PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan: Dasar dan Tarif Umum

Dasar pengenaan pajak

Pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan, misalnya lewat jual beli, tukar-menukar, atau pelepasan hak, menimbulkan penghasilan bagi pihak yang mengalihkan. Penghasilan ini dikenai PPh yang bersifat final menurut PP 34/2016 sebagai perubahan atas PP 71/2008.

Final artinya pajak tersebut sudah menyelesaikan kewajiban atas penghasilan itu dan tidak dihitung lagi bersama penghasilan lain, tetapi tetap perlu dilaporkan dalam SPT tahunan sesuai ketentuan.

Tarif umum

Tarif umum yang dikenal adalah 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan. Untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh pengusaha yang usahanya mengalihkan tanah dan bangunan, tarifnya lebih rendah, yaitu 1 persen.

Nilai pengalihan adalah nilai yang tertulis dalam akta, tetapi tidak boleh lebih rendah dari NJOP pada saat transaksi. Karena itu pengecekan NJOP penting sebelum menetapkan harga.

Hubungan dengan pajak lain

Pajak yang muncul dalam satu transaksi jual beli tidak tunggal. Penjual membayar PPh pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB, dan keduanya membayar PBB sesuai porsi kepemilikan. Jangan mencampuradukkan ketiganya.

Pada transaksi tertentu oleh pengusaha, bisa pula berlaku PPN, tetapi pada penjualan pribadi biasa umumnya tidak.

Contoh

Bu Maya (nama fiktif) menjual tanah warisan seharga Rp800 juta. Pajak penghasilan atas pengalihan haknya dihitung dari nilai pengalihan, bukan dari keuntungan. Dengan tarif umum 2,5 persen, PPh yang harus disetor sekitar Rp20 juta, dan bukti setor itu harus ada sebelum akta ditandatangani. Angka ini hanya ilustrasi; kondisi tertentu, misalnya pengalihan kepada pemerintah atau rumah sederhana, memiliki ketentuan sendiri.

Siapa yang membayar dan kapan

Pajak ini adalah kewajiban pihak yang mengalihkan hak, yaitu penjual. Pembayaran dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT, dan PPAT hanya boleh menandatangani akta bila bukti pembayaran sudah diperlihatkan serta dicek keabsahannya. Pembayaran dilakukan lewat bank persepsi atau kanal resmi, bukan kepada pihak perorangan.

Dalam praktik, kewajiban ini kadang dialihkan kepada pembeli lewat kesepakatan. Hal itu boleh sebagai perjanjian antarpihak, tetapi statusnya sebagai kewajiban pajak penjual tidak berubah. Tuliskan dengan jelas siapa yang menanggung biayanya.

Pengecualian yang perlu diketahui

Tidak semua pengalihan dikenai PPh seperti jual beli biasa. Beberapa peristiwa dikecualikan atau dikenai tarif berbeda, misalnya pengalihan karena waris atau hibah kepada keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat tertentu, atau pengalihan kepada pemerintah untuk kepentingan umum. Syarat dan bukti pengecualian harus dipenuhi, biasanya berupa surat keterangan bebas dari kantor pajak.

Jika Anda merasa peristiwa Anda termasuk pengecualian, ajukan permohonan sebelum akta. Mengurusnya setelah akta jauh lebih sulit.

Pelaporan dalam SPT tahunan

Walaupun PPh bersifat final, penghasilan dari pengalihan tanah dan bangunan tetap perlu dicantumkan dalam SPT tahunan pada bagian penghasilan yang dikenai pajak final, dan tanah yang dijual dikeluarkan dari daftar harta. Bila lupa melaporkan, Anda dapat melakukan pembetulan SPT sesuai ketentuan.

Simpan AJB dan bukti setor minimal selama jangka waktu penyimpanan dokumen perpajakan. Dokumen ini akan diperlukan bila kantor pajak meminta klarifikasi.

Kesalahan yang berisiko denda

Pajak yang dibayar kurang dari yang seharusnya, misalnya karena memakai harga di bawah NJOP, dapat ditagih kemudian berikut sanksi administratif. Pembayaran yang terlambat juga dapat dikenai bunga. Lebih baik menanyakan dahulu kepada PPAT atau kantor pajak daripada menanggung risiko setelah akta.

Konsultasi dengan konsultan pajak patut dipertimbangkan bila nilai transaksi besar atau peristiwa hukumnya tidak biasa, misalnya tanah gabungan atau tanah sengketa.

Langkah praktis bagi penjual

Mulailah dengan menanyakan NJOP dan menentukan harga yang akan dicantumkan dalam akta. Hitung PPh bersama PPAT, minta kode pembayaran, dan setor di bank persepsi. Segera serahkan bukti setor kepada PPAT agar jadwal akta tidak mundur.

Bila penjual berada di luar kota, pembayaran dapat dilakukan secara daring. Pastikan nama dan NPWP pada bukti sesuai identitas penjual agar pembayaran tercatat benar.

Hal yang sering keliru

• Mengira pajak dihitung dari untung; dasar umum adalah nilai pengalihan.
• Menunda pembayaran sampai setelah akta, padahal bukti setor diperlukan sebelum akta.
• Menuliskan harga di bawah NJOP tanpa memahami konsekuensi pajaknya.

Dasar hukum

• PP 34/2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan
• UU Pajak Penghasilan beserta perubahannya

Dalam kategori yang sama

• PTSL: Panduan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap untuk Warga
• Rechtsverwerking: Hak Atas Tanah Bisa Hilang Karena Diam
• Reforma Agraria dan Redistribusi Tanah: Apa Itu dan Siapa Berhak

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.