Hunian Berimbang 1:2:3: Kewajiban Pengembang Perumahan Skala Besar

Apa itu hunian berimbang dan siapa yang terkena

Hunian berimbang adalah kewajiban bagi badan hukum pengembang untuk membangun perumahan dengan campuran rumah mewah, menengah, dan sederhana. Tujuannya memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terhadap rumah layak dan terjangkau. Gagasan ini juga mencegah kawasan menjadi eksklusif, yaitu hanya dihuni golongan tertentu.

Istilah "1:2:3" berarti perbandingan satu rumah mewah, dua rumah menengah, dan tiga rumah sederhana. Perbandingan ini dikenal luas sebagai ukuran dasar hunian berimbang. Penggolongan rumah mewah, menengah, dan sederhana didasarkan pada harga jual dan ketentuan yang ditetapkan pemerintah. Batas harga bisa berubah, sehingga angkanya tidak disebut di sini.

Yang terkena kewajiban adalah pengembang berbadan hukum yang membangun perumahan dalam skala tertentu. Menurut sebuah ulasan hukum properti, perumahan skala besar adalah proyek dengan tiga ribu unit atau lebih, sedangkan skala non-besar berkisar seratus sampai tiga ribu unit. Karena angka ini dapat diubah peraturan baru, periksa teks resmi untuk batas yang berlaku.

Pihak yang berkepentingan antara lain pengembang, pemerintah daerah, pembeli rumah subsidi, dan penghuni kawasan. Pemilik rumah perorangan yang membangun sendiri tidak terkena kewajiban ini.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Undang-undang ini sebagian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Aturan pelaksanaan ada pada Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang kemudian diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Perubahan tahun 2021 muncul dari Cipta Kerja. Perlu diingat bahwa Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 sendiri sudah tidak berlaku, dan naskahnya digantikan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.

Dalam bahasa sehari-hari, aturannya dapat dirangkum sebagai berikut, menurut ulasan yang dikutip:

• Pengembang yang membangun perumahan wajib mewujudkan hunian berimbang.
• Untuk proyek skala besar, hunian berimbang diwujudkan dalam satu hamparan, yaitu di kawasan yang sama.
• Untuk proyek non-skala besar, pemenuhan dapat dilakukan dalam satu hamparan atau di tempat lain dalam wilayah kabupaten atau kota yang sama.
• Rumah sederhana yang wajib dibangun mencakup rumah bersubsidi maupun tidak bersubsidi.
• Pengembang yang seluruh proyeknya adalah rumah umum untuk MBR dikecualikan dari kewajiban ini, menurut ulasan tersebut.

Selain rumah tapak, hunian berimbang juga dapat berbentuk rumah susun. Untuk rumah susun komersial, ada kewajiban menyediakan rumah susun umum dengan persentase tertentu dari luas lantai. Angka dan rincian di peraturan harus diperiksa pada teks resmi. Pengembang rusun dibahas pada pembangunan rusun, syarat pengembang, dan pelaku pembangunan.

Pilihan pemenuhan bagi pengembang

Tidak semua pengembang harus membangun ketiga jenis rumah di lokasi yang persis sama. Peraturan memberi beberapa pilihan, yang menurut ulasan yang diperiksa meliputi:

Apakah semua opsi itu masih tersedia, dan bagaimana syarat serta besarannya, harus dilihat pada peraturan terbaru. Pengembang yang mengambil jalan konversi tetap diawasi pemerintah agar kewajiban sosialnya tidak hilang.

Mengapa pembeli perlu tahu

Pembeli rumah sering hanya melihat harga dan lokasi. Padahal hunian berimbang berdampak pada lingkungan sekitar:

• kawasan akan berisi tetangga dengan latar ekonomi beragam;
• fasilitas dan harga pasar rumah bisa bervariasi antarblok;
• kehadiran rumah subsidi dalam kawasan dapat memengaruhi harga jual kembali, naik atau turun;
• pembeli rumah subsidi berhak atas fasilitas yang sama dengan penghuni lain.

Pembeli rumah subsidi harus mengetahui bahwa unit mereka biasanya terikat syarat tertentu, seperti larangan memindahtangankan dalam jangka waktu tertentu dan kewajiban menghuni sendiri. Syarat-syarat itu dibahas pada rusun subsidi, hunian, dan larangan pengalihan. Pembeli yang menghadapi pengembang bermasalah dapat membaca developer wanprestasi, rumah tidak diserahkan.

Langkah praktis bagi calon pembeli

1. Tanyakan skala proyek. Berapa unit yang direncanakan? Apakah ada rencana tahap berikutnya?
2. Minta siteplan lengkap. Perhatikan letak blok rumah sederhana, menengah, dan mewah. Bandingkan dengan rencana kawasan.
3. Periksa izin. Tanyakan izin lokasi atau persetujuan kesesuaian ruang, serta persetujuan bangunan. Lihat cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.
4. Cek badan hukum pengembang. Pastikan pengembang berbadan hukum dan punya rekam jejak pembangunan.
5. Catat janji fasilitas. Taman, jalan, dan fasilitas umum harus tercantum dalam perjanjian. Penjelasan RTH ada pada ruang terbuka hijau di perumahan, kewajiban pengembang.
6. Baca perjanjian pengikatan jual beli. Lihat klausul tentang perubahan rencana kawasan. Alur perjanjiannya ada pada PPJB dan AJB.

Langkah praktis bagi pengembang

1. Kenali skala dan jenis proyek. Hitung jumlah unit, jenis rumah, dan lokasi.
2. Rancang komposisi. Tentukan proporsi rumah mewah, menengah, dan sederhana sebelum mengajukan izin.
3. Pilih bentuk pemenuhan. Dalam hamparan, di luar hamparan, atau konversi, sesuai skala dan peraturan.
4. Cantumkan dalam dokumen perizinan. Hunian berimbang perlu terlihat pada siteplan dan izin yang diajukan.
5. Bangun secara bertahap dan seimbang. Jangan menunda rumah sederhana sampai akhir proyek, sebab pemerintah dapat menilai pemenuhan secara berkala.
6. Laporkan dan simpan bukti. Catat serah terima rumah sederhana, bukti setoran konversi, dan berita acara.
7. Pastikan penyerahan PSU. Prasarana, sarana, dan utilitas harus dipelihara dan diserahkan sesuai ketentuan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan hunian berimbang cukup dinamis. Beberapa catatan penting:

Pertama, gagasan ini berasal dari undang-undang perumahan tahun 2011 dan peraturan menteri sebelumnya. Peraturan menteri lama, termasuk peraturan yang menyebut perbandingan 1:2:3 sebagai kewajiban dalam satu hamparan, pernah dipersoalkan pengembang dan sempat dibahas untuk dilonggarkan. Sumber berita tahun 2018 menyebut rencana uji materiil. Bagaimana nasib peraturan itu, perlu dicek pada teks resmi.

Kedua, Cipta Kerja mengubah ketentuan perumahan. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 mengubah aturan pelaksananya, dan pengembang berharap kewajiban menjadi lebih fleksibel menurut pemberitaan pada masa itu. Karena isi PP tidak dibaca langsung dari naskah, jangan menganggap semua kelonggaran berlaku tanpa memeriksa teksnya.

Ketiga, pemerintah kini punya kementerian tersendiri yang membidangi perumahan, sehingga peraturan teknis dapat berpindah kewenangan. Cek laman resmi kementerian dan peraturan terbaru.

Keempat, ada insentif khusus di kawasan tertentu, seperti pemberitaan tentang pengembang yang membangun hunian berimbang di ibu kota baru. Bentuk dan pajaknya tidak dibahas dalam artikel ini.

Kesalahan umum

Contoh: kawasan dengan tiga jenis rumah

Contoh: Sebuah perusahaan pengembang fiktif, PT Bumi Lestari, merencanakan kawasan besar dengan ribuan unit. Dalam rapat internal, tim hukum mengingatkan bahwa proyek itu terkena kewajiban hunian berimbang. Perusahaan menyusun siteplan dengan blok rumah mewah, menengah, dan sederhana sesuai perbandingan yang ditentukan, lalu membahasnya bersama dinas perumahan. Rumah sederhana dibangun dalam tahap pertama agar tidak tertunda. Sebagai penghuni, Ibu Wati membeli rumah menengah setelah memastikan siteplan sesuai dengan dokumen izin. Cerita ini fiktif.

Pengawasan dan sanksi

Pemerintah daerah dan pusat mengawasi pemenuhan hunian berimbang melalui perizinan dan pelaporan. Pengembang yang tidak memenuhi kewajiban dapat dikenai sanksi administratif, misalnya peringatan, pembatasan kegiatan, atau penundaan izin tahap berikutnya. Jenis dan tingkat sanksi ditentukan peraturan. Artikel ini tidak merinci karena isi pasalnya tidak diperiksa dari naskah resmi.

Warga yang mengetahui pelanggaran dapat mengadu ke dinas perumahan atau Ombudsman. Pembeli yang dirugikan karena janji pengembang tidak dipenuhi dapat menempuh jalur konsumen. Pilihan antara BPSK dan pengadilan dibahas pada sengketa pembeli properti, BPSK atau pengadilan. Perlu diingat bahwa kewajiban hunian berimbang adalah kewajiban pengembang terhadap negara. Pembeli perorangan tidak otomatis dapat menggugat atas dasar kewajiban itu saja, kecuali janji tersebut tertuang dalam perjanjian atau iklan yang menjadi dasar keputusan membeli.

Bila janji kawasan terpadu tidak ditepati

Pemasaran perumahan sering memakai kata "kawasan terpadu", "hunian untuk semua kalangan", atau "kota mandiri". Kata-kata itu bersifat promosi dan tidak selalu menjadi kewajiban hukum. Meskipun begitu, informasi yang menyesatkan dapat dipersoalkan dalam hukum perlindungan konsumen. Pembeli perlu membedakan tiga lapis dokumen:

• kewajiban pengembang terhadap negara, seperti hunian berimbang dan penyediaan fasilitas umum;
• janji pengembang terhadap pembeli yang tertulis dalam perjanjian dan lampirannya;
• materi promosi yang bersifat gambaran umum.

Bila fasilitas yang dijanjikan tidak dibangun, pembeli menilai dulu lapis mana yang dilanggar. Janji tertulis dalam perjanjian lebih mudah ditagih. Janji dalam iklan dapat dijadikan bukti pendukung. Kewajiban terhadap negara dilaporkan kepada dinas. Pembeli yang gagal mendapatkan serah terima tepat waktu dapat membaca developer terlambat serah terima rumah, hak pembeli. Bila sertipikat belum dipecah, lihat sertipikat rumah belum dipecah developer setelah lunas.

Hunian berimbang dan tata kelola kawasan

Setelah penghuni masuk, pengelolaan kawasan menjadi isu sehari-hari: iuran lingkungan, keamanan, kebersihan, dan perawatan jalan. Di kawasan yang bercampur, perbedaan kemampuan membayar sering memicu perselisihan. Pengelola sebaiknya menetapkan iuran secara transparan, berdasarkan biaya nyata dan keputusan musyawarah. Penghuni berhak meminta rincian. Iuran tidak boleh dipakai sebagai alasan untuk menolak pelayanan dasar kepada penghuni tertentu, misalnya menutup akses air karena tunggakan kecil tanpa prosedur.

Pengembang juga perlu memperhatikan integrasi fisik. Rumah sederhana yang ditempatkan jauh dari fasilitas dan akses jalan utama dapat menimbulkan kritik bahwa kewajiban hanya dipenuhi di atas kertas. Pemerintah daerah dapat meminta penyesuaian siteplan agar kualitas lingkungan bagi semua kelompok tetap layak.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hunian berimbang sama dengan rumah subsidi? Tidak sama. Rumah subsidi adalah rumah dengan dukungan pemerintah untuk MBR. Hunian berimbang adalah kewajiban komposisi jenis rumah dalam proyek. Rumah sederhana dalam hunian berimbang dapat mencakup unit subsidi dan nonsubsidi.

Apakah rumah saya yang sudah jadi dapat terpengaruh? Rumah yang sudah dibeli sesuai perjanjian tidak berubah statusnya. Yang diatur adalah kewajiban pengembang. Namun, lingkungan sekitar dapat terpengaruh bila kawasan menambah jenis rumah.

Bolehkah pengembang membayar uang sebagai pengganti membangun rumah sederhana? Menurut ulasan hukum, kewajiban rumah sederhana dapat dikonversi menjadi dana atau rumah susun umum, dengan syarat tertentu. Periksa peraturan terbaru untuk memastikan opsi dan besarannya.

Siapa yang mengawasi? Pemerintah daerah melalui perizinan, serta kementerian yang membidangi perumahan. Warga dapat melapor ke dinas atau Ombudsman.

Ringkasan

• Hunian berimbang mewajibkan pengembang membangun campuran rumah mewah, menengah, dan sederhana, dengan perbandingan dasar 1:2:3.
• Dasarnya UU 1/2011 (sebagian diubah UU 6/2023) dan PP 14/2016 yang diubah PP 12/2021.
• Proyek skala besar diwujudkan dalam satu hamparan, sedangkan proyek lebih kecil memiliki pilihan lain dalam wilayah yang sama.
• Pengembang rumah umum untuk MBR dikecualikan, dan ada opsi konversi menurut ulasan yang diperiksa.
• Pembeli perlu memeriksa siteplan dan izin, bukan hanya brosur.
• Angka skala, harga, dan sanksi harus dicek pada teks resmi terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Baca juga

• Ruang Terbuka Hijau di Perumahan: Kewajiban Pengembang dan Hak Penghuni
• Rusun Subsidi dan Rusun Umum: Siapa Boleh Menghuni, Hak Penghuni, dan Larangan Pengalihan
• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Sengketa Pembeli Properti: Pilih BPSK atau Pengadilan?
• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.