Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS): Peran dan Aturannya

Apa itu perhimpunan

Perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun, disingkat PPPSRS, adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Ia dibentuk untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama, terutama pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dasarnya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta peraturan pelaksananya.

Masa transisi dan peran pengembang

Setelah penyerahan satuan pertama kali, pengembang masih mengelola gedung selama masa transisi. Undang-undang menentukan pengembang harus memfasilitasi pembentukan perhimpunan sebelum masa itu berakhir, lalu menyerahkan pengelolaan kepada perhimpunan.

Pemilik berhak menagih kewajiban ini bila pengembang menunda, misalnya dengan mengajukan permintaan tertulis dan memanfaatkan bantuan pemerintah daerah.

Hak dan kewajiban pemilik

Pemilik berhak hadir dan memberi suara dalam rapat umum, memilih serta dipilih menjadi pengurus, melihat laporan keuangan, dan mendapat pelayanan pengelolaan. Hak suara umumnya dikaitkan dengan nilai perbandingan proporsional, namun rinciannya diatur dalam anggaran dasar perhimpunan.

Kewajibannya adalah membayar iuran, menaati tata tertib, dan menjaga ketertiban penghunian.

Contoh: Pak Eko pemilik unit di sebuah gedung apartemen rekaan. Ia hadir pada rapat umum, mempertanyakan kenaikan iuran, dan meminta rincian anggaran. Pengurus memaparkan penggunaan dana, dan kenaikan diputuskan lewat pemungutan suara. Nama dan situasi ini fiktif.

Iuran dan dana cadangan

Iuran pengelolaan dipakai untuk kebersihan, keamanan, listrik fasilitas umum, dan perawatan. Banyak gedung juga mengumpulkan dana cadangan untuk perbaikan besar seperti lift atau cat fasad.

Besarnya ditetapkan dengan mekanisme di anggaran dasar dan rapat umum, bukan sepihak oleh pengelola. Penunggakan iuran dapat dikenai sanksi sesuai aturan yang disepakati.

Mengawasi pengurus

Anggota dapat meminta laporan pertanggungjawaban, memeriksa pembukuan, dan menggunakan rapat umum untuk mengganti pengurus. Rapat luar biasa dimungkinkan bila ada dugaan penyimpangan.

Dokumentasikan keberatan secara tertulis. Bila perselisihan tidak selesai, mediasi dan jalur pengadilan dapat dipertimbangkan setelah musyawarah.

Sengketa yang sering muncul

Sengketa umum antara lain tentang iuran yang dianggap tidak wajar, pengelola yang ditunjuk pengembang tidak mau menyerahkan pengelolaan, dan tarif parkir. Penyelesaian dimulai dari rapat umum, lalu mediasi, baru tindakan hukum bila perlu.

Mengikuti rapat dan membaca laporan keuangan adalah cara termurah mencegah sengketa.

Menghadiri rapat umum dengan efektif

Rapat umum adalah forum tertinggi perhimpunan. Baca undangan dan bahan rapat sebelum hadir, siapkan pertanyaan tertulis, dan catat keputusan beserta hasil pemungutan suara.

Jika berhalangan, berikan kuasa tertulis kepada orang yang Anda percaya sesuai aturan anggaran dasar agar suara unit Anda tetap terwakili.

Hubungan perhimpunan dan pengelola

Perhimpunan dapat menunjuk pengelola profesional untuk menjalankan urusan harian. Hubungan keduanya diikat perjanjian yang memuat ruang lingkup tugas, biaya, jangka waktu, dan ukuran kinerja.

Pemilik dapat menilai pengelola dari kebersihan, keamanan, dan ketepatan perbaikan. Jika kinerja buruk, perhimpunan berhak mengevaluasi atau mengganti pengelola sesuai perjanjian.

Penghuni yang bukan pemilik

Penghuni penyewa juga terikat tata tertib gedung walaupun bukan pemilik. Pemilik yang menyewakan unitnya bertanggung jawab memastikan penyewa mematuhi aturan dan membayar iuran bila diperjanjikan.

Penghuni dapat menyampaikan keluhan lewat pengelola dan pemilik, serta ikut dalam kegiatan yang diizinkan anggaran dasar.

Anggaran dasar sebagai pegangan

Anggaran dasar dan anggaran rumah tangga memuat aturan pokok: keanggotaan, hak suara, masa jabatan pengurus, kuorum rapat, dan cara mengubah aturan. Dokumen ini biasanya disahkan dan dicatat sesuai ketentuan.

Baca dokumen ini sekurang-kurangnya sekali, supaya Anda tahu apa yang boleh dan tidak boleh diputuskan pengurus tanpa persetujuan anggota.

Pembentukan pengurus yang sah

Pengurus dipilih melalui rapat umum yang memenuhi kuorum. Keputusan yang diambil tanpa kuorum atau tanpa undangan yang patut dapat dipersoalkan.

Bila Anda ragu atas keabsahan rapat, mintalah notulen dan daftar hadir secara tertulis.

Langkah awal bagi pemilik baru

Pemilik baru sebaiknya meminta salinan tata tertib, laporan keuangan terakhir, dan jadwal rapat umum. Perkenalkan diri kepada pengurus, dan pastikan data kontak Anda terdaftar sehingga undangan rapat sampai kepada Anda.

Hal yang sering keliru

• Mengira iuran bisa ditetapkan sepihak oleh pengelola tanpa rapat anggota.
• Tidak hadir dan tidak memberi kuasa, lalu mengeluh setelah keputusan dibuat.
• Menghentikan iuran sebagai protes, padahal tunggakan dapat dikenai sanksi.

Dasar hukum

• UU 20/2011 tentang Rumah Susun
• Peraturan menteri tentang PPPSRS

Dalam kategori yang sama

• PPJB: Isi, Fungsi, dan Risiko Perjanjian Pengikatan Jual Beli
• Menikah dengan WNA: Bagaimana Nasib Kepemilikan Tanah Anda?
• Perpanjangan dan Pembaruan HGB: Alur dan Tenggat Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.