BPHTB Terutang Sejak PPJB: Kapan Dibayar dan Bagaimana Jika Jual Beli Batal

Kenapa saat terutang BPHTB penting

Pak Dimas membeli rumah seken seharga Rp900 juta. Ia menandatangani PPJB di notaris pada Desember 2025 karena sertifikat masih dalam proses roya. AJB baru bisa dibuat di PPAT pada Maret 2026. Petugas pajak daerah kemudian menyebut bahwa BPHTB-nya sudah terutang sejak Desember.

Pak Dimas kaget, sebab selama ini ia mengira BPHTB baru muncul saat AJB. Sejak berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, saat terutang untuk jual beli memang bergeser ke tanggal PPJB. Pergeseran ini memengaruhi tahun NJOP pembanding, tarif Perda yang dipakai, dan urusan bila transaksi batal.

Apa kata aturannya

Pasal 49 huruf a UU 1/2022 menetapkan saat terutang BPHTB untuk jual beli pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Aturan pelaksananya, Pasal 18 ayat (2) huruf a PP 35/2023, mengulang ketentuan yang sama. Pasal 18 ayat (3) menambahkan bahwa bila jual beli tidak memakai PPJB, saat terutangnya adalah ketika AJB ditandatangani.

Pembayarannya diatur dalam Pasal 59 ayat (8) sampai ayat (10) PP 35/2023. BPHTB dari jual beli dibayar berdasarkan nilai perolehan objek pajak. Pembayaran paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan AJB.

Jenis perolehan	Saat BPHTB terutang
Jual beli dengan PPJB	Tanggal PPJB dibuat dan ditandatangani
Jual beli tanpa PPJB	Tanggal AJB ditandatangani
Hibah, tukar-menukar, hibah wasiat	Tanggal akta dibuat dan ditandatangani
Waris	Tanggal ahli waris mendaftarkan peralihan ke kantor pertanahan
Lelang	Tanggal penunjukan pemenang lelang

Tabel di atas diringkas dari Pasal 49 UU 1/2022. Pihak yang wajib membayar adalah orang atau badan yang memperoleh hak, yaitu pembeli (Pasal 45).

Cara menghitung secara garis besar

Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak. Untuk jual beli, nilainya adalah harga transaksi (Pasal 46 ayat (2) huruf a). Bila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan, yang dipakai adalah NJOP tersebut (Pasal 46 ayat (3)).

Dari dasar itu dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Undang-undang menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tersebut (Pasal 46 ayat (5)). Tarifnya paling tinggi 5% dan ditetapkan dengan Perda (Pasal 47).

Contoh: harga Rp900 juta, NPOPTKP Rp80 juta, tarif Perda 5%. BPHTB terutang = (Rp900 juta − Rp80 juta) × 5% = Rp41 juta. Angka NPOPTKP dan tarif di daerah Anda bisa berbeda, jadi cek Perda setempat melalui Database Perda.

Karena saat terutangnya tanggal PPJB, NJOP pembanding yang relevan adalah NJOP pada tahun PPJB. Bila PPJB dan AJB berbeda tahun, tanyakan kepada petugas pajak daerah tahun NJOP mana yang dipakai dalam sistem validasi mereka.

Peran PPAT, notaris, dan kantor pertanahan

Pasal 60 ayat (1) PP 35/2023 mewajibkan PPAT atau notaris meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Mereka juga wajib melaporkan pembuatan PPJB dan akta tanah kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Pelanggaran kewajiban itu diancam denda administratif sebagaimana diatur dalam Pasal 60 ayat (2).

Di ujung proses, Pasal 61 PP 35/2023 menyatakan kepala kantor pertanahan hanya dapat mendaftarkan peralihan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Artinya, tanpa bukti bayar, balik nama tidak bisa diproses.

Bila PPJB berubah atau batal

Transaksi tidak selalu mulus. Bank bisa menolak KPR, penjual bisa membatalkan, atau harga bisa direvisi. Pasal 59 ayat (9) PP 35/2023 mengatur akibatnya bila PPJB berubah atau batal sebelum AJB ditandatangani:

• Bila BPHTB menjadi lebih bayar atau tidak terutang, wajib pajak mengajukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran.
• Bila BPHTB menjadi kurang bayar, misalnya karena harga naik, wajib pajak membayar kekurangannya paling lambat saat AJB.

Pengembalian kelebihan diatur dalam Pasal 105 PP 35/2023. Kepala daerah wajib memberi keputusan paling lama 12 bulan sejak permohonan diterima. Bila lewat tanpa keputusan, permohonan dianggap dikabulkan dan SKPDLB harus terbit paling lama satu bulan.

Uangnya dikembalikan paling lama dua bulan sejak SKPDLB terbit. Bila terlambat, pemerintah daerah memberikan imbalan bunga 0,6% per bulan. Perlu diingat, bila Anda punya utang pajak daerah lain, kelebihan itu lebih dulu diperhitungkan untuk melunasi utang tersebut (Pasal 105 ayat (5)).

Langkah praktis bagi pembeli

1. Sepakati sejak awal siapa mengurus BPHTB. Tulis dalam PPJB bahwa pembeli menanggung BPHTB dan penjual menanggung PPh penjualan.
2. Simpan salinan PPJB bertanggal jelas. Tanggal ini menjadi patokan saat terutang.
3. Hitung ulang sebelum membayar. Cocokkan harga transaksi, NJOP tahun PPJB, NPOPTKP, dan tarif Perda.
4. Bayar lewat kanal resmi pemerintah daerah. Simpan bukti bayar dan bukti validasi bila daerah Anda menerapkannya.
5. Bila transaksi batal, segera ajukan pengembalian. Lampirkan akta pembatalan PPJB, bukti bayar, dan identitas.

Hal yang sering keliru

• Menganggap BPHTB baru ada setelah AJB, padahal untuk jual beli dengan PPJB saat terutangnya tanggal PPJB.
• Menulis harga di bawah harga sebenarnya. Daerah dapat memeriksa dan menerbitkan ketetapan kurang bayar beserta sanksinya.
• Mengira BPHTB yang sudah dibayar hangus bila jual beli batal. PP 35/2023 menyediakan jalur pengembalian.
• Mengira NPOPTKP berlaku untuk setiap pembelian. Batas minimum Rp80 juta dalam UU ditujukan untuk perolehan hak pertama di daerah tersebut.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB yang belum lunas juga membuat BPHTB terutang?

Pasal 49 huruf a UU 1/2022 hanya menyebut PPJB untuk jual beli, tanpa membedakan lunas atau belum. Praktik validasi di tiap daerah dapat berbeda, jadi tanyakan ke badan pendapatan daerah setempat sebelum menandatangani PPJB.

Bolehkah BPHTB dibayar setelah AJB?

Tidak dianjurkan. PP 35/2023 mengatur pelunasan paling lambat saat AJB, dan PPAT wajib meminta bukti bayar sebelum menandatangani akta.

Siapa yang menanggung BPHTB, pembeli atau penjual?

Menurut UU 1/2022, wajib pajaknya adalah pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli. Para pihak boleh menyepakati pembagian beban dalam perjanjian, tetapi kewajiban terhadap daerah tetap pada pembeli.

Berapa lama pengembalian BPHTB bila jual beli batal?

Keputusan paling lama 12 bulan sejak permohonan diterima, lalu pengembalian paling lama dua bulan sejak SKPDLB terbit. Tata cara teknisnya diatur lebih lanjut dalam peraturan kepala daerah.

Apakah beli rumah baru dari pengembang juga sama?

Ya, bila pembelian memakai PPJB, saat terutangnya mengikuti tanggal PPJB. Mintalah pengembang menjelaskan jadwal pembayaran BPHTB dalam rincian biaya.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Dalam kategori yang sama

• Tunggakan PBB-P2 Bertahun-tahun: Bunga, Surat Paksa, dan Kedaluwarsa Penagihan Lima Tahun
• PBB Tiba-Tiba Naik? Memahami NJOP, NJOPTKP, dan Batas Tarif PBB-P2 Menurut UU 1/2022
• Retribusi PBG: Cara Dihitung, Kapan Dibayar, dan Jalur Keberatan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.