Beda SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai bagi Pemilik Tanah

Mengapa jenis hak penting

Banyak orang menyebut semua bukti tanah dengan satu kata, yaitu sertifikat. Padahal sertifikat hanyalah bukti, sedangkan haknya bisa berbeda-beda. Perbedaan itu memengaruhi lama kepemilikan, siapa yang boleh memegangnya, dan apakah tanah bisa diwariskan tanpa proses tambahan.

Dasar pengaturannya adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang menyebut hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai sebagai hak atas tanah. Aturan rinci jangka waktunya ada di peraturan pemerintah.

Hak Milik (SHM)

Hak milik disebut UUPA sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh. Artinya tidak ada batas waktu dan dapat diwariskan. Pemiliknya pada pokoknya warga negara Indonesia, sedangkan badan hukum hanya boleh jika ditentukan peraturan.

Tetap ada batasan: hak milik berfungsi sosial, dapat dibebani hak tanggungan, dan dapat hapus antara lain karena tanah diambil negara untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian.

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, misalnya tanah negara atau tanah hak milik orang lain. Umumnya HGB diberikan untuk 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun, selama syarat dipenuhi.

Perumahan yang dibeli dari pengembang sering berstatus HGB. Pemegangnya boleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia.

Hak Guna Usaha dan Hak Pakai

HGU dipakai untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan pada tanah negara dengan luas tertentu. Jangka waktunya lebih panjang daripada HGB, umumnya sekitar 35 tahun dengan perpanjangan dan pembaruan.

Hak Pakai memberi hak menggunakan atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain. Hak ini juga memiliki jangka waktu, dan dapat diberikan kepada warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia untuk rumah tinggal dengan syarat tertentu.

Contoh

Contoh: Bu Ratna membeli rumah di perumahan. Di sertifikat tertulis Hak Guna Bangunan yang berakhir 18 tahun lagi. Ia memutuskan menyimpan salinan sertifikat, mencatat tanggal berakhirnya, dan menanyakan ke kantor pertanahan syarat meningkatkan haknya menjadi hak milik. Dengan begitu ia tidak terkejut ketika masa haknya mendekati akhir.

Cara memilih dan memeriksa

Sebelum bertransaksi, periksa halaman depan sertifikat: jenis hak, nama pemegang, nomor hak, luas, dan tanggal berakhir untuk hak yang berjangka waktu. Mintalah pengecekan ke kantor pertanahan setempat agar data sesuai buku tanah.

Jika tujuan Anda memiliki tanah jangka panjang untuk keluarga, hak milik lebih aman. Jika untuk usaha atau investasi tertentu, jenis lain bisa memadai asalkan Anda memahami batas waktunya.

Perbedaan penting dalam praktik

Hak milik tidak perlu diperpanjang, sehingga paling tenang untuk rumah tinggal keluarga. HGB dan Hak Pakai perlu diperhatikan masa berlakunya; bila lewat tanpa diurus, tanah kembali menjadi tanah negara atau tanah hak pengelolaan, dan pemegang harus mengajukan hak baru dengan syarat yang berlaku.

Bank menerima semua jenis hak tersebut sebagai jaminan melalui hak tanggungan, tetapi sisa jangka waktu hak biasanya dipertimbangkan. Karena itu HGB yang tinggal sebentar lagi berakhir bisa menyulitkan kredit atau penjualan.

Siapa yang boleh memegang

Hak milik hanya untuk warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah, seperti badan keagamaan dan sosial. HGB dapat dipegang warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. Hak Pakai lebih luas karena dapat dipegang pula oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan perwakilan negara asing sesuai aturan.

Karena itu, sebelum membeli, pastikan status Anda sesuai dengan jenis hak yang dituju. Jika tidak, peralihan dapat ditolak atau batal demi hukum, dan uang yang sudah dibayar sulit dikembalikan.

Peningkatan hak

Hak yang berjangka waktu dalam kondisi tertentu dapat ditingkatkan, misalnya HGB atas rumah tinggal menjadi hak milik. Syarat, luas maksimal, dan biayanya diatur peraturan menteri dan dapat berubah. Tanyakan ke kantor pertanahan sebelum menyiapkan berkas.

Dengan peningkatan hak, pemilik tidak lagi dibebani kewajiban memperpanjang, dan nilai tanah umumnya lebih mudah dijual.

Hal yang sering keliru

• Mengira HGB sama dengan hak milik dan tidak memperhatikan tanggal berakhirnya.
• Menganggap sertifikat otomatis bebas sengketa tanpa mengecek buku tanah.
• Lupa mengurus perpanjangan sebelum hak berakhir sehingga hak bisa hapus.

Dasar hukum

• UU 5/1960 (UUPA) Pasal 16, 20, 28, 35, 41
• PP 18/2021 tentang jangka waktu HGU, HGB, dan Hak Pakai

Dalam kategori yang sama

• Jual Beli Rumah yang Masih KPR: Cara Aman bagi Penjual dan Pembeli
• Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Risiko dan Cara Mengamankannya
• Jual Beli Tanah Online: Kenali Tanda Bahaya Penipuan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.