Beda Peran PPAT dan Notaris dalam Urusan Tanah

PPAT dan notaris sering disangka sama. Pahami perbedaan peran, kapan Anda butuh masing-masing, dan akta apa saja yang dibuat dalam transaksi tanah.

⚡ Ringkas 30 detik

PPAT membuat akta peralihan dan pembebanan hak atas tanah.
Notaris membuat akta otentik lain, seperti perjanjian pengikatan jual beli.
Satu orang bisa merangkap notaris dan PPAT, tetapi kewenangannya berbeda.
Pilih yang berwenang di wilayah tanah dan periksa legalitasnya.

Keduanya pejabat umum, tetapi kewenangannya berbeda.

Dua pejabat dengan tugas berbeda

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu atas hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan peraturan atau dikehendaki para pihak.

Dasar pengaturannya berbeda: PPAT diatur dalam PP 37/1998 beserta perubahannya, sedangkan notaris diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris.

Akta apa dibuat oleh siapa

Jual beli, hibah, tukar-menukar, pemasukan ke perusahaan, dan pembagian hak bersama dibuat oleh PPAT.
Pemberian hak tanggungan dibuat oleh PPAT, dengan pendaftarannya di kantor pertanahan.
Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan kuasa biasanya dibuat notaris.
Akta pendirian perusahaan dan perjanjian lain dibuat notaris.

PPAT sementara dan PPAT khusus

Selain PPAT yang berasal dari kalangan profesional, ada camat yang ditunjuk sebagai PPAT sementara di daerah yang belum cukup PPAT, serta PPAT khusus bagi kepala kantor pertanahan untuk program tertentu. Pastikan pejabat yang Anda pakai memang berwenang di wilayah tanah.

Banyak PPAT juga berpraktik sebagai notaris, sehingga satu kantor dapat melayani keduanya.

Alur umum; urutan dapat disesuaikan praktik setempat.

Contoh

Contoh: Pak Raka dan Bu Dewi sepakat jual beli rumah, tetapi pembayaran baru bisa dilunasi dua bulan lagi. Mereka datang ke notaris untuk membuat PPJB yang memuat harga, jadwal, dan syarat. Setelah lunas, mereka datang ke PPAT untuk menandatangani akta jual beli, lalu PPAT mengurus balik nama. Dua pejabat dipakai di dua tahap berbeda.

Mengapa akta PPAT penting

Peralihan hak atas tanah karena jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT agar dapat didaftarkan di kantor pertanahan. Jual beli di bawah tangan umumnya tidak cukup untuk balik nama, kecuali dalam keadaan tertentu yang diatur peraturan. Karena itu jangan menunda penandatanganan akta setelah lunas.

Akta PPAT juga menjadi alat bukti kuat jika terjadi sengketa.

Hal yang diperiksa PPAT

PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat, identitas para pihak, persetujuan pasangan jika tanah merupakan harta bersama, status pajak, dan ada tidaknya sengketa atau pemblokiran. Karena itulah dokumen yang lengkap mempercepat proses.

Jangan tersinggung bila PPAT menolak membuat akta saat syarat belum terpenuhi; itu bentuk perlindungan bagi Anda.

Memilih PPAT atau notaris

Pilih yang memiliki surat pengangkatan dan wilayah kerja sesuai letak tanah. Tanyakan rincian biaya secara tertulis, sebab honorarium dibatasi peraturan dan dapat berbeda untuk tiap jenis akta. Hindari menyerahkan sertifikat asli tanpa tanda terima.

Minta salinan akta dan bukti pendaftaran balik nama setelah selesai.

Tanggung jawab dan pengawasan

PPAT dan notaris diawasi oleh organisasi profesi serta instansi yang mengangkatnya, dan dapat dikenai sanksi bila melanggar kewajiban. Bila Anda menemukan dugaan pelanggaran, kumpulkan bukti dan laporkan ke majelis pengawas atau instansi terkait, dengan bantuan advokat bila diperlukan.

Contoh kesalahpahaman umum

Banyak orang datang ke notaris untuk jual beli tanah dan mengira urusan selesai. Padahal tanpa akta PPAT, balik nama tidak dapat dilakukan. Bila notaris yang Anda pilih juga PPAT, mintalah ia menjelaskan akta mana yang sedang dibuat. Dengan memahami hal ini, Anda tidak membayar dua kali atau kehilangan waktu karena prosedur yang keliru.

Pajak dan biaya dalam transaksi

Dalam jual beli tanah umumnya ada pajak penghasilan atas pengalihan hak yang menjadi kewajiban penjual dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi kewajiban pembeli, di samping biaya akta dan pendaftaran. Besaran dan waktu pembayarannya mengikuti peraturan perpajakan dan dapat berubah, jadi minta PPAT menghitungkannya secara tertulis. Pembayaran pajak biasanya harus dibuktikan sebelum akta ditandatangani.

Simpan semua bukti pembayaran bersama salinan akta, karena akan diperlukan di kemudian hari.

Jika pihak berhalangan hadir

Para pihak sebaiknya hadir sendiri di hadapan PPAT. Bila tidak bisa, gunakan surat kuasa yang sah, dibuat dengan akta notaris untuk tindakan tertentu, dan sampaikan identitas pemberi kuasa secara jelas. Hindari kuasa mutlak yang bermasalah menurut aturan pertanahan.

Daftar umum; PPAT dapat meminta tambahan.

Hal yang sering keliru

Mengira notaris otomatis boleh membuat akta jual beli tanah.
Melakukan jual beli di bawah tangan lalu kesulitan balik nama.
Menyerahkan sertifikat asli tanpa tanda terima dan tanpa memeriksa legalitas pejabat.

📌 Catatan

Edukatif, bukan nasihat hukum. Besaran honorarium dan pajak mengikuti peraturan yang berlaku; tanyakan rinciannya sebelum menandatangani akta.

📚 Sumber Rujukan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT — peraturan.bpk.go.id
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU 30/2004 tentang Jabatan Notaris — peraturan.bpk.go.id

Informasi per 15 Oktober 2026. Artikel ini bersifat edukatif dan bukan nasihat hukum untuk perkara tertentu.

Dasar hukum

PP 37/1998 jo. PP 24/2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT
UU 30/2004 jo. UU 2/2014 tentang Jabatan Notaris
PP 24/1997 Pasal 37

Dalam kategori yang sama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.