PPJB: Isi, Fungsi, dan Risiko Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Apa itu PPJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan antara calon penjual dan calon pembeli. Isinya janji bahwa jual beli akan dilakukan nanti, setelah syarat tertentu terpenuhi, misalnya bangunan selesai atau harga dilunasi.

Karena itu PPJB tidak memindahkan hak atas tanah. Pembeli baru menjadi pemilik yang tercatat setelah AJB ditandatangani di hadapan PPAT dan sertifikat dibalik nama. PPJB berlandaskan asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 KUHPerdata, sepanjang memenuhi syarat sah perjanjian pada Pasal 1320.

Kapan PPJB dipakai

PPJB lazim dipakai pada pembelian rumah dari pengembang yang bangunannya belum rampung, pembelian apartemen, atau transaksi dengan pembayaran dicicil. Ia juga dipakai saat sertifikat sedang dalam proses pemecahan atau masih dibebani hak tanggungan.

Untuk rumah dan rumah susun yang dipasarkan sebelum selesai dibangun, undang-undang perumahan dan rumah susun menetapkan syarat kepastian. Antara lain status penguasaan tanah, hal-hal yang diperjanjikan, perizinan, ketersediaan sarana dan prasarana, serta keterbukaan informasi sebelum PPJB ditandatangani.

Isi yang sebaiknya ada dalam PPJB

Identitas para pihak, uraian objek lengkap dengan letak, luas, dan nomor sertifikat induk, harga serta cara pembayaran, jadwal serah terima, spesifikasi bangunan, dan tanggal rencana penandatanganan AJB. Cantumkan pula denda keterlambatan bagi kedua pihak, bukan hanya pembeli.

Pastikan ada klausul tentang apa yang terjadi bila pembangunan terlambat, bila pembeli membatalkan, atau bila kredit pemilikan rumah (KPR) ditolak bank. Klausul pengembalian uang yang jelas melindungi pembeli.

Contoh: Bu Wulan memesan rumah dari pengembang fiktif PT Griya Maju. Dalam PPJB tertulis serah terima paling lambat dua belas bulan, dengan denda per bulan bila terlambat. Ketika proyek mundur, Bu Wulan dapat merujuk klausul itu untuk berunding.

Risiko bagi pembeli

Risiko terbesar adalah pembeli sudah membayar sebagian besar harga, tetapi tanah ternyata bermasalah, bangunan tidak selesai, atau sertifikat induk dijaminkan ke bank tanpa diketahui. Karena belum ada pemindahan hak, pembeli tidak otomatis terlindungi.

Risiko lain adalah klausul sepihak yang menguntungkan penjual, misalnya uang muka hangus dalam keadaan apa pun. Baca dengan teliti dan jangan ragu meminta perubahan sebelum menandatangani.

Notaris, bukti, dan langkah pengecekan

Sebaiknya PPJB dibuat dengan akta notaris agar tanggal dan isinya pasti, serta dibacakan kepada para pihak. Simpan salinan PPJB, bukti pembayaran, brosur, dan korespondensi dengan pengembang.

Sebelum tanda tangan, mintalah salinan sertifikat induk, izin lokasi atau kesesuaian pemanfaatan ruang, dan izin mendirikan bangunan gedung. Cek status tanah ke Kantor Pertanahan lewat PPAT atau notaris. Untuk rumah bersubsidi dan KPR, tanyakan juga ketentuan dari bank penyalur.

PPJB lunas dan kapan AJB dibuat

Bila harga sudah lunas dan syarat terpenuhi, para pihak melanjutkan ke AJB. Dalam praktik ada juga PPJB lunas, yaitu PPJB yang dibuat setelah pembayaran lunas tetapi AJB belum dapat dibuat, misalnya karena sertifikat belum terbit atas unit tersebut. Dalam kondisi ini, mintalah kepastian tertulis tentang batas waktu AJB.

Jangan menerima alasan penundaan tanpa batas. Jadwal yang jelas memudahkan pembeli menagih kewajiban, dan bila perlu berkonsultasi dengan advokat.

Bila terjadi wanprestasi atau pembatalan

Wanprestasi berarti salah satu pihak tidak memenuhi janjinya, misalnya pengembang terlambat menyerahkan unit atau pembeli berhenti mencicil. Dalam PPJB biasanya diatur somasi atau teguran tertulis lebih dulu, lalu konsekuensi seperti denda, pembatalan, atau pengembalian uang.

Perhatikan apakah klausul pembatalan seimbang. Jika hanya pembeli yang kehilangan uang muka sementara pengembang tidak menanggung apa pun saat terlambat, klausul itu patut dipertanyakan. Pengaduan konsumen juga dapat ditempuh melalui lembaga penyelesaian sengketa konsumen, sesuai aturan perlindungan konsumen.

Contoh: Pak Teguh berhenti membayar cicilan karena kehilangan pekerjaan. Ia segera menghubungi pengembang, meminta keringanan tertulis, dan merujuk klausul PPJB tentang pembatalan. Komunikasi tertulis membantu kedua pihak mencari jalan tengah sebelum masalah membesar.

Hal yang sering keliru

• Menganggap PPJB sudah menjadikan pembeli pemilik sah tanah.
• Membayar besar tanpa memeriksa sertifikat induk dan izin proyek.
• Tidak menyimpan bukti pembayaran dan korespondensi dengan penjual.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1338
• UU 20/2011 tentang Rumah Susun (ketentuan PPJB)
• PP 24/1997 Pasal 37

Dalam kategori yang sama

• Menikah dengan WNA: Bagaimana Nasib Kepemilikan Tanah Anda?
• Perpanjangan dan Pembaruan HGB: Alur dan Tenggat Umum
• Fasum dan Fasos Perumahan: Siapa yang Wajib Menyerahkan ke Pemda?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.