Penggabungan Sertifikat Tanah: Syarat dan Langkahnya

Mengapa tanah digabung

Penggabungan sering dilakukan ketika seseorang membeli tanah di sebelah rumahnya dan ingin memiliki satu sertifikat saja. Alasan lain adalah rencana membangun satu bangunan besar di atas beberapa bidang, atau penyederhanaan administrasi dan pajak.

Dasar umumnya sama dengan pemecahan, yaitu PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah beserta aturan pelaksanaannya. Penggabungan merupakan kebalikan dari pemecahan.

Syarat yang lazim berlaku

• Bidang-bidang tanah saling berbatasan.
• Jenis hak sama, misalnya semuanya Hak Milik atau semuanya Hak Guna Bangunan.
• Pemegang hak sama.
• Letaknya dalam wilayah kantor pertanahan yang sama.
• Tidak ada sengketa, sita, atau blokir.

Jika hak berbeda, misalnya satu bidang Hak Milik dan satu lagi Hak Guna Bangunan, penggabungan biasanya tidak bisa langsung dilakukan. Perlu penyesuaian hak lebih dulu, dan itu proses tersendiri.

Bagaimana dengan hak tanggungan

Bila salah satu bidang sedang menjadi jaminan di bank, kreditur memiliki kepentingan atas bidang itu. Penggabungan umumnya memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan, dan setelah gabung, jaminannya perlu disesuaikan dalam dokumen yang baru.

Karena itu, sebaiknya hubungi bank sejak awal. Jangan mengajukan penggabungan diam-diam karena berkas dapat ditolak atau justru menimbulkan sengketa dengan bank.

Contoh dan hal praktis

Contoh: Pak Rahmat memiliki rumah di atas satu bidang dan membeli kebun kecil di belakangnya, keduanya bersertifikat Hak Milik atas namanya. Ia mengajukan penggabungan ke kantor pertanahan. Petugas mengukur ulang kedua bidang, memeriksa berkas, lalu menerbitkan satu sertifikat dengan luas gabungan.

Sebelum menggabung, pikirkan rencana jangka panjang. Jika kelak ingin menjual sebagian, Anda harus memecah lagi dan membayar biaya lagi. Pertimbangkan juga dampak ke nilai PBB.

Pengukuran dan hasil luas

Pada penggabungan, petugas ukur biasanya mengukur ulang bidang-bidang yang digabung. Luas hasil ukur dapat berbeda sedikit dari luas yang tercantum di masing-masing sertifikat lama. Perbedaan yang wajar biasanya disesuaikan, tetapi perbedaan besar dapat memicu pemeriksaan tambahan dan bahkan dugaan adanya tanah pihak lain di dalam bidang tersebut.

Hadirlah saat pengukuran bersama pemilik tanah yang berbatasan agar batas-batas disepakati langsung di lapangan dan dicatat dalam berita acara.

Pajak dan dampaknya

Penggabungan sendiri tidak mengalihkan hak kepada orang lain, sehingga pada dasarnya tidak seperti jual beli. Namun, nilai tanah dan PBB dapat berubah karena objek pajak menjadi satu bidang. Tanyakan kepada kantor pajak daerah bagaimana pengaruhnya terhadap tagihan PBB Anda dan apakah perlu pembaruan data objek pajak.

Jika tanah gabungan nantinya dijual atau dijadikan jaminan, nilainya dinilai sebagai satu kesatuan. Hal ini dapat menguntungkan karena bidang yang lebih luas dan bentuknya teratur kadang lebih mudah dikembangkan.

Alternatif jika belum bisa digabung

Jika syarat belum terpenuhi, ada beberapa alternatif. Anda dapat tetap memiliki dua sertifikat namun menggunakannya sebagai satu halaman yang dipagari, selama tidak ada larangan peruntukan. Bila hak berbeda, ajukan penyesuaian jenis hak, misalnya peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik untuk rumah tinggal yang memenuhi syarat.

Bila tanah dimiliki bersama beberapa orang, sepakati dahulu atas nama siapa sertifikat gabungan akan diterbitkan, dan tuangkan kesepakatan itu secara tertulis agar tidak muncul klaim belakangan.

Contoh: Bu Melati dan adiknya, Pak Gunawan, memiliki dua bidang bersebelahan atas nama masing-masing. Mereka ingin membangun satu usaha bersama. Karena pemegang haknya berbeda, penggabungan belum bisa dilakukan. Mereka memilih mengatur kerja sama secara tertulis dahulu, lalu mempertimbangkan balik nama sebelum menggabung.

Berapa lama prosesnya

Lamanya penggabungan berbeda di tiap kantor pertanahan dan bergantung pada antrean pengukuran, kelengkapan berkas, serta ada tidaknya keberatan dari pemilik tanah yang berbatasan. Tanyakan perkiraan waktu secara tertulis atau lewat aplikasi layanan pertanahan, lalu simpan tanda terima berkas sebagai bukti bila ada keterlambatan.

Bila berkas dinyatakan kurang, catat apa yang kurang dan lengkapi secepatnya. Permohonan yang dibiarkan menggantung dapat ditutup atau harus diajukan ulang.

Peran PPAT dan kuasa

Pemilik yang berhalangan hadir dapat memberi kuasa tertulis kepada orang yang dipercaya untuk mengurus penggabungan. Pastikan surat kuasa jelas, terbatas pada urusan tersebut, dan jangan menyerahkan sertifikat asli kepada pihak yang tidak Anda kenal. Pantau perkembangan berkas secara berkala.

Hal yang sering keliru

• Mengira dua sertifikat dengan jenis hak berbeda otomatis bisa digabung.
• Mengabaikan persetujuan bank padahal salah satu bidang diagunkan.
• Menggabung tanpa pertimbangan, padahal rencana ke depan menjual sebagian.

Dasar hukum

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (bagian penggabungan bidang tanah)

Dalam kategori yang sama

• Pengosongan Rumah dan Eksekusi Putusan: Alur yang Perlu Diketahui
• Menguasai Tanah 20 Tahun: Apa Kata Hukum tentang Daluwarsa
• Pengukuran Ulang Tanah dan Sengketa Batas: Alurnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.