PBB Tiba-Tiba Naik? Memahami NJOP, NJOPTKP, dan Batas Tarif PBB-P2 Menurut UU 1/2022

Ketika SPPT tahun ini mengejutkan

Bu Endah membuka SPPT PBB rumahnya dan mendapati tagihannya naik hampir dua kali lipat dari tahun lalu. Ia tidak merenovasi rumah dan tidak menambah luas tanah. Pertanyaannya sederhana: dari mana kenaikan itu datang, dan apakah bisa dipersoalkan?

Untuk menjawabnya, kita perlu membedah rumus PBB-P2 dalam UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Kenaikan bisa berasal dari NJOP yang diperbarui, persentase NJOP yang dinaikkan, tarif Perda yang berubah, atau kombinasi ketiganya.

Empat angka penentu PBB-P2

Pasal 40 UU 1/2022 mengatur dasar pengenaan PBB-P2. Berikut ringkasannya:

• NJOP. Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP yang ditetapkan melalui penilaian. Besarnya ditetapkan kepala daerah (ayat (1), (2), dan (7)).
• NJOPTKP. Ditetapkan paling sedikit Rp10 juta untuk setiap wajib pajak (ayat (3)). Bila Anda punya lebih dari satu objek di satu kabupaten/kota, NJOPTKP hanya diberikan untuk satu objek per tahun (ayat (4)).
• Persentase NJOP. NJOP yang dipakai untuk menghitung pajak ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP (ayat (5)).
• Tarif. Pasal 41 menetapkan tarif paling tinggi 0,5% dengan Perda. Lahan produksi pangan dan ternak wajib diberi tarif lebih rendah daripada lahan lain.

Pasal 42 merangkai semuanya: pokok PBB-P2 = (NJOP − NJOPTKP) × persentase NJOP × tarif. Keadaan objek yang dipakai adalah keadaan pada 1 Januari tahun pajak (Pasal 43 ayat (2)).

Simulasi: dari mana kenaikan datang

Misalkan rumah Bu Endah semula ber-NJOP Rp1 miliar. NJOPTKP Rp10 juta, persentase NJOP 60%, dan tarif 0,2%. Angka ini hanya ilustrasi; nilai sebenarnya ada di Perda dan keputusan kepala daerah setempat.

Skenario	Perhitungan	PBB-P2 setahun
Awal	(Rp1 miliar − Rp10 juta) × 60% × 0,2%	Rp1.188.000
NJOP naik menjadi Rp1,4 miliar	(Rp1,4 miliar − Rp10 juta) × 60% × 0,2%	Rp1.668.000
Persentase NJOP naik menjadi 100%	(Rp1 miliar − Rp10 juta) × 100% × 0,2%	Rp1.980.000
NJOP naik dan persentase 100%	(Rp1,4 miliar − Rp10 juta) × 100% × 0,2%	Rp2.780.000

🖼️ Lihat tabel ini sebagai infografik (bisa diunduh dan dibagikan)

Dari simulasi terlihat bahwa perubahan persentase NJOP saja bisa membuat tagihan naik besar, meski NJOP tidak berubah. Perubahan seperti ini biasanya tertuang dalam Perda atau peraturan kepala daerah, bukan dalam keputusan perorangan.

Pasal 40 ayat (6) menyebut NJOP ditetapkan setiap tiga tahun. Untuk objek tertentu, NJOP dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayah. Karena itu, kawasan yang berkembang pesat lebih mungkin mengalami lonjakan.

Pembebasan untuk rumah tinggal tertentu

Pasal 38 ayat (3) huruf h UU 1/2022 mengecualikan dari objek PBB-P2 bumi dan bangunan tempat tinggal lainnya berdasarkan NJOP tertentu yang ditetapkan kepala daerah. Beberapa daerah memakai ketentuan ini untuk membebaskan rumah tinggal dengan NJOP di bawah batas tertentu.

Besaran batas dan syaratnya berbeda di tiap daerah. Periksa Perda pajak daerah di Database Perda atau tanyakan ke badan pendapatan daerah setempat.

Langkah bila tagihan dirasa tidak wajar

1. Bandingkan SPPT dua tahun terakhir. Lihat baris luas, kelas atau NJOP per meter, NJOP total, NJOPTKP, dan tarif.
2. Cek data fisik. Pastikan luas tanah dan bangunan sesuai keadaan. Kesalahan luas sering menjadi penyebab kenaikan.
3. Cari perubahan regulasi. Periksa apakah ada Perda atau peraturan kepala daerah baru tentang tarif atau persentase NJOP.
4. Ajukan keberatan bila datanya keliru. Pasal 89 PP 35/2023 membolehkan keberatan atas SPPT, tertulis dalam bahasa Indonesia, dengan alasan jelas. Batasnya paling lama tiga bulan sejak SPPT dikirim, kecuali keadaan kahar.
5. Ajukan pengurangan bila kemampuan bayar terbatas. Pasal 102 PP 35/2023 membuka pengurangan atau keringanan berdasarkan kondisi wajib pajak atau objek pajak.

Perhatikan syarat Pasal 89 ayat (5): keberatan diajukan setelah wajib pajak membayar paling sedikit jumlah pajak yang ia setujui. Keputusan wajib terbit paling lama 12 bulan; bila lewat, keberatan dianggap diterima (Pasal 90 ayat (3) dan (5)).

Kapan jatuh tempo

Pasal 59 ayat (5) huruf b PP 35/2023 menetapkan jangka waktu pembayaran PBB-P2 paling lama enam bulan sejak SPPT dikirim. Tanggal pastinya tercantum di SPPT. Bila terlambat, bunga 1% per bulan dapat dikenakan, paling lama 24 bulan (Pasal 59 ayat (7)).

Hal yang sering keliru

• Mengira kenaikan PBB selalu berarti NJOP rumah naik. Bisa jadi yang berubah adalah persentase NJOP atau tarif.
• Menunggu sampai lewat tiga bulan untuk mengajukan keberatan.
• Mengira NJOPTKP berlaku untuk setiap rumah yang dimiliki. Dalam satu kabupaten/kota hanya untuk satu objek.
• Menyamakan NJOP dengan harga pasar. NJOP adalah nilai untuk keperluan pajak.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemerintah daerah boleh menaikkan PBB setiap tahun?

NJOP pada dasarnya ditetapkan setiap tiga tahun, tetapi objek tertentu dapat ditetapkan setiap tahun. Tarif dan persentase NJOP diubah melalui Perda atau aturan pelaksananya.

Berapa tarif PBB-P2 paling tinggi?

Paling tinggi 0,5% menurut Pasal 41 UU 1/2022. Tarif yang berlaku di daerah Anda ditetapkan Perda.

Apa beda keberatan dan pengurangan?

Keberatan mempersoalkan kebenaran ketetapan, misalnya luas atau nilai yang salah. Pengurangan meminta keringanan karena kondisi wajib pajak atau objek, walau ketetapannya benar.

Apakah saya tetap harus membayar selama keberatan diproses?

Anda harus membayar paling sedikit jumlah yang Anda setujui. Pelunasan sisanya tertangguh sampai satu bulan setelah surat keputusan keberatan terbit (Pasal 89 ayat (8) PP 35/2023).

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
• Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Dalam kategori yang sama

• Rumah Kos, Homestay, dan Sewa Harian: Kapan Kena PBJT Jasa Perhotelan Menurut UU 1/2022
• Tunggakan PBB-P2 Bertahun-tahun: Bunga, Surat Paksa, dan Kedaluwarsa Penagihan Lima Tahun
• BPHTB Terutang Sejak PPJB: Kapan Dibayar dan Bagaimana Jika Jual Beli Batal

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.