Perpanjangan dan Pembaruan HGB: Alur dan Tenggat Umum

Perpanjangan dan pembaruan

Perpanjangan berarti menambah masa berlaku hak yang sama setelah jangka waktu pertamanya berakhir. Pembaruan berarti pemberian hak baru atas tanah yang sama setelah perpanjangan berakhir. Keduanya mensyaratkan hak masih dipakai sesuai peruntukan dan kewajiban pemegang hak sudah dipenuhi.

Secara umum HGB dapat berlangsung 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun, namun detailnya bergantung peraturan yang berlaku saat Anda mengajukan.

Kapan harus diajukan

Aturan mengharuskan permohonan diajukan sebelum jangka waktu hak berakhir, dengan jangka waktu minimal tertentu sebelum tanggal berakhir. Berapa lama persisnya perlu dicek ke peraturan terbaru. Jangan menunggu sampai tanggal akhir, karena pemeriksaan berkas membutuhkan waktu.

Jika hak sudah berakhir tanpa diperpanjang, tanah umumnya kembali menjadi tanah negara dan proses menjadi lebih rumit.

Syarat umum

• Tanah masih digunakan sesuai peruntukan dan keadaan hak tidak dalam sengketa.
• Syarat pemegang hak masih terpenuhi, misalnya badan hukum Indonesia.
• Kewajiban membayar pajak dan biaya sudah dipenuhi.
• Bangunan di atas tanah sesuai izin.

Dokumen yang disiapkan

Siapkan sertifikat HGB asli, identitas pemohon atau akta pendirian dan identitas pengurus bila badan hukum, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, dokumen izin bangunan, serta surat permohonan. Bila tanah berada di atas hak pengelolaan, siapkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.

Contoh

Contoh: PT Maju Bersama fiktif memiliki HGB untuk gudang yang akan berakhir dalam dua tahun. Direkturnya, Bu Lina, meminta stafnya mengumpulkan sertifikat, bukti PBB, dan akta perusahaan. Mereka mengajukan perpanjangan jauh sebelum habis dan menyimpan tanda terima. Dengan begitu hak atas gudang tidak terputus.

Jika ada hak tanggungan atau sewa

Bila HGB dijaminkan, bank akan berkepentingan karena nilai jaminan bergantung sisa masa hak. Beri tahu bank sejak awal. Bila bangunan disewakan, pastikan perjanjian sewa tidak melampaui masa hak yang tersisa tanpa memperhitungkan perpanjangan.

Peningkatan hak sebagai alternatif

Untuk rumah tinggal, peningkatan menjadi hak milik dapat menjadi pilihan daripada terus memperpanjang. Untuk usaha, HGB biasanya tetap diperpanjang atau diperbarui sesuai kebutuhan. Tanyakan ke kantor pertanahan opsi yang tersedia untuk bidang Anda.

Akibat jika terlambat

Jika HGB berakhir tanpa diperpanjang, pemegang hak kehilangan dasar hukum atas tanahnya. Bangunan di atasnya mungkin masih ada, tetapi hak atas tanah hapus dan tanah kembali ke negara atau pemegang hak pengelolaan. Pemegang bekas hak biasanya masih dapat mengajukan hak baru, tetapi tidak ada jaminan dikabulkan.

Karena risiko itu, banyak pelaku usaha menyalakan pengingat setidaknya dua tahun sebelum masa hak berakhir.

Tips mengelola masa berlaku hak

Buat daftar seluruh hak atas tanah yang dimiliki beserta tanggal berakhirnya, simpan di tempat yang mudah diakses. Untuk perusahaan, tugaskan satu orang bertanggung jawab memantau jadwal. Kumpulkan juga bukti pembayaran pajak setiap tahun, sebab sering diminta saat pengajuan.

Bila ada perubahan pengurus atau nama perusahaan, perbarui data hak lebih dulu agar permohonan tidak terhambat.

Jual beli menjelang masa hak berakhir

Pembeli sebaiknya menanyakan sisa masa HGB. Penjual dapat mengurus perpanjangan sebelum menjual agar nilai tanah terjaga, atau pembeli mengajukannya setelah balik nama. Apapun pilihannya, sepakati secara tertulis siapa yang menanggung biaya dan mengurus prosesnya, supaya tidak terjadi perselisihan di kemudian hari.

Perbedaan HGB di atas tanah negara dan di atas hak pengelolaan

HGB dapat berdiri di atas tanah negara, di atas tanah hak pengelolaan, atau di atas tanah hak milik orang lain. Pada dua kemungkinan terakhir, perpanjangan biasanya memerlukan persetujuan pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah. Tanpa persetujuan itu, permohonan dapat tertahan meski berkas Anda lengkap.

Karena itu, periksa lebih dulu di atas tanah apa HGB Anda berdiri dan siapa yang perlu dimintai persetujuan.

Contoh perjanjian yang perlu dicermati

Pada HGB di atas tanah milik pihak lain, perjanjian pemberian HGB sering memuat kewajiban membayar kompensasi tertentu. Baca isi perjanjian itu sebelum masa hak berakhir supaya Anda tahu hak dan kewajiban Anda saat perpanjangan.

Hal yang sering keliru

• Menunggu masa hak habis sebelum mengurus.
• Mengira perpanjangan otomatis tanpa permohonan.
• Tidak memperhitungkan sisa masa hak saat menjual atau menyewakan.

Dasar hukum

• PP 18/2021 tentang jangka waktu HGB, perpanjangan, dan pembaruan
• UU 5/1960 (UUPA) Pasal 35

Dalam kategori yang sama

• Fasum dan Fasos Perumahan: Siapa yang Wajib Menyerahkan ke Pemda?
• Pohon Roboh Menimpa Rumah atau Kendaraan: Siapa yang Bertanggung Jawab
• PPh Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan: Dasar dan Tarif Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.