Menguasai Tanah 20 Tahun: Apa Kata Hukum tentang Daluwarsa

Dua gagasan yang sering dicampur

Orang sering bertanya, apakah tanah yang sudah dikuasai 20 tahun otomatis menjadi miliknya? Jawabannya tidak sesederhana itu. Ada dua gagasan berbeda. Pertama, penguasaan fisik sebagai bukti dalam pendaftaran hak atas tanah yang belum bersertifikat. Kedua, daluwarsa dalam hukum perdata, yaitu lewatnya waktu yang dapat memberi atau menghapus hak.

Penguasaan fisik dalam pendaftaran tanah

Pasal 24 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebut bahwa untuk tanah bekas hak lama yang bukti haknya tidak lengkap atau tidak ada, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut. Syaratnya, penguasaan itu dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh pemohon dan pendahulunya, tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa, dan dikuatkan oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.

Jadi, 20 tahun bukan batas yang membuat orang menjadi pemilik secara otomatis, melainkan syarat agar penguasaan dapat dipakai sebagai dasar pendaftaran. Pejabat tetap memeriksa dan mengumumkan permohonan agar pihak lain dapat menyampaikan keberatan.

Contoh: Pak Basuki (nama fiktif) menggarap sawah warisan keluarga sejak puluhan tahun, membayar pajak, dan tidak pernah diganggu. Surat tanah lamanya hilang. Ia mengumpulkan bukti pembayaran pajak, surat keterangan kepala desa, dan keterangan saksi, lalu mengajukan pendaftaran pertama ke Kantor Pertanahan.

Daluwarsa menurut KUHPerdata

KUH Perdata mengenal daluwarsa yang memperoleh hak. Pasal 1963 menyebut orang yang menguasai suatu benda tak bergerak dengan itikad baik dan alas hak yang sah selama 20 tahun dapat memperoleh hak milik, sedangkan yang menguasai selama 30 tahun dapat memperolehnya tanpa harus menunjukkan alas haknya. Namun sejak berlakunya UUPA, banyak ahli dan pengadilan berpendapat bahwa tanah memiliki rezim tersendiri, sehingga penerapan daluwarsa pada tanah harus berhati-hati.

Putusan pengadilan sendiri tidak selalu seragam. Karena itu, jangan hanya berpegang pada angka 20 atau 30 tahun tanpa melihat faktanya. Pengadilan biasanya menilai itikad baik, cara memperoleh, dan ada tidaknya pihak lain yang berhak.

Tanah bersertifikat dan batas waktu 5 tahun

Untuk tanah yang sudah bersertifikat, Pasal 32 ayat 2 PP 24/1997 menyatakan pihak lain yang merasa berhak tidak dapat menuntut lagi pelaksanaan haknya jika dalam 5 tahun sejak sertifikat terbit ia tidak mengajukan keberatan atau gugatan, dengan syarat sertifikat diperoleh dengan itikad baik dan tanah dikuasai secara nyata. Ketentuan ini berbeda dari daluwarsa, tetapi sama-sama berkaitan dengan lewatnya waktu.

Bukti yang membantu

Bukti penguasaan dapat berupa girik atau letter C, surat pembayaran pajak, surat keterangan desa, foto tanaman atau bangunan sepanjang waktu, dan keterangan saksi tetangga. Semakin banyak bukti yang konsisten, semakin kuat kedudukan Anda.

Contoh kedua: tanah yang dibeli tanpa akta

Bu Fatimah (nama fiktif) membeli sebidang kebun dari tetangganya hanya dengan kuitansi sederhana. Ia menanam pohon, memagar, dan membayar pajak selama lebih dari dua dekade. Penjual sudah wafat, dan ahli warisnya tidak pernah mempermasalahkan. Ketika Bu Fatimah hendak mensertifikatkan tanah itu, ia membawa kuitansi, bukti pajak, dan keterangan saksi. Kantor Pertanahan akan menilai apakah syarat penguasaan fisik terpenuhi, termasuk mengumumkan permohonan agar pihak lain dapat menyampaikan keberatan.

Kapan sebaiknya mengajukan permohonan

Jangan menunggu sampai ada sengketa. Mulailah mengurus pendaftaran ketika bukti dan saksi masih lengkap. Semakin lama, semakin sulit menemukan orang yang mengetahui riwayat tanah, dan semakin besar peluang munculnya klaim pihak lain. Bila sudah terlanjur ada klaim, minta bantuan advokat agar langkah Anda tertata, baik lewat jalur administrasi maupun gugatan.

Langkah berikutnya

Setelah memahami gambaran di atas, catat data tanah Anda, kumpulkan dokumen yang relevan, dan tanyakan hal yang belum jelas kepada Kantor Pertanahan, notaris, atau advokat. Bertindak lebih awal hampir selalu lebih murah dan lebih aman daripada menunggu masalah membesar. Simpan pula seluruh bukti komunikasi dan pembayaran dalam satu berkas yang rapi, baik cetak maupun digital, supaya mudah dipakai ketika diperlukan.

Hal yang sering keliru

• Mengira 20 tahun menguasai pasti membuat tanah menjadi milik. Syarat itikad baik, keterbukaan, dan tidak disengketakan tetap harus dipenuhi.
• Menyerobot tanah orang lain lalu berharap lewat waktu. Itikad buruk tidak mendapat perlindungan.
• Mengabaikan pembayaran pajak dan pencatatan, padahal itu bukti penting.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 24 ayat 2
• PP 24/1997 Pasal 32 ayat 2
• KUHPerdata Pasal 1963

Dalam kategori yang sama

• Pengukuran Ulang Tanah dan Sengketa Batas: Alurnya
• Alur Meningkatkan HGB Rumah Tinggal Menjadi SHM
• Penyerobotan Tanah: Jalur Pidana dan Gugatan Perdata

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.