Hak Sewa dan Hak Pakai atas Tanah: Apa Bedanya?

Gambaran umum

Tidak semua orang memiliki tanah, tetapi banyak yang perlu memakainya untuk rumah, usaha, atau kegiatan sosial. Hukum agraria menyediakan beberapa hak untuk itu. Di antaranya hak pakai dan hak sewa untuk bangunan.

Kedua hak ini diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UU 5/1960). Hak pakai diatur dalam Pasal 41 sampai 43, sedangkan hak sewa untuk bangunan dalam Pasal 44 dan 45.

Apa itu hak pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Pemberiannya bisa dengan keputusan pejabat berwenang atau lewat perjanjian dengan pemilik tanah, asalkan tidak bertentangan dengan jiwa undang-undang.

Hak pakai diberikan untuk jangka waktu tertentu atau selama tanah dipergunakan untuk keperluan tertentu. Ketentuan rincinya ada pada Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Hak pakai dapat didaftarkan sehingga memiliki sertifikat.

Apa itu hak sewa untuk bangunan

Hak sewa untuk bangunan memberi seseorang atau badan hukum hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik orang lain, dengan membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Uang sewa dapat dibayar sekali atau berkala, dan dapat berupa uang atau jasa.

Hak ini berbeda dari sewa-menyewa rumah biasa. Pada hak sewa untuk bangunan, penyewa yang mendirikan bangunannya sendiri, sedangkan pada sewa rumah, bangunan sudah ada dan hanya dipakai.

Perbedaan penting

Perbedaan utama terletak pada sifat dan kekuatannya. Hak pakai merupakan hak atas tanah yang dapat didaftarkan, sedangkan sewa pada dasarnya bertumpu pada perjanjian dan pemilik tanah tidak melepaskan haknya. Karena itu bukti paling utama pada sewa adalah isi perjanjian itu sendiri.

Soal jangka waktu, hak pakai mengikuti PP 18/2021 dan dapat diperpanjang atau diperbarui, sedangkan sewa mengikuti kesepakatan pihak-pihak, lalu berakhir saat jangka waktunya habis kecuali diperpanjang.

Contoh: Pak Darma ingin membuka bengkel di tanah milik Bu Lestari. Mereka membuat perjanjian sewa lima tahun, sementara Pak Darma mendirikan bangunan semi permanen sendiri. Nama dan angka ini rekaan semata untuk menggambarkan pola hak sewa untuk bangunan.

Hal praktis sebelum menandatangani

Pastikan siapa pemilik sah tanah dengan memeriksa sertifikat di kantor pertanahan. Tanyakan juga ada tidaknya sengketa, sita, atau jaminan utang pada tanah itu.

Tuliskan nasib bangunan setelah masa sewa selesai: dibongkar, diserahkan kepada pemilik tanah, atau diganti rugi. Bagian ini sering menjadi sumber perselisihan di kemudian hari.

Bagaimana hak berakhir

Hak sewa berakhir ketika jangka waktu habis, ketika para pihak sepakat mengakhirinya, atau ketika terjadi pelanggaran berat yang membuat perjanjian dapat dibatalkan. Hak pakai berakhir karena jangka waktunya habis, dilepaskan oleh pemegangnya, dicabut karena pelanggaran, atau karena tanahnya musnah.

Karena akibat berakhirnya hak dapat besar, misalnya bangunan harus dibongkar, catat jauh-jauh hari tanggal berakhir dan ajukan perpanjangan sebelum tenggat.

Mengapa pendaftaran penting

Hak pakai yang terdaftar memberi bukti yang kuat dan dapat dilihat pihak ketiga. Sementara itu, sewa yang hanya berupa surat perjanjian biasa mungkin tidak diketahui orang lain, sehingga pembeli tanah berikutnya bisa saja tidak mengetahuinya.

Walaupun begitu, KUHPerdata menyatakan sewa yang sudah ada tidak serta merta putus karena tanah dijual. Tetap, bukti tertulis dan pencatatan di hadapan notaris akan sangat membantu.

Bila ada sengketa

Pelanggaran isi perjanjian, seperti telat membayar sewa atau memakai tanah di luar tujuan, dapat ditegur secara tertulis lebih dahulu. Jika tidak membaik, para pihak dapat menempuh mediasi sebelum menggugat.

Simpan bukti pembayaran, foto lokasi, dan korespondensi. Dokumen inilah yang biasanya paling menentukan di pengadilan.

Hal yang sering keliru

• Mengira sewa sama dengan jual beli. Tanah tetap milik pemilik awal dan kembali kepadanya setelah masa sewa berakhir.
• Tidak menuliskan jangka waktu dan nasib bangunan. Akibatnya, kedua pihak mudah berbeda tafsir saat masa sewa selesai.
• Tidak memeriksa sertifikat. Menyewa dari orang yang bukan pemilik sah berisiko kehilangan uang dan bangunan.

Dasar hukum

• UU 5/1960 Pasal 41-43 (hak pakai)
• UU 5/1960 Pasal 44-45 (hak sewa untuk bangunan)
• PP 18/2021

Dalam kategori yang sama

• Hak Tanggungan: Cara Pasang dan Cara Roya Setelah Lunas
• Tanah yang Dibeli Saat Menikah: Harta Bersama atau Bukan?
• Hibah Tanah: Alur Akta PPAT sampai Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.