Rechtsverwerking: Hak Atas Tanah Bisa Hilang Karena Diam

Istilah yang terdengar asing

Rechtsverwerking berasal dari bahasa Belanda dan secara bebas berarti hilangnya hak karena tidak digunakan atau karena sikap diam. Gagasannya, pemilik tanah yang bertahun-tahun mengetahui tanahnya dipakai orang lain tetapi tidak berbuat apa pun bisa dianggap telah melepaskan haknya untuk menuntut, terutama jika pihak lain beritikad baik dan telah mengelola tanah itu.

Konsep ini dikembangkan dari hukum adat dan diterima dalam yurisprudensi Mahkamah Agung sejak sekitar tahun 1950-an. Di Indonesia ia sering dipakai hakim sebagai pertimbangan, bukan sebagai pasal undang-undang yang kaku.

Syarat yang biasanya dilihat hakim

Hakim umumnya menilai beberapa hal: apakah pemilik semula mengetahui tanahnya dikuasai orang lain, apakah ia diam dalam waktu yang lama, apakah pihak yang menguasai beritikad baik, dan apakah pihak itu telah memanfaatkan atau membangun di atas tanah. Tidak ada angka tahun yang pasti dan berlaku untuk semua kasus.

Contoh: Bu Ningsih (nama fiktif) menjual tanah di pinggir kota tanpa balik nama, lalu tidak pernah menagih atau mengurusnya. Pembeli membangun rumah dan menempatinya selama puluhan tahun. Ketika harga tanah naik, ahli waris Bu Ningsih menggugat. Dalam situasi seperti ini, hakim dapat mempertimbangkan sikap diam yang sangat lama dan itikad baik pembeli.

Kaitannya dengan sertifikat

Gagasan yang mirip kini tertuang dalam PP 24/1997 Pasal 32 ayat 2: bila sertifikat sudah terbit lebih dari 5 tahun atas nama orang atau badan yang memperolehnya dengan itikad baik dan menguasai tanah secara nyata, pihak lain yang merasa berhak tidak dapat lagi menuntut jika selama itu tidak mengajukan keberatan atau gugatan. Ketentuan ini melindungi kepastian hukum, sekaligus menuntut pemilik aktif menjaga haknya.

Cara pemilik menjaga haknya

Segera bertindak ketika tanah dipakai orang lain. Kirim teguran tertulis (somasi), simpan bukti, dan bila perlu ajukan gugatan atau laporan pidana yang sesuai. Jangan hanya mengandalkan lisan. Rutin mengecek kondisi tanah dan membayar pajak bumi dan bangunan juga menunjukkan bahwa Anda masih peduli pada hak itu.

Cara pihak yang menguasai membela diri

Penguasa tanah dapat menunjukkan bahwa ia beritikad baik, menguasai terang-terangan, dan memanfaatkannya secara nyata. Bukti pajak, saksi, dan bangunan menjadi andalan. Namun, jangan terlalu bergantung pada konsep ini, sebab ia hanya salah satu pertimbangan dan bergantung pada hakim.

Contoh kedua: tanah warisan yang ditinggalkan

Pak Agus (nama fiktif) merantau dan meninggalkan tanah warisan di desa. Kerabatnya menggarap tanah itu dan membangun gubuk. Dua puluh tahun kemudian Pak Agus pulang dan meminta tanahnya kembali. Kerabatnya menolak dengan alasan telah mengelola tanah itu lama dan Pak Agus tidak pernah keberatan. Hakim akan menimbang berbagai hal: apakah Pak Agus tahu, apakah ada izin atau kesepakatan lisan, siapa yang membayar pajak, dan bagaimana itikad kedua pihak. Hasilnya tidak dapat dipastikan sebelumnya.

Perbedaan dengan daluwarsa

Rechtsverwerking sering dianggap sama dengan daluwarsa, padahal berbeda. Daluwarsa bertumpu pada lewatnya waktu yang ditentukan undang-undang. Rechtsverwerking lebih menekankan sikap pemilik yang membiarkan, kepercayaan pihak lain bahwa hak sudah dilepaskan, dan keadilan menurut keadaan. Karena itu, dalam praktik hakim memakainya untuk menolak gugatan yang dinilai tidak patut diajukan setelah sekian lama.

Pelajaran bagi pemilik dan pembeli

Bagi pemilik, jangan membiarkan tanah tanpa pengawasan. Bagi pembeli, urus balik nama secepatnya dan kuasai tanah secara terbuka. Dokumen resmi tetap lebih kuat daripada berharap pada konsep yang bergantung penilaian hakim. Jika sudah ada masalah, mediasi keluarga sering menghemat biaya dan menjaga hubungan.

Langkah berikutnya

Setelah memahami gambaran di atas, catat data tanah Anda, kumpulkan dokumen yang relevan, dan tanyakan hal yang belum jelas kepada Kantor Pertanahan, notaris, atau advokat. Bertindak lebih awal hampir selalu lebih murah dan lebih aman daripada menunggu masalah membesar. Simpan pula seluruh bukti komunikasi dan pembayaran dalam satu berkas yang rapi, baik cetak maupun digital, supaya mudah dipakai ketika diperlukan.

Hal yang sering keliru

• Mengira rechtsverwerking punya angka tahun tetap seperti 20 tahun. Yurisprudensi tidak menyebut angka baku.
• Mengira diam sebentar saja sudah menghilangkan hak. Yang dinilai adalah diam yang lama disertai keadaan lain.
• Mengira konsep ini melindungi penyerobot. Itikad baik tetap menjadi syarat penting.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 32 ayat 2
• UU 5/1960 (UUPA) sebagai latar hukum adat

Dalam kategori yang sama

• Reforma Agraria dan Redistribusi Tanah: Apa Itu dan Siapa Berhak
• Renovasi Rumah Molor atau Mangkrak: Upaya Hukum terhadap Kontraktor
• Retensi dan Masa Pemeliharaan Proyek: Uang yang Ditahan dan Haknya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.