Masa Pemeliharaan dan Garansi Struktur Rumah dari Pengembang: Apa Hak Pembeli?

Apa itu masa pemeliharaan dan garansi struktur

Masa pemeliharaan adalah jangka waktu setelah bangunan diserahterimakan, ketika pihak yang membangun masih berkewajiban memperbaiki cacat atau kerusakan yang muncul. Dalam kontrak konstruksi, masa ini lazim dikenal sebagai masa pemeliharaan setelah serah terima pertama. Dalam jual beli rumah, pembeli biasa menyebutnya garansi.

Garansi struktur berbeda dari perbaikan cacat ringan. Struktur adalah bagian yang menopang bangunan: pondasi, kolom, balok, pelat lantai, dan rangka atap. Kerusakan pada bagian ini menyangkut keselamatan penghuni. Karena itu, hukum menempatkannya dalam kategori yang lebih berat, yaitu kegagalan bangunan.

Yang terkena persoalan ini adalah pembeli rumah baru, baik rumah tapak, ruko, maupun unit apartemen, serta pemilik yang membangun rumah lewat kontraktor. Dari sisi lain, pengembang dan kontraktor perlu memahami kewajiban mereka agar tidak terjerat klaim berlarut-larut. Pembahasan khusus jangka waktu dan pihak yang menanggung kegagalan bangunan ada pada kegagalan bangunan jasa konstruksi, tanggung jawab 10 tahun.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar utama untuk jasa konstruksi adalah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, yang sebagian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Undang-undang ini mengatur bahwa penyedia jasa bertanggung jawab atas kegagalan bangunan. Menurut Pasal 65 ayat (1), tanggung jawab itu berlangsung selama jangka waktu sesuai rencana umur konstruksi. Pasal 65 ayat (2) membatasi, bila rencana umur konstruksi lebih dari sepuluh tahun, tanggung jawab penyedia jasa paling lama sepuluh tahun sejak penyerahan akhir layanan jasa konstruksi. Setelah jangka waktu itu, pengguna jasa bertanggung jawab atas kegagalan bangunan, menurut Pasal 65 ayat (3). Pasal 65 ayat (4) mewajibkan jangka waktu pertanggungjawaban dinyatakan dalam kontrak kerja konstruksi.

Penjelasan sederhananya:

• Kerusakan struktur yang membahayakan bangunan termasuk kegagalan bangunan, dan penyedia jasa menanggungnya selama jangka waktu yang ditentukan.
• Jangka waktu itu harus tertulis dalam kontrak. Pembeli rumah tidak otomatis menjadi pihak pada kontrak antara pengembang dan kontraktor, tetapi pengembang bertanggung jawab kepada pembeli menurut perjanjian jual beli dan hukum konsumen.
• Perbaikan cacat yang bukan struktur umumnya ditangani dalam masa pemeliharaan menurut perjanjian.

Selain itu, hubungan pembeli dan pengembang juga tunduk pada Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pelaku usaha wajib memberi barang yang sesuai dengan yang dijanjikan. Penjelasan umum garansi pada garansi dan barang cacat dapat membantu memahami logikanya.

Lamanya masa pemeliharaan dalam jual beli rumah tidak dipatok satu angka dalam artikel ini, karena ditentukan perjanjian. Sebagian pengembang menyebutkan beberapa bulan untuk perbaikan umum, tetapi rinciannya harus dibaca dari perjanjian Anda sendiri.

Cacat ringan, cacat berat, dan kegagalan bangunan

Membedakan jenis kerusakan membantu menentukan cara menuntut.

Tidak setiap retak berarti struktur rusak. Retak rambut pada plesteran sering wajar akibat penyusutan bahan. Retak yang melebar, menembus, atau disertai penurunan lantai perlu diperiksa ahli. Jangan menyimpulkan sendiri, dan jangan membiarkan kerusakan melebar tanpa dilaporkan.

Langkah praktis bagi pembeli

1. Periksa saat serah terima. Jangan menandatangani berita acara serah terima tanpa mengecek rumah. Buat daftar cacat yang ditemukan (disebut punch list) dan minta dicatat dalam berita acara. Jangan puas dengan janji lisan.
2. Simpan dokumen. Perjanjian jual beli, berita acara serah terima, gambar, spesifikasi, dan kartu garansi.
3. Dokumentasikan kerusakan. Foto dan video dengan tanggal, lengkap dengan meteran untuk mengukur retak.
4. Laporkan tertulis. Kirim surat atau pesan resmi ke pengembang atau pengelola, sebutkan lokasi dan jenis kerusakan, serta minta tanggal pemeriksaan.
5. Minta inspeksi bersama. Hadiri pemeriksaan dan catat hasilnya. Untuk dugaan masalah struktur, minta ahli yang independen, misalnya insinyur sipil yang berpengalaman.
6. Tagih jadwal perbaikan. Minta jadwal tertulis dan metode perbaikan. Perbaikan tambal sulam pada retak struktur dapat menutupi masalah.
7. Kirim somasi bila diabaikan. Berikan batas waktu wajar. Rujukan prosesnya ada pada rumah baru retak dan bocor, garansi bangunan dari developer.
8. Tempuh jalur lanjutan. Adukan ke dinas atau BPSK, atau gugat bila perlu. Perbandingan jalur dibahas pada sengketa pembeli properti, BPSK atau pengadilan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Konsep kegagalan bangunan bukan hal baru, tetapi pengaturannya berubah.

Pertama, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi telah diganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017. Rujukan lama pada artikel yang beredar sebelum 2017 perlu dibaca dengan hati-hati.

Kedua, UU 2/2017 diubah sebagian oleh UU 6/2023. Sebagian ketentuan jasa konstruksi bergeser, termasuk soal perizinan berusaha. Karena itu, kutipan pasal dari sumber lama sebaiknya dicocokkan dengan naskah terbaru.

Ketiga, izin bangunan rumah beralih dari IMB ke PBG, dan setelah bangunan selesai, pemilik memerlukan sertifikat laik fungsi. Bangunan yang tidak berizin menyulitkan klaim. Ulasan ada pada PBG, SLF, dan membangun rumah.

Keempat, peraturan pelaksana jasa konstruksi, termasuk tata cara penilaian kegagalan bangunan, diatur dalam peraturan pemerintah dan peraturan menteri. Rinciannya perlu dicek pada naskah resmi terbaru karena tidak diperiksa secara langsung untuk artikel ini.

Kesalahan umum

Contoh: retak di dinding setelah musim hujan

Contoh: Pak Joni (fiktif) membeli rumah baru dan menerima serah terima pada awal tahun. Menjelang akhir musim hujan, muncul retak diagonal di dinding ruang tamu, dan lantai terasa miring. Ia memotret retak dengan penggaris, mencatat tanggal, lalu mengirim surat laporan ke pengembang. Pengembang mengirim tukang yang hanya menambal plesteran. Pak Joni menolak karena retaknya muncul kembali, lalu meminta pemeriksaan oleh insinyur independen. Hasilnya menunjukkan penurunan pondasi di satu sisi. Ia kemudian mengirim somasi dengan melampirkan laporan ahli. Cerita ini fiktif dan tidak menjamin hasil.

Hak pengembang dan batas klaim

Garansi tidak berarti pengembang menanggung segala kerusakan. Ada pengecualian yang wajar, dan pembeli sebaiknya memahaminya agar klaim tidak ditolak:

• kerusakan akibat pemakaian yang tidak wajar, misalnya membongkar dinding penyangga;
• kerusakan akibat bencana alam di luar kemampuan manusia, yang dikenal sebagai keadaan memaksa;
• perubahan bangunan oleh pembeli tanpa persetujuan, seperti menambah lantai tanpa menghitung struktur;
• kurangnya perawatan, misalnya atap yang tidak dibersihkan sehingga talang bocor;
• cacat yang muncul setelah masa garansi berakhir, kecuali tergolong kegagalan bangunan.

Perubahan oleh pembeli perlu perhatian khusus. Menambah lantai atau membongkar tembok tanpa perhitungan dapat mengubah beban dan memicu retak. Pengembang akan berdalih bahwa kerusakan timbul akibat perubahan itu. Karena itu, sebelum merenovasi, simpan dokumentasi kondisi awal dan ajukan izin bila diperlukan. Perjanjian dengan tukang untuk renovasi dibahas pada tukang renovasi rumah, perjanjian tertulis, dan termin pembayaran.

Pengembang pun berhak meminta pembeli memberi akses untuk pemeriksaan dan perbaikan. Pembeli yang menolak akses sehingga perbaikan tertunda dapat dianggap menghambat. Sikap kooperatif tetapi tertib memperkuat posisi pembeli.

Hubungan pengembang, kontraktor, dan pembeli

Pembeli sering tidak tahu siapa yang membangun rumahnya. Dalam banyak proyek, pengembang menunjuk kontraktor, lalu menjual rumah kepada pembeli. Pembeli tidak punya kontrak dengan kontraktor, sehingga tuntutan diarahkan kepada pengembang. Pengembang kemudian dapat meminta pertanggungjawaban kontraktor berdasarkan kontrak mereka. Pembeli tidak perlu menunggu pengembang dan kontraktor berdebat. Tuntutan pembeli ditujukan kepada pihak yang menjual rumah.

Pengembang yang kontraktornya bermasalah tetap berkewajiban kepada pembeli. Karena itu, pembeli boleh menanyakan nama kontraktor dan sertifikasinya. Tentang sertifikat badan usaha konstruksi, lihat SBU dan sertifikat badan usaha jasa konstruksi. Kontraktor yang tidak bersertifikat sudah merupakan tanda peringatan.

Serah terima pertama, serah terima akhir, dan uang jaminan

Dalam kontrak konstruksi dikenal dua tahap serah terima. Serah terima pertama terjadi ketika pekerjaan selesai dan dinilai sesuai. Sesudah itu masa pemeliharaan berjalan. Serah terima akhir terjadi di akhir masa pemeliharaan, ketika kontraktor sudah memperbaiki cacat yang muncul. Pada perjanjian bangunan pribadi, pemilik biasanya menahan sebagian pembayaran sebagai uang jaminan pemeliharaan, yang dikenal sebagai retensi, sampai serah terima akhir.

Retensi melindungi pemilik. Bila kontraktor tidak memperbaiki cacat, pemilik dapat memakai dana itu untuk memperbaikinya lewat pihak lain. Besaran dan syarat pencairannya diatur kontrak, sehingga pemilik perlu menuliskannya jelas. Pada jual beli rumah dari pengembang, mekanisme serupa jarang berbentuk retensi pada pembeli. Perlindungan pembeli lebih berupa ketentuan garansi dalam perjanjian dan hak untuk mengajukan komplain.

Bila Anda membangun rumah lewat kontraktor kecil, jangan membayar lunas sebelum pekerjaan diperiksa dan cacat dicatat. Pembayaran termin yang baik mengaitkan jumlah dengan kemajuan pekerjaan nyata. Panduan tentang termin dan serah terima ada pada artikel tukang renovasi di atas, dan hak kontraktor menahan barang dibahas pada hak retensi tukang menahan barang servis.

Peran sertifikat dan dokumen setelah serah terima

Setelah serah terima, pembeli rumah masih punya urusan dokumen yang berkaitan dengan garansi. Sertipikat harus dipecah atas nama pembeli, izin bangunan dan sertifikat laik fungsi harus ada, dan kartu garansi, bila ada, harus disimpan. Pengembang yang lalai mengurus dokumen mengurangi kemampuan pembeli menuntut. Misalnya, rumah yang tidak punya persetujuan bangunan sulit dipakai sebagai dasar permohonan sambungan layanan tertentu atau pengajuan kredit. Penjelasan sertipikat belum dipecah ada pada sertipikat rumah belum dipecah developer setelah lunas.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama garansi rumah baru? Tidak ada angka tunggal yang dapat dipastikan di sini. Masa pemeliharaan ditentukan perjanjian. Untuk kegagalan bangunan, jangka waktu tanggung jawab penyedia jasa mengikuti rencana umur konstruksi dengan batas paling lama sepuluh tahun sejak penyerahan akhir, sebagaimana Pasal 65 UU 2/2017.

Apakah garansi hilang bila saya sudah menandatangani serah terima? Tidak otomatis. Tanda tangan serah terima menandai penyerahan, tetapi tanggung jawab atas cacat tersembunyi dan kegagalan bangunan tidak lenyap hanya karena itu. Namun, cacat yang jelas terlihat dan tidak dicatat akan lebih sulit dituntut.

Apakah saya boleh menahan cicilan bila rumah rusak? Hati-hati. Menahan cicilan tanpa dasar jelas dapat membuat Anda dianggap wanprestasi, terutama bila cicilan ke bank. Bicarakan dengan bank dan pengembang secara tertulis, lalu minta nasihat hukum.

Apakah asuransi bisa membantu? Asuransi bangunan melindungi kerusakan akibat risiko tertentu, seperti kebakaran atau bencana, bukan cacat konstruksi. Baca polis Anda untuk melihat pengecualiannya.

Ringkasan

• Masa pemeliharaan menangani cacat setelah serah terima, sedangkan kegagalan bangunan menyangkut struktur dan tanggung jawabnya lebih lama.
• Pasal 65 UU 2/2017 mengatur jangka waktu tanggung jawab penyedia jasa, dengan batas paling lama sepuluh tahun bila umur konstruksi lebih dari sepuluh tahun.
• Isi perjanjian dan berita acara serah terima menentukan klaim cacat umum.
• Laporkan kerusakan secara tertulis, dokumentasikan, dan minta pemeriksaan ahli bila struktur diduga rusak.
• Kirim somasi sebelum menempuh BPSK atau pengadilan.
• UU 2/2017 sudah diubah sebagian oleh UU 6/2023, jadi periksa teks terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Baca juga

• Kegagalan Bangunan: Siapa yang Bertanggung Jawab dan Sampai Kapan?
• Garansi dan Barang Cacat: Hak Konsumen, Kewajiban Penjual, dan Cara Klaim
• Sengketa Pembeli Properti: Pilih BPSK atau Pengadilan?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.