Eksekusi Pengosongan Tanah dan Bangunan: Prosedur, Peran Juru Sita, dan Hak Pihak yang Dikosongkan

Apa itu eksekusi pengosongan dan siapa yang terkena

Eksekusi pengosongan adalah pelaksanaan paksa putusan yang memerintahkan seseorang mengosongkan dan menyerahkan tanah, rumah, atau bangunan kepada pihak yang berhak. Dalam bahasa hukum disebut eksekusi riil, karena yang diserahkan adalah barangnya, bukan uang.

Yang terkena adalah penghuni atau penguasa objek yang kalah dalam perkara, serta siapa pun yang menempati objek itu atas hak dari pihak yang kalah, misalnya penyewa atau keluarga. Di sisi lain, pemenang perkara adalah pemohon eksekusi yang berhak menerima objek.

Eksekusi pengosongan biasanya lahir dari sengketa kepemilikan, jual beli yang bermasalah, sewa yang berakhir, atau pembagian warisan. Contoh perkaranya dapat dibaca pada studi kasus eksekusi pengosongan rumah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasarnya hukum acara perdata, yaitu HIR (Herziene Inlandsch Reglement) untuk Jawa dan Madura, ditambah pedoman Mahkamah Agung. Intinya:

• Eksekusi riil hanya dapat dilakukan bila amar putusan jelas memerintahkan pengosongan atau penyerahan dan putusan sudah berkekuatan hukum tetap, atau dapat dijalankan lebih dahulu.
• Objek harus jelas: letak, batas, luas. Amar yang samar membuat eksekusi sulit dan dapat dinyatakan tidak dapat dilaksanakan.
• Ketua pengadilan negeri memimpin pelaksanaan, juru sita menjalankannya, dan aparat keamanan membantu menjaga ketertiban.
• Pihak yang dikosongkan wajib dipanggil terlebih dahulu dan ditegur, sebagaimana dibahas pada aanmaning.
• Bila objek tidak dapat dieksekusi karena sebab tertentu, pengadilan menyatakannya dalam penetapan. Pembahasannya ada pada putusan non-executable.

Tahapan dari permohonan sampai serah terima

1. Permohonan eksekusi. Pemenang mengajukan permohonan tertulis kepada ketua pengadilan dengan menyertakan salinan putusan dan bukti kekuatan hukum tetap.
2. Teguran. Pihak yang kalah dipanggil dan diberi waktu melaksanakan secara sukarela.
3. Pencocokan objek (konstatering). Juru sita mendatangi lokasi bersama pemohon, mencocokkan batas dan luas dengan amar putusan, dan mencatatnya. Bila perlu, perwakilan kantor pertanahan hadir mengukur.
4. Penetapan hari eksekusi. Ketua pengadilan menetapkan hari, lalu menyampaikan pemberitahuan kepada pihak yang dikosongkan dan instansi terkait, seperti pemerintah setempat dan kepolisian.
5. Pelaksanaan. Pada hari yang ditentukan, juru sita membacakan penetapan, meminta penghuni keluar, dan mengeluarkan barang bila perlu.
6. Serah terima. Objek diserahkan kepada pemenang. Berita acara ditandatangani oleh juru sita dan saksi.
7. Pelaporan. Berita acara dimasukkan ke berkas perkara.

Biaya umumnya mencakup panjar pemanggilan, biaya pencocokan, biaya pengamanan, dan angkut barang. Rinciannya ditetapkan pengadilan; jangan membayar kepada pihak di luar kepaniteraan.

Peran juru sita, aparat, dan pihak lain

Juru sita adalah pejabat pengadilan yang menjalankan perintah ketua. Ia dibantu juru sita pengganti dan didampingi dua orang saksi. Tugasnya membacakan penetapan, memastikan objek sesuai, dan membuat berita acara.

Kepolisian dan, bila diperlukan, pihak pengamanan lain membantu menjaga ketertiban. Mereka tidak menentukan keputusan eksekusi, hanya mengamankan. Pemerintah desa atau kelurahan biasanya diberi tahu dan dapat hadir sebagai saksi. Kantor pertanahan hadir pada pencocokan bila batas tanah perlu diukur ulang.

Pemenang perkara tidak berhak mengambil tindakan sendiri, misalnya merusak atau mengusir tanpa penetapan. Tindakan main hakim sendiri dapat menimbulkan perkara baru.

Hak pihak yang dikosongkan

Penghuni tetap memiliki hak penting:

• hak dipanggil dan diberi tahu secara patut sebelum pelaksanaan;
• hak meminta salinan penetapan dan berita acara;
• hak mengamankan barang pribadi, termasuk surat berharga dan perlengkapan rumah tangga;
• hak diperlakukan wajar, misalnya perhatian pada anak, lansia, dan orang sakit;
• hak mengajukan perlawanan bila ada pelanggaran prosedur atau bila objek bukan milik pihak yang kalah. Lihat perlawanan terhadap sita dan eksekusi.

Barang penghuni yang dikeluarkan dicatat dalam berita acara. Barang itu dititipkan atau diserahkan kepada penghuni, bukan menjadi milik pemenang. Jika barang tidak diambil, penitipannya mengikuti kebijakan pengadilan. Simpan foto kondisi barang sebelum dikeluarkan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Ketentuan dasar eksekusi riil dalam HIR relatif stabil. Beberapa hal dalam praktik perlu dicermati:

• pedoman Mahkamah Agung mengenai pencocokan objek dan eksekusi diperbarui dari waktu ke waktu, sehingga tata cara kecil dapat berbeda dengan panduan lama;
• layanan elektronik pengadilan memengaruhi cara pendaftaran dan pemanggilan;
• tanah yang sudah bersertipikat atas nama pihak lain yang tidak digugat dapat menghambat eksekusi. Pihak ketiga yang punya hak dapat melawan.

Tidak ada perubahan undang-undang besar yang mengubah inti eksekusi pengosongan dalam beberapa tahun terakhir yang dapat dipastikan di sini. Karena itu, periksa teks resmi dan arahan pengadilan setempat.

Mempersiapkan hari eksekusi

Bagi penghuni, persiapan terbaik adalah tidak menunggu hari terakhir. Mulailah dari menyortir barang: dokumen penting, perlengkapan sekolah anak, obat-obatan, dan barang bernilai. Siapkan kendaraan atau tempat penitipan. Bila ada hewan peliharaan atau usaha rumahan, pikirkan pemindahannya. Memberi tahu keluarga dan tetangga membantu mengurangi ketegangan.

Bagi pemenang, siapkan surat kuasa bagi wakil yang hadir, salinan penetapan, dan alat dokumentasi. Hadirkan pihak yang akan menerima kunci atau menjaga objek. Pastikan akses air dan listrik tidak diputus sepihak sebelum penetapan memungkinkan. Pemutusan layanan tanpa dasar dapat menimbulkan sengketa tambahan.

Pada hari pelaksanaan, ketertiban menjadi tujuan utama. Juru sita biasanya memberi waktu singkat bagi penghuni untuk keluar secara sukarela sebelum barang dikeluarkan. Perempuan, anak, dan orang sakit mendapat perhatian khusus dalam praktik. Dokumentasi foto atau video oleh juru sita membantu bila kemudian muncul keberatan.

Bila objek dijaminkan atau dikuasai pihak lain

Kadang objek yang hendak dikosongkan sedang menjadi jaminan utang di bank. Dalam kondisi ini, hak bank sebagai pemegang hak tanggungan tidak otomatis hilang karena putusan antara dua pihak lain. Pengadilan akan melihat apakah bank menjadi pihak dalam perkara. Hubungan antara eksekusi putusan dan lelang jaminan dijelaskan di lelang eksekusi hak tanggungan.

Situasi lain muncul ketika objek disewakan kepada pihak yang tidak mengetahui sengketa. Penyewa dapat mengajukan perlawanan dan meminta waktu menyelesaikan masa sewa. Pemenang perlu mempertimbangkan negosiasi, misalnya membiarkan penyewa tinggal sampai sewa berakhir dengan pembayaran sewa kepada pemenang. Cara ini sering lebih murah daripada menunggu putusan perlawanan.

Jika sebagian objek ternyata berada di luar amar putusan, eksekusi dapat dibatasi pada bagian yang sesuai amar. Sisanya memerlukan putusan lain.

Kesalahan umum

Contoh: Pemilik tanah fiktif memenangkan perkara terhadap seseorang yang menempati rumahnya tanpa hak. Setelah putusan tetap dan teguran tidak dipatuhi, juru sita mencocokkan batas bersama petugas kantor pertanahan. Pengadilan menetapkan hari eksekusi dan memberitahu kelurahan dan kepolisian. Pada hari itu, penghuni mengeluarkan barang sendiri dengan bantuan petugas, lalu kunci diserahkan kepada pemilik. Berita acara ditandatangani semua pihak.

Eksekusi dan putusan yang masih diupayakan

Banding dan kasasi menunda eksekusi, kecuali putusan serta merta. Peninjauan kembali tidak menunda eksekusi. Kerangka upaya hukum dijelaskan pada banding, kasasi, dan peninjauan kembali. Bila putusan memuat uang paksa, keterlambatan mengosongkan dapat menambah beban finansial, seperti dalam uang paksa atau dwangsom.

Pembeli yang menerima objek hasil lelang juga dapat memerlukan pengosongan. Prosesnya mirip dan dijelaskan di pembeli lelang eksekusi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah eksekusi pengosongan bisa dilakukan tanpa pemberitahuan? Tidak. Pihak yang dikosongkan harus dipanggil dan diberi tahu secara patut. Pemberitahuan tertulis atas hari pelaksanaan lazim dilakukan.

Bagaimana dengan penyewa atau penghuni yang tidak menjadi pihak dalam perkara? Mereka dapat mengajukan perlawanan sebagai pihak ketiga. Pengadilan menilai apakah hak mereka berdiri sendiri. Hasilnya bisa berupa penundaan atau pengecualian objek.

Apakah barang pribadi boleh diambil pemenang? Tidak. Barang pribadi tetap milik penghuni. Barang dikeluarkan, dicatat, lalu diserahkan atau dititipkan.

Berapa lama waktu antara teguran dan pengosongan? Tidak ada angka tunggal. Bergantung pada penjadwalan pengadilan, pengamanan, dan ada tidaknya perlawanan. Bersiaplah untuk berminggu-minggu hingga berbulan-bulan.

Ringkasan

• Pengosongan dilakukan atas dasar putusan tetap dengan amar dan objek yang jelas.
• Tahapan: permohonan, teguran, pencocokan, penetapan hari, pelaksanaan, serah terima.
• Juru sita memimpin pelaksanaan; aparat hanya mengamankan.
• Penghuni berhak atas pemberitahuan, inventarisasi barang, dan perlawanan.
• Banding dan kasasi menunda eksekusi, peninjauan kembali tidak.
• Periksa selalu teks resmi dan arahan pengadilan setempat.

Dasar hukum

• HIR (Herziene Inlandsch Reglement), Staatsblad 1941 Nomor 44
• UU No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman

Baca juga

• Eksekusi Putusan Perdata: Aanmaning, Sita Eksekusi, dan Lelang
• Aanmaning: Teguran Pengadilan kepada Pihak yang Kalah Sebelum Eksekusi
• Putusan Non-Executable: Mengapa Putusan Tidak Dapat Dieksekusi dan Apa Langkah Pemenang

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.