Sertifikat di Atas Tanah Negara: Jenis Hak dan Batas Waktunya

Tanah negara dan hak yang dapat diberikan

Menurut Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, bumi, air, dan kekayaan alam dikuasai negara untuk kemakmuran rakyat. Negara dapat memberikan hak atas tanah kepada perorangan dan badan hukum dengan syarat tertentu.

Hak yang lazim diberikan di atas tanah negara adalah hak milik (untuk warga negara Indonesia sesuai ketentuan), hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai. Rinciannya diatur dalam UUPA, PP Nomor 18 Tahun 2021, dan peraturan menteri pertanahan.

Jangka waktu HGB dan hak pakai

Hak guna bangunan di atas tanah negara umumnya diberikan untuk jangka waktu yang dapat diperpanjang dan diperbarui. Peraturan terbaru menyebut pola 30 tahun, perpanjangan 20 tahun, dan pembaruan 30 tahun, dengan syarat tanah masih dipergunakan sesuai tujuan.

Hak pakai juga memiliki jangka waktu, dan untuk keperluan tertentu bisa tidak berbatas selama dipakai. Pemegang hak harus memperhatikan tanggal berakhir yang tertulis dalam sertifikat. Bila lewat tanpa perpanjangan, hak dapat hapus dan tanah kembali dikuasai negara.

Contoh: Bu Ratna, pemilik fiktif ruko dengan sertifikat HGB, baru menyadari masa haknya tersisa dua tahun. Ia mengajukan perpanjangan beberapa bulan sebelumnya dengan menyertakan sertifikat, bukti pajak, dan izin penggunaan. Perpanjangan itu menjaga hak atas rukonya.

Kewajiban pemegang hak

Pemegang hak wajib menggunakan tanah sesuai peruntukan, memelihara tanah, mencegah kerusakan, dan membayar pajak. Tanah yang sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai keadaan atau sifat dan tujuan hak dapat ditetapkan sebagai tanah terlantar.

Tanah terlantar dapat berakibat hapusnya hak dan kembalinya tanah ke negara, setelah melalui tahapan peringatan sesuai peraturan. Karena itu tanah yang kosong bertahun-tahun perlu diwaspadai.

Peningkatan hak dan konversi

Pemegang HGB atas rumah tinggal dapat mengajukan peningkatan hak menjadi hak milik bila memenuhi syarat, antara lain luas, penggunaan, dan status pemohon sebagai warga negara Indonesia. Peningkatan hak memerlukan pembayaran dan prosedur di kantor pertanahan.

Sertifikat hak milik memberikan kedudukan terkuat dan tidak berbatas waktu, sehingga banyak orang mengurusnya. Namun tidak semua tanah dapat ditingkatkan, misalnya tanah di atas hak pengelolaan yang memerlukan persetujuan pemegang hak pengelolaan.

Kepastian dari sertifikat

Sertifikat adalah alat bukti hak yang kuat. Menurut Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997, pihak yang merasa berhak tidak dapat lagi menuntut bila lima tahun sejak sertifikat terbit ia tidak mengajukan keberatan, dengan syarat sertifikat terbit sah dengan itikad baik dan tanah dikuasai nyata oleh pemegangnya.

Walau demikian, sertifikat yang terbit karena cacat prosedur tetap dapat dibatalkan. Memeriksa riwayat tanah sebelum membeli tetap penting.

Contoh dan langkah praktis

Contoh: Pak Hendra, pemilik fiktif rumah di perumahan lama, memegang sertifikat HGB yang akan berakhir tiga tahun lagi. Ia memeriksa tanggal berakhir hak, menyiapkan berkas, dan mengajukan perpanjangan sedini mungkin. Karena rumahnya dipakai sebagai tempat tinggal, ia juga menanyakan kemungkinan peningkatan hak menjadi hak milik.

Langkah praktisnya: periksa tanggal berakhir pada sertifikat, cek apakah tanahnya berada di atas hak pengelolaan, kumpulkan dokumen, lalu datangi kantor pertanahan atau gunakan layanan elektronik. Simpan tanda terima permohonan sampai prosesnya selesai.

Mengenali tanah negara bebas

Tanah negara bebas adalah tanah yang belum dibebani hak apa pun. Penguasaan fisik tanpa izin tidak membuat seseorang berhak. Banyak sengketa muncul karena orang membeli tanah negara dari pihak yang hanya menguasai secara fisik.

Sebelum membeli, mintalah bukti hak dan lakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan. Pengecekan membantu memastikan status tanah, pembebanan seperti hak tanggungan, serta ada tidaknya sengketa atau blokir.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hak yang berakhir otomatis hapus? Hak berakhir bila jangka waktu habis dan tidak diperpanjang, tetapi permohonan yang diajukan tepat waktu memberi dasar untuk melanjutkan hak.

Bisakah HGB dijaminkan ke bank? Bisa, dengan pemasangan hak tanggungan, asalkan sisa jangka waktu hak cukup panjang menurut kebijakan bank.

Hal yang sering keliru

• Mengira sertifikat HGB sama dengan hak milik tanpa batas waktu.
• Membiarkan HGB kedaluwarsa karena merasa tanah sudah milik sendiri.
• Membeli tanah negara dari perorangan yang tidak memiliki dasar hak resmi.

Dasar hukum

• UU Nomor 5 Tahun 1960
• PP Nomor 18 Tahun 2021
• PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 32 ayat (2)

Dalam kategori yang sama

• Tanah Pesisir: Bisakah Ada HGB di Atas Laut?
• Tanah Kas Desa dan Tanah Bengkok: Status dan Aturan Pemakaiannya
• Tanah Negara dan Hak Menguasai Negara: Konsep Dasar

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.