Alur Meningkatkan HGB Rumah Tinggal Menjadi SHM

Apa maksud peningkatan hak

HGB punya jangka waktu, sedangkan hak milik tidak. Peningkatan hak adalah proses mengubah HGB menjadi hak milik atas bidang tanah yang sama. Pemilik tidak perlu lagi memikirkan perpanjangan, dan status tanahnya lebih kuat untuk diwariskan maupun dijaminkan.

Dasar umum jenis-jenis hak ada dalam UUPA, sedangkan syarat dan tata cara pemberiannya diatur dalam peraturan pemerintah dan peraturan menteri agraria.

Siapa yang dapat mengajukan

Pada umumnya yang dapat mengajukan adalah warga negara Indonesia pemegang HGB atas tanah yang dipakai untuk rumah tinggal, dengan batas luas dan kondisi tertentu. Badan hukum tidak otomatis dapat memiliki hak milik. Jika tanah berada di atas hak pengelolaan atau tanah milik pihak lain, ada persetujuan tambahan yang diperlukan.

Karena syarat dapat berbeda untuk tiap kasus, tanyakan dahulu ke kantor pertanahan apakah bidang Anda memenuhi syarat.

Dokumen yang umumnya diminta

• Sertifikat HGB asli.
• Kartu identitas dan kartu keluarga pemohon.
• Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan tahun berjalan.
• Izin mendirikan bangunan atau persetujuan bangunan gedung, bila diminta.
• Surat permohonan dan, bila diwakilkan, surat kuasa.
• Persetujuan pemegang hak tanggungan bila sertifikat sedang dijaminkan.

Contoh

Contoh: Pak Bagas tinggal di rumah dengan HGB yang tersisa sekitar delapan tahun. Ia ingin menaikkan haknya menjadi hak milik. Ia menghubungi kantor pertanahan, mencatat persyaratan, lalu menyiapkan fotokopi KTP, KK, bukti PBB, dan sertifikat asli. Ia juga memeriksa bahwa sertifikatnya tidak sedang dijaminkan di bank. Setelah berkas lengkap, ia mengajukan permohonan dan menyimpan tanda terima.

Biaya dan pajak

Peningkatan hak dapat menimbulkan biaya resmi dan pajak, misalnya pajak atas perolehan hak, tergantung nilai tanah dan peraturan yang berlaku. Besar pastinya tidak dapat dipastikan di sini karena bergantung nilai tanah dan ketentuan terbaru. Tanyakan rincian resmi dan minta perhitungan tertulis agar tidak terkejut.

Waspadai calo yang menjanjikan proses sangat cepat dengan biaya tidak jelas.

Jika sertifikat dijaminkan di bank

Bila HGB sedang menjadi jaminan kredit, sertifikat dipegang bank. Anda perlu berkoordinasi dengan bank, sebab peningkatan hak akan mengubah data hak yang dibebani. Biasanya bank memberi persetujuan tertulis dan hak tanggungan dicatat ulang pada hak yang baru.

Setelah hak milik terbit

Periksa kembali nama, luas, dan nomor hak pada sertifikat baru. Simpan sertifikat lama sebagai arsip bila masih dikembalikan, dan perbarui data di PBB serta dokumen lain yang memakai nomor hak. Setelah itu Anda tidak lagi perlu memantau masa berakhir HGB.

Manfaat dan pertimbangan

Manfaat utama hak milik adalah ketenangan: tidak ada tenggat perpanjangan, nilai tanah umumnya lebih mudah ditaksir, dan ahli waris tidak perlu mengurus kelanjutan hak. Meski begitu, tetap timbang biaya dan pajak yang harus dibayar di muka.

Jika rencana Anda hanya tinggal beberapa tahun lalu menjual, peningkatan hak mungkin tidak sebanding biayanya. Sebaliknya, bila rumah akan diwariskan, peningkatan hak biasanya sangat bermanfaat.

Perumahan dari pengembang

Banyak rumah di perumahan berstatus HGB karena tanah awalnya dikuasai pengembang. Setelah serah terima, penghuni dapat menanyakan apakah pengembang membantu proses peningkatan hak, termasuk dokumen dasar seperti pecah sertifikat. Tanyakan juga apakah perumahan berada di atas hak pengelolaan, karena prosesnya bisa berbeda.

Simpan akta jual beli dan sertifikat pecahan, sebab dokumen itu menjadi dasar permohonan Anda.

Memantau perkembangan permohonan

Setelah mengajukan, simpan tanda terima dan catat nomor berkas. Tanyakan perkembangan secara berkala melalui kanal resmi kantor pertanahan. Bila ada kekurangan dokumen, lengkapi dalam batas waktu yang diberikan agar berkas tidak dikembalikan.

Hindari memberikan dokumen asli kepada pihak lain tanpa tanda terima tertulis.

Jika permohonan ditolak atau tertunda

Bila permohonan ditolak atau tertunda, mintalah penjelasan tertulis mengenai alasannya. Sering kali penyebabnya sederhana, seperti dokumen kurang atau data berbeda, dan dapat dilengkapi. Jika Anda menilai penolakan tidak beralasan, Anda dapat mengajukan keberatan ke kantor wilayah atau menempuh jalur hukum sesuai peraturan, dengan bantuan advokat bila perlu.

Hal yang sering keliru

• Menunggu HGB hampir habis baru mengurus peningkatan hak.
• Mengira semua HGB otomatis bisa menjadi hak milik tanpa syarat.
• Memberikan uang kepada calo tanpa kuitansi resmi.

Dasar hukum

• UU 5/1960 (UUPA) Pasal 20 dan 35
• PP 18/2021 tentang hak atas tanah

Dalam kategori yang sama

• Penyerobotan Tanah: Jalur Pidana dan Gugatan Perdata
• Beda Peran PPAT dan Notaris dalam Urusan Tanah
• Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS): Peran dan Aturannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.