Contoh Perjanjian Jual Beli Usaha (Asset Deal) dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian jual beli usaha (asset deal) dan kapan dipakai

Perjanjian jual beli usaha adalah perjanjian ketika seseorang atau badan usaha membeli sebuah usaha yang sedang berjalan, misalnya kedai kopi, toko bangunan, bengkel, atau usaha katering. Dalam skema asset deal, pembeli tidak membeli saham PT atau bagian CV milik penjual. Yang dibeli adalah aset dan kegiatan usahanya: peralatan, persediaan, merek, daftar pelanggan, kontrak, akun media sosial, dan sering kali pekerjanya.

Skema ini banyak dipakai UMKM karena usaha kecil sering dijalankan perorangan tanpa badan hukum, sehingga memang tidak ada saham yang bisa dijual. Skema ini juga dipilih pembeli yang tidak mau ikut menanggung utang atau masalah lama badan usaha penjual.

Bandingkan dengan jual beli saham (share deal): pembeli menjadi pemilik badan usaha beserta seluruh hak dan kewajibannya, termasuk utang yang belum diketahui. Pada asset deal, pembeli hanya menerima apa yang tercantum dalam daftar.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• Syarat sah dan kekuatan mengikat. Perjanjian sah bila memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata dan mengikat seperti undang-undang bagi para pihak (Pasal 1338).
• Jual beli dan penyerahan. Aturan jual beli dalam KUHPerdata berlaku. Setiap jenis aset punya cara penyerahan sendiri: barang bergerak diserahkan secara nyata, piutang dengan akta pengalihan (cessie) dan pemberitahuan kepada debitur, tanah dengan akta PPAT, kendaraan dengan balik nama.
• Kontrak tidak pindah sendiri. Mengganti pihak dalam kontrak pada dasarnya memerlukan persetujuan pihak lawan. Tanpa itu, kontrak tetap antara penjual dan pihak lawan.
• Merek. Merek terdaftar dapat dialihkan, dan pengalihannya wajib dimohonkan pencatatannya ke Direktorat Jenderal Kekayaan Intelektual (DJKI) menurut UU 20/2016 tentang Merek dan Indikasi Geografis.
• Pekerja. UU Ketenagakerjaan mengatur bahwa perjanjian kerja tidak berakhir hanya karena hak atas perusahaan beralih, dan hak pekerja tidak boleh dikurangi. Bila hubungan kerja berakhir, hak pekerja dihitung menurut PP 35/2021.
• Persaingan usaha. Untuk transaksi besar, periksa kewajiban pemberitahuan pengambilalihan kepada KPPU berdasarkan UU 5/1999 dan peraturan pelaksananya.

Aturan ketenagakerjaan sedang dalam masa perubahan setelah Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 168/PUU-XXI/2023. Periksa aturan terbaru sebelum menghitung hak pekerja.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas penjual dan pembeli, termasuk NIB dan dasar kewenangan penanda tangan.
• Definisi aset yang dijual, aset yang dikecualikan (misalnya kas dan piutang lama), dan kewajiban yang tidak diambil alih.
• Harga, alokasi harga per kelompok aset, jadwal pembayaran, dan dana tahanan (holdback).
• Mekanisme penyesuaian harga berdasarkan stock opname persediaan pada tanggal penyerahan.
• Syarat penyerahan: persetujuan organ perusahaan, persetujuan pihak lawan kontrak, pelepasan jaminan.
• Pengalihan merek, nama usaha, domain, dan akun digital.
• Skema pekerja dan siapa yang menanggung hak pekerja.
• Pernyataan dan jaminan penjual, ganti rugi, dan batasnya.
• Masa transisi dan larangan bersaing yang wajar.
• Lampiran: daftar aset, kontrak, pekerja, format persetujuan pengalihan, dan daftar pengungkapan.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Mulai dari uji tuntas. Minta bukti kepemilikan aset, laporan penjualan, kontrak, data pekerja, dan bukti pajak. Cek apakah ada aset yang dijaminkan fidusia atau hak tanggungan.
2. Susun Lampiran 1. Catat setiap aset berwujud dengan merek, nomor seri, kondisi, dan bukti milik. Pisahkan persediaan, merek, aset digital, dan goodwill.
3. Tentukan nilai persediaan acuan. Harga dasar dihitung dengan persediaan acuan; selisih hasil stock opname pada hari penyerahan menambah atau mengurangi harga.
4. Daftar kontrak di Lampiran 2. Tandai kontrak yang wajib mendapat persetujuan pihak lawan, misalnya sewa tempat usaha dan kontrak pemasok utama.
5. Pilih skema pekerja. Bicarakan dengan pekerja. Bila dialihkan, mintakan persetujuan tertulis dan akui masa kerjanya. Bila tidak, penjual menyelesaikan hak pekerja sebelum penyerahan.
6. Atur pembayaran bertahap. Uang muka, pembayaran saat penyerahan, dan dana tahanan beberapa bulan untuk menutup klaim yang muncul belakangan.
7. Isi masa transisi. Tentukan berapa lama penjual membantu, misalnya memperkenalkan pelanggan dan melatih pengelola baru.
8. Batasi larangan bersaing. Tulis jenis usaha, radius atau wilayah, dan jangka waktu yang masuk akal.
9. Tanda tangan dan dokumen turunan. Setelah perjanjian, buat berita acara serah terima, akta PPAT untuk tanah, dokumen balik nama kendaraan, dan permohonan pencatatan pengalihan merek.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap kontrak sewa tempat ikut pindah. Pemilik tempat bisa menolak atau menaikkan sewa. Jadikan persetujuannya syarat penyerahan.
• Melupakan pekerja. Pekerja yang tidak diajak bicara bisa menuntut hak, dan sengketa itu dapat menyeret pembeli.
• Membeli merek yang belum terdaftar tanpa memeriksa. Bisa jadi pihak lain sudah lebih dulu mendaftarkan merek yang sama.
• Tidak ada dana tahanan. Tanpa dana tahanan, pembeli sulit menagih ganti rugi bila muncul tagihan lama atau keluhan konsumen.
• Larangan bersaing seumur hidup atau seluruh Indonesia. Terlalu luas, sulit dipertahankan bila disengketakan.
• Lupa pajak. PPN atas penyerahan aset oleh penjual PKP, PPh final dan BPHTB untuk tanah dan bangunan perlu dihitung sejak awal.

Contoh singkat

Kerangka berikut hanya ilustrasi, bukan template lengkap.

• Penjual: CV [nama], pemilik usaha "[nama usaha]" di [alamat].
• Pembeli: PT [nama].
• Objek: aset dalam Lampiran 1, persediaan per tanggal penyerahan, merek "[merek]", akun media sosial, dan kontrak dalam Lampiran 2.
• Harga dasar Rp[....]; disesuaikan dengan hasil stock opname.
• Pembayaran: uang muka Rp[....], saat penyerahan Rp[....], dana tahanan Rp[....] selama [....] bulan.
• Pekerja: dialihkan dengan persetujuan tertulis; masa kerja diakui.
• Masa transisi [....] minggu; larangan bersaing [....] tahun dalam radius [....] km.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya asset deal dan membeli saham?

Pada asset deal Anda hanya membeli aset dan kontrak yang tercantum. Utang dan masalah lama tetap pada penjual. Pada jual beli saham, Anda menjadi pemilik badan usaha beserta seluruh kewajibannya, termasuk yang belum diketahui.

Apakah pekerja otomatis menjadi pekerja pembeli?

Tidak otomatis dalam asset deal, karena pemberi kerjanya tetap penjual. Untuk memindahkan pekerja, mintakan persetujuan pekerja dan buat perjanjian kerja dengan pembeli yang tidak mengurangi haknya. Bila pekerja tidak dialihkan, penjual harus menyelesaikan hubungan kerja sesuai prosedur dan membayar hak pekerja.

Apakah izin usaha penjual bisa dipakai pembeli?

Umumnya tidak. Perizinan berusaha melekat pada pemegang NIB. Pembeli perlu mengurus izin sendiri melalui OSS sebelum atau segera setelah penyerahan.

Perlukah notaris?

Perjanjian ini dapat dibuat di bawah tangan. Namun aset tertentu memerlukan akta autentik, misalnya tanah dan bangunan dengan akta PPAT. Untuk nilai transaksi besar, mintalah peninjauan advokat atau notaris.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1320, 1338, dan ketentuan jual beli
• UU 20/2016 tentang Merek dan Indikasi Geografis
• UU 13/2003 tentang Ketenagakerjaan jo. UU 6/2023
• PP 35/2021 tentang PKWT, Alih Daya, Waktu Kerja dan Waktu Istirahat, dan PHK
• UU 5/1999 tentang Larangan Praktik Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Draf Anggaran Dasar Koperasi dan Cara Mengisinya
• Contoh Draf Anggaran Dasar Perkumpulan Berbadan Hukum dan Cara Mengisinya
• Contoh Draf Anggaran Dasar Yayasan dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.