Rumah Kos, Homestay, dan Sewa Harian: Kapan Kena PBJT Jasa Perhotelan Menurut UU 1/2022

Dua pemilik, dua pertanyaan

Bu Ratna punya 12 kamar kos bulanan di dekat kampus. Tetangganya bilang semua kos di atas sepuluh kamar wajib membayar pajak hotel. Sementara itu, Pak Yoga menyewakan apartemennya per malam lewat aplikasi pemesanan. Keduanya ingin tahu apakah mereka wajib memungut pajak daerah dari penyewa.

Jawabannya bergantung pada aturan baru pajak daerah dalam UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, serta Perda di tempat masing-masing. Artikel ini membahas kerangka umumnya.

Dari pajak hotel ke PBJT jasa perhotelan

Di bawah UU 28/2009 dahulu, pajak hotel adalah jenis pajak tersendiri. UU 1/2022 menggabungkan pajak hotel, restoran, parkir, hiburan, dan penerangan jalan ke dalam satu jenis pajak, yaitu PBJT. Pasal 50 menyebut objek PBJT meliputi makanan dan minuman, tenaga listrik, jasa perhotelan, jasa parkir, serta jasa kesenian dan hiburan.

Pasal 1 angka 47 mendefinisikan jasa perhotelan sebagai jasa penyediaan akomodasi. Jasa ini dapat dilengkapi pelayanan makan dan minum, hiburan, atau fasilitas lain.

Apa saja yang termasuk jasa perhotelan

Pasal 53 ayat (1) UU 1/2022 memberi daftar penyedia jasa perhotelan dengan kata "seperti". Daftarnya antara lain hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan atau guesthouse, tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, dan glamping.

Penjelasan huruf j menerangkan bahwa "tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel" adalah rumah, apartemen, dan kondominium yang disediakan sebagai akomodasi selayaknya hotel. Namun, penjelasan itu menyatakan tidak termasuk persewaan atau kontrak jangka panjang lebih dari satu bulan.

Pasal 53 ayat (2) juga mengecualikan beberapa jenis tempat tinggal. Contohnya asrama yang diselenggarakan pemerintah, tempat tinggal di rumah sakit dan panti sosial, serta tempat tinggal di pusat pendidikan atau kegiatan keagamaan.

Bentuk usaha	Gambaran menurut UU 1/2022	Yang perlu dicek
Sewa harian atau mingguan rumah/apartemen	Dapat masuk "tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel"	Perda tarif dan kewajiban pendaftaran
Kos bulanan atau tahunan	Tidak disebut tegas; sewa lebih dari satu bulan dikecualikan dari huruf j	Apakah Perda setempat tetap memasukkannya
Guesthouse atau homestay	Disebut tegas dalam daftar	Tarif dan tata cara setor
Asrama pemerintah, asrama pesantren	Dikecualikan Pasal 53 ayat (2)	Bukti penyelenggara

🖼️ Lihat tabel ini sebagai infografik (bisa diunduh dan dibagikan)

Bagaimana dengan rumah kos

Ketentuan lama yang sering dikutip, yakni kos dengan jumlah kamar tertentu dikenai pajak hotel, berasal dari rezim UU 28/2009. Rumusan itu tidak muncul lagi dalam daftar Pasal 53 UU 1/2022. Namun, kata "seperti" dalam daftar tersebut membuka ruang tafsir, dan sebagian Perda dapat merumuskan objeknya secara lebih rinci.

Karena itu, jangan berasumsi kos Anda pasti bebas atau pasti kena. Bila kos disewakan bulanan dengan kontrak lebih dari satu bulan, penjelasan Pasal 53 menjadi argumen kuat bahwa sewa itu bukan akomodasi selayaknya hotel. Sebaliknya, kamar kos yang juga ditawarkan harian kepada tamu umum lebih dekat ke pengertian jasa perhotelan.

Cara paling aman adalah membaca Perda pajak daerah di kabupaten/kota Anda melalui Database Perda, lalu menanyakan langsung ke badan pendapatan daerah. Simpan jawaban tertulis bila memungkinkan.

Siapa yang memungut dan berapa tarifnya

Pasal 56 menyebut subjek PBJT adalah konsumen, sedangkan wajib pajaknya adalah pihak yang menjual atau menyerahkan jasa. Penjelasan Pasal 56 ayat (2) menegaskan, untuk tempat tinggal yang dipasarkan pihak ketiga, wajib pajaknya pemilik atau pihak yang menguasai tempat tinggal. Penyedia platform digital bukan wajib pajak PBJT dalam situasi itu.

Dasar pengenaan adalah jumlah yang dibayar konsumen (Pasal 57). Tarifnya paling tinggi 10% dan ditetapkan dengan Perda (Pasal 58). Pajak terutang saat pembayaran atau penyerahan jasa, di daerah tempat jasa diberikan (Pasal 59).

PBJT termasuk pajak yang dihitung sendiri oleh wajib pajak (Pasal 3 ayat (4) PP 35/2023). Masa pajaknya umumnya satu bulan kalender. Kepala daerah menetapkan batas setor paling lama 10 hari kerja setelah masa pajak berakhir (Pasal 59 ayat (6) PP 35/2023).

Contoh penerapan

Pak Yoga menyewakan apartemen Rp600.000 per malam. Bila Perda menetapkan tarif 10%, ia memungut Rp60.000 dari tamu dan menyetorkannya ke kas daerah. Ia perlu mendaftar sebagai wajib pajak daerah, mencatat setiap malam terjual, dan melapor tiap masa pajak.

Bu Ratna menyewakan kamar dengan kontrak minimal enam bulan. Menurut penjelasan Pasal 53, sewa seperti ini tidak termasuk tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel. Ia tetap perlu memastikan isi Perda setempat, dan tetap berurusan dengan pajak lain seperti PBB-P2 serta pajak penghasilan atas sewa.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Tentukan pola sewa: harian, mingguan, bulanan, atau campuran.
2. Baca Perda pajak daerah dan peraturan kepala daerah tentang PBJT di kota Anda.
3. Bila termasuk objek, daftarkan diri untuk memperoleh nomor pokok wajib pajak daerah.
4. Cantumkan pajak secara terpisah di kuitansi atau tagihan agar konsumen tahu.
5. Setor dan lapor tepat waktu. Keterlambatan dapat dikenai bunga 1% per bulan, paling lama 24 bulan (Pasal 59 ayat (7) PP 35/2023).

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kos di atas sepuluh kamar otomatis kena pajak hotel?

Patokan jumlah kamar berasal dari rezim UU 28/2009 dan tidak tercantum dalam daftar Pasal 53 UU 1/2022. Perlakuannya sekarang bergantung pada pola sewa dan isi Perda setempat.

Bila saya menyewakan lewat aplikasi, apakah aplikasi yang membayar?

Penjelasan Pasal 56 ayat (2) UU 1/2022 menyebut wajib pajaknya pemilik atau pihak yang menguasai tempat tinggal, bukan penyedia platform. Periksa juga apakah aplikasi sudah memungut pajak lain di tagihan.

Apakah tarif PBJT di semua daerah 10%?

Tidak harus. Undang-undang hanya menetapkan batas paling tinggi 10%, dan angka pastinya ditetapkan Perda.

Apakah PBJT sama dengan pajak penghasilan sewa?

Berbeda. PBJT adalah pajak daerah yang dibayar konsumen dan dipungut pemilik. Pajak penghasilan atas sewa adalah pajak pusat atas penghasilan pemilik.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (dicabut, sebagai pembanding)

Dalam kategori yang sama

• Tunggakan PBB-P2 Bertahun-tahun: Bunga, Surat Paksa, dan Kedaluwarsa Penagihan Lima Tahun
• BPHTB Terutang Sejak PPJB: Kapan Dibayar dan Bagaimana Jika Jual Beli Batal
• PBB Tiba-Tiba Naik? Memahami NJOP, NJOPTKP, dan Batas Tarif PBB-P2 Menurut UU 1/2022

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.