Renovasi Rumah Molor atau Mangkrak: Upaya Hukum terhadap Kontraktor

Memahami wanprestasi

Wanprestasi berarti salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya menurut perjanjian. Pada renovasi, bentuknya bisa berupa pekerjaan terlambat, hasil tidak sesuai spesifikasi, bahan diganti dengan mutu lebih rendah, atau pekerjaan ditinggalkan. Dasarnya adalah ketentuan perikatan dalam KUHPerdata, termasuk Pasal 1243 yang mengatur penggantian biaya, rugi, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan.

Perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang bagi mereka (Pasal 1338 KUHPerdata). Karena itu, isi kontrak sangat menentukan. Kontrak tertulis yang jelas jauh membantu dibanding kesepakatan lisan.

Kapan kontraktor dianggap lalai

Pada umumnya, pihak yang lalai perlu diberi peringatan terlebih dahulu, kecuali kontrak menyatakan bahwa kelalaian terjadi dengan lewatnya waktu itu sendiri. Peringatan itu dikenal sebagai somasi. Dalam somasi, Anda menegur secara tertulis, menyebut pekerjaan yang belum dipenuhi, dan memberi tenggat yang wajar untuk memperbaikinya.

Contoh: Bu Tantri dan kontraktornya, Pak Slamet, sepakat renovasi dapur selesai dalam enam puluh hari. Setelah sembilan puluh hari, pekerjaan baru separuh dan Pak Slamet sulit dihubungi. Bu Tantri mengirim somasi berisi daftar pekerjaan yang belum beres dan batas waktu dua pekan. Somasi itu menjadi dasar kuat bila perkara berlanjut.

Pilihan upaya

Anda dapat meminta kontraktor menyelesaikan atau memperbaiki pekerjaan, meminta pengurangan harga, menuntut ganti rugi atas kerugian yang dapat dibuktikan, atau membatalkan kontrak dan meminta pengembalian uang yang sudah dibayar sesuai pekerjaan yang belum terlaksana. Pilihan tergantung kondisi pekerjaan dan klausul kontrak.

Bila hubungan masih bisa diselamatkan, perundingan dan perubahan jadwal sering lebih murah dibanding gugatan. Namun jangan melupakan hak Anda; simpan bukti setiap kesepakatan baru secara tertulis.

Kalau kontraktor menghilang

Jika uang muka dibawa lari, kumpulkan bukti transfer, identitas, kontrak, dan percakapan. Selain gugatan perdata, tindakan yang sejak awal bermaksud menipu dapat dilaporkan sebagai tindak pidana penipuan atau penggelapan. Menentukan apakah perkara itu perdata atau pidana memerlukan penilaian advokat karena batasnya tipis.

Bila nilai gugatan kecil, gugatan sederhana di pengadilan negeri dapat menjadi pilihan karena prosesnya lebih ringkas. Batas nilai dan syaratnya perlu Anda cek pada peraturan terbaru.

Mencegah sejak awal

Pilih kontraktor yang jelas identitas dan rekam jejaknya, dan hindari membayar seluruh biaya di muka. Bayar bertahap sesuai progres, dengan sebagian ditahan sampai pekerjaan terbukti baik. Cantumkan jadwal, spesifikasi bahan, denda keterlambatan, dan cara menyelesaikan sengketa.

Isi somasi yang efektif

Somasi yang baik memuat identitas para pihak, ringkasan perjanjian, pekerjaan yang belum dipenuhi, dasar kontrak yang dilanggar, tuntutan yang jelas, dan tenggat yang masuk akal, misalnya tujuh hingga empat belas hari. Gunakan bahasa tegas tetapi sopan, tanpa ancaman atau hinaan.

Kirim melalui sarana yang meninggalkan jejak, seperti pos tercatat atau pesan yang dapat dibuktikan penerimaannya, dan simpan tanda terimanya. Somasi dapat pula dikirim oleh advokat agar kontraktor lebih serius menanggapi.

Peran ahli dan penilaian pekerjaan

Bila perselisihan menyangkut mutu, misalnya retak, bocor, atau kemiringan lantai, mintalah penilaian tertulis dari arsitek, konsultan, atau tenaga ahli konstruksi. Laporan ahli membantu menjelaskan apa yang salah dan berapa biaya memperbaikinya.

Biaya ahli bisa dijadikan bagian dari tuntutan ganti rugi bila terbukti kontraktor yang lalai. Setidaknya, hasilnya memperkuat posisi Anda dalam perundingan.

Denda keterlambatan dan jaminan

Banyak kontrak memuat denda keterlambatan harian dengan batas maksimal. Periksa apakah klausul itu ada dan bagaimana cara menghitungnya. Denda yang disepakati dapat ditagih tanpa harus membuktikan besarnya kerugian, selama klausulnya jelas.

Adanya jaminan pelaksanaan atau uang yang ditahan sampai pekerjaan selesai juga mengurangi risiko ditinggal kontraktor di tengah jalan.

Perubahan pekerjaan selama renovasi

Sengketa renovasi kerap muncul karena permintaan tambahan atau perubahan desain yang hanya disepakati secara lisan. Bila Anda meminta tambahan pekerjaan, tuliskan ruang lingkup, biaya, dan dampaknya pada jadwal, lalu tandatangani bersama. Tanpa catatan, sulit membuktikan siapa yang benar ketika biaya membengkak.

Dengan cara ini, kedua pihak sama-sama terlindungi, dan perubahan tidak mudah dipersoalkan sebagai wanprestasi di kemudian hari.

Hal yang sering keliru

• Langsung menggugat tanpa somasi. Peringatan tertulis biasanya diperlukan untuk menyatakan pihak lain lalai.
• Menghentikan pembayaran seluruhnya padahal sebagian pekerjaan sudah dikerjakan dengan baik.
• Memperbaiki sendiri atau memakai tukang lain sebelum mendokumentasikan kondisi pekerjaan.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1243
• KUHPerdata Pasal 1338

Dalam kategori yang sama

• Retensi dan Masa Pemeliharaan Proyek: Uang yang Ditahan dan Haknya
• Roya Hak Tanggungan Setelah Lunas: Langkah dan Dokumen
• Rumah Subsidi FLPP: Syarat Umum dan Larangan yang Perlu Diketahui

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.