Komisi Makelar dan Agen Properti: Kapan Fee Berhak Ditagih

Siapa itu makelar dan agen properti

Makelar adalah perantara yang mempertemukan penjual dan pembeli, atau pemilik dan penyewa, lalu menerima imbalan atas jasanya. Dalam bahasa sehari-hari ia disebut calo, broker, atau agen. Dalam properti, agen biasanya mencari pembeli, mengatur kunjungan, menegosiasikan harga, dan membantu sampai terjadi kesepakatan.

Ada dua bentuk yang umum. Pertama, agen yang bekerja untuk perusahaan perantara properti. Kedua, perorangan yang bekerja sendiri tanpa badan usaha. Perbedaan ini penting karena menentukan siapa yang berhak menagih dan apakah ada aturan tertulis tentang tarif.

Hubungan agen dengan pemilik rumah pada dasarnya adalah perjanjian pemberian jasa atau pemberian kuasa. Agen tidak menjadi pihak jual beli. Jual beli tetap terjadi antara penjual dan pembeli. Karena itu, hak agen atas komisi bergantung pada apa yang disepakati antara agen dan pihak yang memakai jasanya.

Dasar hukum komisi

Beberapa dasar yang sering disebut:

• Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD) memuat ketentuan tentang makelar, yang menyebut bahwa makelar menerima upah atau komisi untuk pekerjaan yang dilakukan atas nama orang lain tanpa hubungan kerja tetap. Menurut uraian Hukumonline, hak makelar itu bertumpu pada perjanjian dengan pihak yang dilayani.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang syarat sah perjanjian dan asas kebebasan berkontrak. Perjanjian yang sah mengikat seperti undang-undang bagi para pihak dan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
• Permendag No. 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Menurut Hukumonline, peraturan itu mengatur kisaran komisi bagi perusahaan perantara: 2 persen sampai 5 persen dari nilai transaksi untuk penjualan dan 5 persen sampai 8 persen untuk sewa. Status berlakunya peraturan ini sebaiknya diperiksa pada teks resmi terbaru.

Untuk agen perorangan, besar komisi mengikuti kesepakatan awal. Kisaran tadi hanya rujukan, bukan angka pasti yang otomatis berlaku bagi semua transaksi.

Kapan fee berhak ditagih

Hukum tidak memberi satu jawaban baku, sebab waktu pembayaran ditentukan oleh perjanjian. Yang bisa dilakukan adalah memahami pola yang lazim:

Jika perjanjian diam soal waktu, penafsirannya mengikuti kebiasaan setempat dan itikad baik. Itulah sebabnya perjanjian tertulis sangat dianjurkan. Satu kalimat seperti "komisi 2 persen dari harga akta, dibayar saat akta jual beli ditandatangani" sudah menghindari banyak sengketa.

Bila tidak pernah ada kesepakatan komisi

Hukumonline menguraikan bahwa pihak pengguna jasa umumnya wajib membayar komisi bila sebelumnya sudah ada kesepakatan tentang komisi dan besarnya. Bila tidak ada kesepakatan sama sekali, pengguna jasa tidak otomatis wajib membayar komisi kepada makelar perorangan.

Meski begitu, keadaan di lapangan sering abu-abu. Misalnya, penjual diam-diam membiarkan agen bekerja berbulan-bulan, memakai foto dan iklan agen, lalu menjual kepada pembeli yang dibawa agen. Dalam situasi ini agen dapat berargumen bahwa ada kesepakatan diam-diam yang terlihat dari perilaku. Pembuktiannya sulit tanpa pesan tertulis, sehingga hasil perkara tidak dapat dipastikan.

Bukti yang menguatkan klaim fee

Bagi agen, bukti berikut berguna:

• Perjanjian tertulis atau surat penunjukan agen.
• Pesan WhatsApp yang menyebut persentase atau nominal komisi.
• Bukti iklan, foto, dan listing yang dibuat agen atas persetujuan pemilik.
• Catatan kunjungan calon pembeli, lengkap dengan tanggal dan nama.
• Bukti bahwa pembeli akhir berasal dari perkenalan agen, misalnya riwayat percakapan.
• Bukti pembayaran tanda jadi atau uang muka.

Bagi pemilik rumah yang ingin menolak klaim, bukti berikut berguna:

• Pesan yang menyatakan agen tidak ditunjuk, atau penunjukan hanya terbatas.
• Bukti bahwa pemilik sudah membatalkan penunjukan sebelum transaksi.
• Bukti bahwa pembeli datang dari sumber lain.
• Perjanjian yang menyebut fee hanya cair pada syarat tertentu yang belum terpenuhi.

Penunjukan eksklusif dan non-eksklusif

Penunjukan eksklusif berarti pemilik hanya memakai satu agen selama jangka waktu tertentu. Pemilik yang menjual lewat jalur lain pada masa itu masih dapat diminta fee oleh agen, sepanjang perjanjiannya menyatakan demikian. Penunjukan non-eksklusif berarti pemilik boleh memakai beberapa agen, dan fee biasanya hanya dibayar kepada agen yang membawa pembeli akhir.

Periksa juga klausul perlindungan. Beberapa perjanjian menyebut bahwa bila pembeli yang diperkenalkan agen membeli dalam jangka tertentu setelah penunjukan berakhir, fee tetap terutang. Klausul seperti ini sah selama disepakati, tetapi jangan sampai berlaku tanpa batas waktu.

Contoh: Bu Ayu menitipkan rumahnya kepada seorang agen lewat pesan WhatsApp: "Kalau laku Rp900 juta, komisi 2 persen ya." Agen memasang iklan dan membawa tiga calon pembeli. Dua bulan kemudian, rumah terjual Rp880 juta kepada salah satu calon pembeli itu, tetapi Bu Ayu tidak mau membayar karena transaksi dilakukan langsung. Agen memiliki bukti pesan, iklan, dan catatan kunjungan. Posisinya relatif kuat, walau nilai dasar komisi (Rp900 juta atau Rp880 juta) tetap perlu dirundingkan karena pesan menyebut harga yang berbeda dari harga akhir.

Langkah bila terjadi sengketa

1. Baca kembali kesepakatan. Cari kata kunci: persentase, dasar perhitungan, waktu pembayaran, eksklusif atau tidak.
2. Kumpulkan bukti seperti dijelaskan di atas. Simpan percakapan asli, bukan hanya tangkapan layar.
3. Hitung angka yang diminta. Pastikan dasar hitungnya jelas (harga permintaan, harga akta, atau harga lunas).
4. Bicara langsung. Banyak sengketa selesai bila para pihak duduk bersama dan memeriksa bukti. Lihat juga somasi yang jelas.
5. Kirim somasi bila tidak ada titik temu. Somasi adalah surat peringatan tertulis yang memberi waktu bagi pihak lain memenuhi kewajibannya. Penjelasan lengkap ada di somasi dan wanprestasi.
6. Coba mediasi. Mediasi di luar pengadilan lebih murah dan cepat. Baca mediator dan penyelesaian sengketa di luar pengadilan.
7. Gugat wanprestasi bila perlu. Wanprestasi adalah ingkar janji dalam perjanjian. Untuk nilai kecil, gugatan sederhana dapat dipertimbangkan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya sepakat lisan dengan kalimat samar seperti "nanti kita atur".
• Tidak menyebut siapa yang menanggung komisi, penjual atau pembeli.
• Tidak menyebut dasar perhitungan: harga permintaan atau harga akhir.
• Menerima uang muka dari pembeli lalu menghentikan kontak dengan agen.
• Agen menerima komisi dari kedua belah pihak tanpa sepengetahuan salah satunya.
• Memakai agen tidak berizin atau tidak jelas identitasnya, lalu kesulitan menagih pertanggungjawaban.
• Agen menerima uang titipan pembeli atas nama pribadi tanpa kuitansi.

Hubungan dengan perjanjian jual beli

Komisi agen terpisah dari jual beli. Walau pembeli membatalkan jual beli, hak agen atas fee tetap mengikuti perjanjian dengan pemilik. Bila fee hanya cair setelah akta jual beli, pembatalan sebelum akta membuat fee belum terutang. Bila fee cair saat pembeli ditemukan, pembatalan oleh pemilik tidak serta-merta menghapus kewajiban membayar.

Untuk transaksi rumah yang belum lunas, agen sebaiknya memahami PPJB jual beli rumah belum lunas. Untuk uang muka yang hangus, baca uang muka hangus dan pembatalan pembelian.

Perantara tidak berizin dan risikonya

Banyak makelar bekerja tanpa badan usaha dan tanpa sertifikat. Itu tidak otomatis membuat perjanjian komisinya batal, sebab perjanjian jasa tetap sah selama memenuhi syarat sah perjanjian: sepakat, cakap, objek tertentu, dan sebab yang halal. Namun ada konsekuensi praktis. Pemilik rumah sulit menuntut pertanggungjawaban bila agen salah memberi informasi tentang objek. Sebaliknya, agen sulit menunjukkan bahwa ia memang ditunjuk bila tidak ada surat apa pun.

Pemilik sebaiknya menanyakan identitas lengkap agen, kantor tempat ia bernaung, dan nomor kontak yang dapat dihubungi. Jangan menyerahkan sertifikat asli kepada agen. Cukup berikan salinan, dan simpan dokumen asli sampai transaksi dilakukan di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yaitu pejabat yang berwenang membuat akta jual beli tanah.

Bila agen dilangkahi

Salah satu sengketa paling umum adalah agen dilangkahi. Pembeli yang diperkenalkan agen kemudian menghubungi pemilik langsung dan menawar lebih rendah, dengan alasan "tanpa komisi". Hukum tidak melarang pemilik dan pembeli bertransaksi langsung, tetapi bila ada perjanjian komisi, tindakan menyingkirkan agen untuk menghindari fee dapat dinilai bertentangan dengan itikad baik.

Hal yang dilihat dalam sengketa semacam ini:

• Apakah agen benar-benar yang pertama mempertemukan para pihak.
• Apakah ada perjanjian yang memberi hak komisi pada situasi seperti itu.
• Apakah jarak waktu antara perkenalan dan transaksi masuk akal.
• Apakah pemilik mengetahui bahwa pembeli berasal dari agen.

Karena itu agen perlu mencatat setiap perkenalan secara tertulis, misalnya dengan mengirim pesan "Saya perkenalkan Bapak Anto sebagai calon pembeli rumah Ibu pada tanggal sekian". Pemilik yang membalas pesan itu dengan "baik" sudah menegaskan bahwa perkenalan terjadi.

Komisi untuk sewa dan jenis transaksi lain

Aturan yang sama berlaku untuk sewa kamar, kontrakan, dan ruko. Kisaran komisi biasanya berbeda dari penjualan dan sering dihitung dari nilai sewa tahunan. Karena nilai sewa dapat dinegosiasikan ulang saat perpanjangan, sebutkan dalam perjanjian apakah komisi dibayar sekali atau juga berlaku pada perpanjangan. Tanpa penjelasan, agen yang menagih komisi atas perpanjangan akan menghadapi penolakan yang sulit dibantah.

Agen kendaraan bekas, tanah kavling, atau barang usaha mengikuti pola serupa. Kuncinya tetap perjanjian: siapa memberi tugas, apa tugasnya, berapa imbalannya, dan kapan dibayar.

Pajak dan biaya lain di sekitar komisi

Komisi yang diterima agen merupakan penghasilan. Kewajiban perpajakannya mengikuti peraturan pajak yang berlaku, sehingga artikel ini tidak membahasnya. Hal lain yang perlu dibicarakan sejak awal adalah siapa yang menanggung biaya pemasaran, misalnya iklan berbayar, foto profesional, atau papan nama di depan rumah. Tuliskan apakah biaya itu ditanggung agen dari komisinya atau ditagihkan kepada pemilik. Tanpa kejelasan, agen dan pemilik bisa berselisih bukan hanya soal fee, tetapi juga soal ganti biaya.

Jika transaksi akhirnya gagal, tentukan pula apakah agen berhak atas pengganti biaya yang sudah ia keluarkan. Banyak perjanjian menyatakan agen hanya dibayar bila berhasil, sehingga biaya pemasaran adalah risiko agen. Itu sah selama disepakati.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah komisi makelar selalu 2,5 persen? Tidak. Tidak ada angka tunggal yang berlaku untuk semua transaksi. Besarnya mengikuti kesepakatan. Kisaran yang disebut dalam peraturan perantara properti hanya rujukan bagi perusahaan perantara, dan status berlakunya perlu diperiksa pada teks resmi.

Bolehkah pemilik rumah menjual sendiri setelah menunjuk agen? Tergantung perjanjian. Bila penunjukan eksklusif dan perjanjian melarang, pemilik dapat dikenai kewajiban fee. Bila non-eksklusif, pemilik umumnya bebas menjual sendiri, kecuali pembeli itu berasal dari agen.

Siapa yang membayar komisi, penjual atau pembeli? Tidak ada aturan umum yang memaksa. Kebiasaan menunjukkan penjual yang menanggung, tetapi pembeli dapat saja menyetujui menanggung bila disepakati secara tertulis.

Ringkasan

Hak makelar atas komisi bertumpu pada kesepakatan dengan pihak yang memakai jasanya. Bila tidak ada kesepakatan, tagihan sulit dibenarkan. Besar komisi dan waktu cair sebaiknya dituliskan, termasuk dasar hitung, apakah penunjukan eksklusif, dan siapa yang membayar. Bila terjadi sengketa, kumpulkan bukti, hitung angka dengan jelas, kirim somasi, coba mediasi, dan gugat wanprestasi sebagai jalan terakhir.

Dasar hukum

• KUH Dagang (ketentuan tentang makelar).
• KUH Perdata (syarat sah perjanjian dan itikad baik).
• Permendag No. 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (status berlaku diperiksa pada teks resmi).

Baca juga

• Somasi yang menyebut kewajiban, bukan hanya kemarahan
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Uang Muka Hangus: Hak Pembeli dan Penjual saat Pembelian Dibatalkan
• Gugatan Sederhana: Cara Menagih Utang Kecil Tanpa Proses Panjang

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.