan harga. Dalam lumsum, daftar ini tetap berguna sebagai dasar perubahan.
4. Atur termin pembayaran. Kaitkan setiap termin dengan capaian yang dapat diperiksa.
5. Tulis aturan perubahan. Perubahan harus tertulis, menyebut dampak biaya dan waktu, dan ditandatangani bersama.
6. Tulis masa pemeliharaan dan pertanggungjawaban. Cantumkan jangka waktu perbaikan cacat dan pertanggungjawaban kegagalan bangunan. Lihat kegagalan bangunan, jasa konstruksi, tanggung jawab 10 tahun.
7. Tulis penyelesaian sengketa. Tentukan urutan: musyawarah, mediasi, lalu forum lain. Penjelasan ada pada penyelesaian sengketa konstruksi, dewan sengketa, dan adjudikasi.
8. Lampirkan dokumen. Gambar, spesifikasi, jadwal, dan daftar harga menjadi bagian tak terpisahkan dari kontrak.
9. Tandatangani dengan benar. Gunakan nama sah para pihak dan tanda tangan di setiap halaman. Pertimbangkan meterai sesuai ketentuan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan kontrak konstruksi mengalami pergeseran beberapa kali.

Pertama, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 diganti UU 2/2017. Jasa konstruksi kini menekankan kontrak tertulis, pertanggungjawaban kegagalan bangunan, dan sertifikasi.

Kedua, UU 2/2017 diubah sebagian oleh UU 6/2023, dan aturan pelaksananya diperbarui melalui PP 14/2021. Pelaku usaha perlu mengecek ketentuan terbaru.

Ketiga, perizinan bangunan beralih dari IMB ke PBG, yang menuntut gambar teknis dan standar tertentu. Perubahan ini memperkuat pentingnya gambar kerja yang lengkap sebelum kontrak ditandatangani.

Keempat, penyesuaian pidana berlaku sejak 2 Januari 2026. Kontrak yang melibatkan tindakan curang, misalnya pemalsuan dokumen sertifikasi, tunduk pada KUHP baru. Nominal pidana di undang-undang sektoral tidak disebut di sini.

Kesalahan umum

Contoh: dua penawaran untuk satu rumah

Contoh: Bu Tina (fiktif) menerima dua penawaran untuk membangun rumah satu lantai. Kontraktor A menawar lumsum dengan gambar lengkap, sedangkan kontraktor B menawar harga satuan karena tanah di lokasi belum diuji. Bu Tina memutuskan melakukan uji tanah lebih dulu. Hasilnya menunjukkan pondasi biasa cukup. Ia kemudian memilih lumsum dengan gambar dan spesifikasi terperinci, dilengkapi termin berbasis kemajuan dan uang jaminan pemeliharaan. Ia juga menulis bahwa perubahan hanya sah bila disetujui tertulis. Cerita ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Pekerjaan tambah dan pekerjaan kurang

Hampir tidak ada proyek yang berjalan persis seperti rencana. Pemilik mengubah keinginan, kondisi lapangan berbeda, atau bahan tertentu tidak tersedia. Karena itu kontrak perlu mengatur pekerjaan tambah dan kurang. Pekerjaan tambah adalah pekerjaan di luar lingkup awal yang diminta pemilik atau diperlukan karena kondisi nyata. Pekerjaan kurang adalah pekerjaan yang dihapus sehingga nilai kontrak berkurang.

Aturan yang baik biasanya berisi:

• permintaan perubahan diajukan tertulis disertai perkiraan biaya dan waktu;
• persetujuan tertulis pemilik sebelum pekerjaan dilakukan;
• harga pekerjaan tambah mengikuti harga satuan dalam daftar kuantitas atau disepakati baru;
• penyesuaian jadwal akibat perubahan;
• pencatatan semua perubahan dalam lampiran kontrak.

Pada kontrak lumsum, perubahan lingkup dihitung sebagai penyesuaian terhadap harga tetap. Pada harga satuan, volume yang bertambah atau berkurang otomatis memengaruhi tagihan, tetapi pekerjaan baru yang tidak ada dalam daftar tetap perlu kesepakatan harga. Selisih penafsiran di sini adalah sumber sengketa paling umum. Sengketa proyek secara lebih luas ada pada kontrak konstruksi dan sengketa proyek.

Jaminan, denda keterlambatan, dan asuransi

Selain harga, kontrak yang sehat mengatur jaminan dan sanksi. Beberapa instrumen yang lazim:

• Uang muka. Dibayar di awal agar kontraktor dapat membeli bahan. Besarnya disepakati, dan sebaiknya diimbangi jaminan, misalnya jaminan uang muka dari bank atau penahanan sebagian pembayaran berikutnya.
• Uang jaminan pelaksanaan. Pegangan pemilik bila kontraktor berhenti di tengah jalan.
• Uang jaminan pemeliharaan. Sebagian nilai kontrak ditahan sampai masa pemeliharaan selesai.
• Denda keterlambatan. Ditentukan per hari dengan batas maksimum. Denda yang berlebihan dapat dinilai tidak wajar, sehingga pilih angka yang proporsional. Pembahasan batas wajar ada pada klausul denda dan ganti rugi dalam kontrak bisnis, batas wajar.
• Asuransi. Untuk proyek besar, asuransi pekerjaan konstruksi dan tanggung jawab pihak ketiga membantu menutup risiko kecelakaan dan kerusakan.

Pemilik rumah tidak harus memakai semua instrumen itu. Namun, minimal ada termin yang terkait kemajuan, penahanan sebagian pembayaran, dan klausul keterlambatan yang jelas. Pemilik yang membayar penuh di depan kehilangan kendali. Pembahasan kasus uang muka yang hilang pada pekerjaan renovasi ada pada studi kasus renovasi rumah, uang muka hilang, jasa tukang.

Dokumentasi selama proyek berjalan

Kontrak yang baik tetap membutuhkan catatan lapangan. Pemilik atau wakilnya sebaiknya membuat laporan harian atau mingguan sederhana: pekerjaan yang dikerjakan, jumlah pekerja, bahan yang masuk, kendala, dan foto. Setiap pengukuran dan setiap perubahan ditandatangani bersama. Dokumen ini menjadi bukti bila muncul perbedaan tentang kemajuan pekerjaan atau volume.

Bila proyek menggunakan pengawas, mintalah laporan pengawas secara berkala. Jangan menyetujui termin sebelum pemeriksaan di lokasi. Tanda terima pembayaran harus disimpan, dan pembayaran sebaiknya lewat rekening atas nama penyedia jasa, bukan rekening pribadi pihak lain.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kontrak lumsum berarti harga tidak boleh berubah sama sekali? Tidak selalu. Harga tetap untuk lingkup yang disepakati. Perubahan lingkup, pekerjaan tambah, atau keadaan memaksa dapat mengubah nilai bila kontrak mengatur demikian.

Mana yang lebih murah? Tidak ada jawaban pasti. Lumsum bisa memuat cadangan risiko dalam harga. Harga satuan bisa lebih murah di awal tetapi total dapat berubah. Bandingkan kedua penawaran dengan rincian yang sama.

Apakah perjanjian dengan mandor cukup lewat pesan singkat? Pesan singkat dapat menjadi bukti, tetapi lebih baik membuat kontrak tertulis yang jelas. UU jasa konstruksi menghendaki kontrak tertulis untuk pekerjaan konstruksi.

Siapa yang menanggung kenaikan harga bahan? Tergantung kontrak. Lumsum umumnya menempatkan risikonya pada kontraktor kecuali ada klausul penyesuaian harga. Tuliskan hal itu secara eksplisit.

Ringkasan

• Kontrak lumsum memberi kepastian harga, sedangkan harga satuan membayar sesuai volume terpasang.
• Pilihan bergantung pada kelengkapan gambar, kepastian lingkup, dan pembagian risiko.
• Kontrak konstruksi harus tertulis, lengkap, dan memuat termin, perubahan, pemeliharaan, dan penyelesaian sengketa.
• Lampirkan gambar, spesifikasi, dan daftar kuantitas.
• Atur pekerjaan tambah dan kurang secara tertulis.
• UU 2/2017 sudah diubah sebagian oleh UU 6/2023, jadi periksa naskah terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 14 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi

Baca juga

• Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya
• Perjanjian Tukang Renovasi Rumah: Isi Surat, Termin Pembayaran, dan Serah Terima
• SBU dan SKK Konstruksi: Perizinan Kontraktor dan Tenaga Bersertifikat
• Sengketa Konstruksi: Musyawarah, Mediasi, Dewan Sengketa, dan Arbitrase

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.