Sertifikat Tanah Waris: Langkah Balik Nama Ahli Waris

Dasar hukum

PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 42, mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Tata cara teknisnya diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN, dan terbaru dalam Permen ATR/BPN 16/2021 yang mengubah Permen 3/1997. Peralihan karena waris tidak memerlukan akta PPAT jika dibuktikan dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, kecuali bila para ahli waris hendak membagi tanah, yang dibuat dengan akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT.

Surat keterangan waris

Dokumen kunci adalah bukti bahwa orang-orang tertentu adalah ahli waris. Bentuknya dapat berbeda. Umumnya, bagi penduduk asli dibuat oleh para ahli waris dengan saksi dan dikuatkan oleh lurah atau kepala desa serta camat. Bagi warga negara keturunan Tionghoa digunakan akta keterangan hak mewaris dari notaris, dan bagi keturunan Timur Asing lainnya surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan. Ketentuan terbaru bisa berubah, jadi periksa persyaratan pada kantor pertanahan. Selain itu, bukti ahli waris juga dapat berupa wasiat, penetapan hakim, atau putusan pengadilan.

Dokumen yang harus disiapkan

Ahli waris biasanya membawa surat permohonan, sertifikat asli, akta kematian pewaris, surat keterangan waris, KTP dan KK semua ahli waris, bukti pembayaran PBB, serta bukti pembayaran BPHTB dan pengecualian PPh. Jika ada ahli waris yang tidak dapat hadir, siapkan surat kuasa. Kantor pertanahan juga dapat meminta fotokopi sertifikat yang telah dilegalisasi.

Contoh: Bu Susi (fiktif) bersama dua adiknya mewarisi sebidang tanah dari ayah mereka. Mereka lebih dahulu membuat surat keterangan waris, membayar BPHTB sesuai ketentuan daerah, lalu mengajukan permohonan balik nama atas nama ketiganya. Setelah sertifikat atas nama bersama terbit, mereka sepakat menjual tanah dan membagi hasilnya.

Atas nama bersama atau dibagi?

Jika para ahli waris belum sepakat membagi, tanah dapat dibalik nama atas nama seluruh ahli waris bersama-sama. Bila kemudian sepakat, dapat dibuat akta pembagian hak bersama (APHB) agar masing-masing memperoleh bidang atau bagian yang jelas. Bagi umat Islam, bagian ditentukan menurut KHI, sedangkan non-Muslim menurut KUH Perdata. Kesepakatan tertulis meminimalkan sengketa.

Jika ada ahli waris yang tidak setuju

Kantor pertanahan umumnya memerlukan persetujuan atau keterangan dari seluruh ahli waris. Apabila ada yang menolak atau tidak dapat ditemukan, jalur pengadilan dapat ditempuh untuk memperoleh penetapan atau putusan ahli waris. Hindari memalsukan tanda tangan atau data karena dapat berakibat pidana.

Tanah yang belum bersertifikat

Banyak tanah warisan belum bersertifikat dan hanya memiliki bukti seperti girik, letter C, atau akta jual beli lama. Dalam kondisi itu, ahli waris dapat mendaftarkan tanah untuk pertama kali dengan menyertakan bukti penguasaan dan surat keterangan waris. Prosesnya melibatkan pengukuran, pengumuman data fisik dan data yuridis, lalu penerbitan sertifikat. Prosesnya lebih panjang dibanding balik nama, dan bukti penguasaan fisik yang terus-menerus sangat penting.

Biaya dan lama proses

Biaya pendaftaran peralihan hak mengikuti tarif penerimaan negara bukan pajak (PNBP) di bidang pertanahan, ditambah biaya PPAT bila ada akta, serta pajak. Karena nilainya bergantung pada luas, nilai tanah, dan ketentuan terbaru, sebaiknya tanyakan rincian resmi sebelum mulai. Lama proses juga berbeda, bergantung kelengkapan berkas dan beban kerja kantor pertanahan. Simpan tanda terima dan nomor berkas untuk memantau perkembangan.

Mintalah rincian tertulis dan jangan ragu mengajukan pertanyaan kepada petugas loket. Pelayanan pertanahan kini banyak yang dapat dipantau melalui aplikasi resmi.

Hal yang sering keliru

• Menunda balik nama bertahun-tahun. Ahli waris bertambah, dokumen hilang, dan proses makin rumit.
• Menjual langsung dengan sertifikat atas nama pewaris. Jual beli harus lewat proses waris lebih dahulu.
• Memakai calo tanpa kejelasan. Pastikan biaya resmi dan tanda terima jelas.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 42
• Permen ATR/BPN 16/2021
• UU 5/1960

Dalam kategori yang sama

• Waris Adat di Indonesia: Patrilineal, Matrilineal, dan Bilateral
• Waris Anak Luar Kawin dan Anak Hasil Zina: Apa Haknya?
• Waris Beda Agama: Penjelasan Hukum yang Mudah Dipahami

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.