Sewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa serta Pemilik

Pengertian sewa menurut hukum

Pasal 1548 KUHPerdata menyebut sewa-menyewa sebagai persetujuan yang membuat satu pihak mengikatkan diri untuk memberi kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disanggupi pihak terakhir itu.

Perjanjian sewa dapat dibuat lisan maupun tertulis. Namun untuk rumah, bentuk tertulis sangat dianjurkan karena menjadi pegangan jika timbul perbedaan paham.

Kewajiban pemilik rumah

Pasal 1550 KUHPerdata menetapkan beberapa kewajiban pihak yang menyewakan: menyerahkan barang sewa kepada penyewa, memelihara barang itu sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan, dan memberikan penyewa kenikmatan yang tenteram selama sewa.

Dalam praktik, hal ini berarti pemilik memperbaiki kerusakan besar, misalnya atap bocor atau pipa utama rusak, dan tidak mengganggu penyewa dengan masuk sembarangan ke dalam rumah.

Kewajiban penyewa

Pasal 1560 KUHPerdata mengatur dua kewajiban pokok penyewa: memakai barang sewa sebagai bapak rumah yang baik sesuai tujuan yang ditetapkan dalam perjanjian, dan membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan.

Penyewa juga umumnya menanggung perbaikan kecil sehari-hari, seperti mengganti bola lampu. Menyewakan kembali rumah kepada orang lain tanpa izin pemilik dilarang menurut Pasal 1559 KUHPerdata bila tidak diperjanjikan sebaliknya.

Contoh: Pak Arif mengontrak rumah milik Bu Wulan selama dua tahun. Di bulan ketiga atap kamar bocor. Pak Arif mengirim foto dan pesan tertulis kepada Bu Wulan, yang kemudian memperbaikinya. Sebaliknya, Pak Arif tetap membayar sewa tepat waktu dan menjaga kebersihan rumah. Nama dan kejadiannya hanya rekaan.

Isi perjanjian yang baik

Sebaiknya perjanjian memuat identitas para pihak, alamat rumah, jangka waktu, besar sewa dan cara bayar, uang jaminan bila ada, pembagian biaya listrik, air, dan perbaikan, serta aturan perpanjangan dan pengakhiran.

Lampirkan daftar kondisi rumah beserta foto saat serah terima. Daftar ini melindungi kedua pihak ketika rumah dikembalikan dan muncul pertanyaan tentang kerusakan.

Ketika rumah dijual atau sewa berakhir

Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan bahwa dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak terputus, kecuali diperjanjikan lain pada waktu sewa dibuat. Artinya penyewa umumnya tetap berhak tinggal sampai masa sewa selesai.

Jika masa sewa berakhir, penyewa menyerahkan kembali rumah dalam keadaan layak. Pemilik mengembalikan uang jaminan setelah dikurangi kerusakan yang terbukti, bukan sekadar pengurangan sepihak.

Jika terjadi perselisihan

Mulailah dengan komunikasi tertulis yang sopan, misalnya pesan singkat atau surat teguran yang menyebut masalah dan batas waktu perbaikan. Simpan semua percakapan dan foto sebagai bukti.

Bila belum selesai, cari penengah seperti ketua RT, lurah, atau mediator. Pengadilan baru ditempuh sebagai jalan terakhir. Mengusir penyewa atau mengunci rumah sepihak berisiko menjadi persoalan hukum bagi pemilik.

Soal uang jaminan dan perawatan

Uang jaminan lazimnya dipakai untuk menutup tunggakan atau kerusakan di luar pemakaian wajar. Tuliskan syarat pengembaliannya dan batas waktu pengembalian, misalnya beberapa hari setelah serah terima akhir.

Bedakan antara aus wajar, seperti cat yang pudar, dengan kerusakan karena kelalaian. Aus wajar umumnya tidak boleh dibebankan kepada penyewa.

Perpanjangan dan pengakhiran

Jika kedua pihak ingin melanjutkan, sepakati perpanjangan secara tertulis, termasuk kemungkinan kenaikan harga sewa. Bila salah satu pihak tidak ingin melanjutkan, sampaikan pemberitahuan dalam tenggang waktu yang disebut perjanjian, dan jika tidak ada, berilah waktu yang patut.

Penyewa yang masih tinggal setelah masa sewa habis tanpa kesepakatan baru berada pada posisi yang lemah. Karena itu, jangan membiarkan masa sewa lewat begitu saja tanpa kejelasan.

Pajak dan biaya lain

Penghasilan dari persewaan rumah bagi pemilik dapat dikenai pajak sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku. Sepakati sejak awal siapa yang menanggung pajak, iuran lingkungan, dan biaya pengurusan agar tidak muncul klaim di kemudian hari.

Catat pula siapa yang membayar iuran keamanan dan kebersihan RT, sebab kebiasaan setiap daerah berbeda.

Hak mendapat bukti dan kejelasan

Kedua pihak berhak memegang salinan perjanjian dan bukti pembayaran. Penyewa dapat meminta kwitansi tiap kali membayar, sedangkan pemilik berhak meminta identitas penyewa serta data penghuni.

Hal kecil ini sering diabaikan padahal sangat membantu bila terjadi perselisihan di kemudian hari.

Hal yang sering keliru

• Hanya bersepakat lisan sehingga sulit dibuktikan saat ada sengketa.
• Menganggap uang jaminan boleh dipotong sesuka hati. Pemotongan sebaiknya disertai bukti kerusakan.
• Memakai rumah untuk usaha atau menyewakan kembali tanpa izin, padahal perjanjian hanya untuk hunian.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1548
• KUHPerdata Pasal 1550
• KUHPerdata Pasal 1559
• KUHPerdata Pasal 1560
• KUHPerdata Pasal 1576

Dalam kategori yang sama

• Sewa Ruko atau Kios: Klausul Penting dalam Perjanjian
• Penyewa Menunggak atau Tak Mau Pindah: Langkah Hukum yang Sah
• Sita dan Lelang Tanah: Alur Umum yang Perlu Diketahui

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.