Penyewa Menunggak atau Tak Mau Pindah: Langkah Hukum yang Sah

Apa itu wanprestasi dalam sewa

Wanprestasi berarti tidak memenuhi isi perjanjian: tidak membayar sewa, memakai rumah di luar kesepakatan, atau tidak menyerahkan kembali rumah ketika masa sewa selesai. Dalam KUHPerdata, debitur dinyatakan lalai setelah mendapat teguran atau surat perintah serupa (Pasal 1238).

Karena itu langkah pertama bukan mengunci pintu atau mengeluarkan barang, tetapi memastikan penyewa lebih dahulu mendapat peringatan yang jelas.

Menyusun somasi yang baik

Somasi adalah surat teguran tertulis. Isinya menyebut perjanjian yang dilanggar, jumlah tunggakan atau kewajiban yang belum dipenuhi, batas waktu yang wajar untuk memenuhinya, dan akibat bila tetap diabaikan.

Kirim melalui cara yang bisa dibuktikan, misalnya surat tercatat atau diterima langsung dengan tanda terima. Beri jeda yang patut, lalu ulangi bila perlu. Somasi yang rapi akan sangat berguna bila perkara berlanjut ke pengadilan.

Mediasi dan jalan damai

Banyak perselisihan sewa selesai tanpa pengadilan. Penyewa mungkin sedang kesulitan sehingga bersedia membuat jadwal cicilan tunggakan, atau memilih pindah pada tanggal tertentu dengan bantuan pemilik.

Kesepakatan baru sebaiknya dituangkan secara tertulis dan ditandatangani, misalnya surat pernyataan akan mengosongkan rumah pada tanggal tertentu.

Contoh: Bu Sinta menyewakan rumah kepada Pak Raka. Sudah tiga bulan sewa tidak dibayar. Bu Sinta mengirim somasi, lalu bertemu di balai RT. Pak Raka mengakui tunggakan dan menandatangani pernyataan pindah dalam sebulan dengan melunasi sebagian. Nama dan peristiwa ini rekaan untuk ilustrasi.

Jalur pengadilan

Jika damai gagal, pemilik dapat menggugat ke pengadilan negeri. Untuk sengketa dengan nilai kecil, ada mekanisme gugatan sederhana menurut Peraturan Mahkamah Agung (Perma) Nomor 4 Tahun 2019, yang membatasi nilai gugatan dan menggunakan prosedur lebih ringkas.

Dalam gugatan, pemilik dapat meminta pengadilan menyatakan penyewa wanprestasi, menghukum membayar tunggakan, dan memerintahkan pengosongan. Pembatalan perjanjian menurut Pasal 1266 KUHPerdata pada pokoknya harus dimintakan kepada hakim.

Eksekusi pengosongan

Putusan yang telah berkekuatan hukum tetap, namun tidak dijalankan sukarela, dapat dimintakan eksekusi kepada ketua pengadilan negeri. Juru sita dan petugas pengadilan yang menjalankannya, sering dengan pengamanan aparat.

Karena itu pemilik tidak boleh memutus listrik atau air, mengganti kunci, atau membuang barang penyewa sebelum ada putusan. Tindakan semacam itu dapat dianggap perbuatan melawan hukum dan, dalam keadaan tertentu, dapat diproses pidana.

Hak penyewa yang tetap dilindungi

Penyewa pun memiliki hak, misalnya hak mendapatkan pemberitahuan, hak membela diri di pengadilan, dan hak atas pengembalian uang jaminan yang tersisa setelah dikurangi tunggakan sah.

Bila rumah sudah kosong, buat berita acara serah terima yang ditandatangani kedua pihak, lengkap dengan foto kondisi rumah dan catatan barang yang tertinggal.

Menghitung tunggakan dan ganti rugi

Hitung tunggakan secara rinci: bulan apa saja yang belum dibayar, denda keterlambatan jika diperjanjikan, serta tagihan listrik atau air yang belum dilunasi. Lampirkan tabel sederhana agar mudah diperiksa penyewa maupun hakim.

Ganti rugi menurut Pasal 1243 KUHPerdata pada pokoknya baru dapat dituntut bila debitur tetap lalai setelah dinyatakan lalai. Pemilik sebaiknya hanya menuntut kerugian yang nyata dan bisa dibuktikan, bukan angka yang dibesar-besarkan.

Kapan sebaiknya memakai bantuan advokat

Bila tunggakan besar, penyewa tidak dapat dihubungi, atau ada barang berharga yang ditinggalkan, bantuan advokat sangat membantu. Advokat dapat menyusun somasi yang kuat, menilai peluang gugatan, dan mendampingi dalam mediasi.

Pendampingan juga menjaga pemilik agar tidak terjebak dalam tindakan yang melanggar hukum karena terdorong emosi. Ingat bahwa tidak ada hasil perkara yang dapat dipastikan sejak awal.

Pencegahan sejak awal

Banyak sengketa dapat dicegah dengan perjanjian yang jelas, uang jaminan yang cukup, dan kebiasaan menagih secara teratur. Pemilik dapat mengirim pengingat sopan beberapa hari sebelum jatuh tempo.

Bila penyewa mengalami kesulitan, tawarkan penjadwalan ulang tertulis. Cara ini sering lebih murah dan cepat daripada proses pengadilan yang panjang.

Hal yang sering keliru

• Mengunci rumah, mencopot pintu, atau membuang barang penyewa sebelum ada putusan.
• Hanya menagih lewat lisan tanpa bukti tertulis sehingga sulit dibuktikan.
• Menerima pembayaran sebagian tanpa catatan, lalu kemudian dianggap menyetujui keadaan baru.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1238
• KUHPerdata Pasal 1243
• KUHPerdata Pasal 1266
• Perma 4/2019

Dalam kategori yang sama

• Sita dan Lelang Tanah: Alur Umum yang Perlu Diketahui
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): Kapan Diperlukan dan Cara Mengurusnya
• Surat Kuasa Menjual Tanah: Syarat Sah dan Risikonya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.