Hak Tanggungan: Cara Pasang dan Cara Roya Setelah Lunas

Apa itu hak tanggungan

Ketika Anda mengambil kredit rumah atau usaha dan menyerahkan sertifikat tanah sebagai jaminan, bank biasanya meminta agar tanah itu dibebani hak tanggungan. Ketentuannya diatur dalam UU 4/1996. Hak ini memberi bank kedudukan istimewa: bila debitur tidak membayar, bank berhak menjual tanah dan mengambil pelunasan dari hasilnya lebih dahulu dibanding kreditur lain.

Tanahnya tetap milik debitur. Debitur tetap boleh menempati atau memakainya selama kewajiban dipenuhi. Hak tanggungan mengikuti tanah ke tangan siapa pun, sehingga tanah yang masih dibebani sulit dijual tanpa persetujuan kreditur.

Cara memasang hak tanggungan

Prosesnya dimulai dari perjanjian kredit yang menyebut adanya janji memberi hak tanggungan. Kemudian pemberi hak tanggungan dan bank menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT. Dalam keadaan tertentu dapat dipakai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), tetapi berlaku terbatas waktunya.

Setelah akta ditandatangani, PPAT mengirim berkas ke Kantor Pertanahan untuk didaftarkan, dalam waktu yang diatur undang-undang. Hak tanggungan baru lahir pada saat dibuatkan buku tanah hak tanggungan, dan kreditur menerima sertifikat hak tanggungan yang memuat irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa". Irah-irah ini memberi kekuatan eksekutorial seperti putusan pengadilan. Kini pendaftaran juga dapat dilakukan secara elektronik.

Roya: menghapus catatan setelah lunas

Lunasnya utang membuat hak tanggungan hapus, tetapi catatan di buku tanah tidak hilang sendiri. Pencoretan catatan ini disebut roya. Pemohon biasanya melampirkan sertifikat, sertifikat hak tanggungan asli, dan surat keterangan lunas atau surat roya dari bank.

Contoh: Pak Teguh (nama fiktif) melunasi kredit rumahnya setelah belasan tahun. Bank menyerahkan sertifikat asli dan surat roya. Pak Teguh bergegas ke Kantor Pertanahan, dan beberapa waktu kemudian sertifikatnya bersih dari catatan hak tanggungan. Ketika ia menjual rumah, pembeli dan notaris tidak mempermasalahkan lagi.

Jika bank menolak atau sulit ditemui

Bila kreditur menolak memberikan surat roya, pihak yang berkepentingan dapat meminta perintah pencoretan kepada pengadilan negeri. Begitu pula bila bank sudah merger atau berganti nama; carilah penerus hukumnya dan minta surat dari mereka.

Hak dan kewajiban para pihak

Pemberi hak tanggungan wajib menjaga agar tanah tidak rusak atau berkurang nilainya, dan tidak boleh menjualnya tanpa izin kreditur. Kreditur berhak menjual lewat lelang bila debitur cedera janji, dan berkewajiban mengembalikan kelebihan hasil penjualan kepada pemilik. Pemahaman ini penting agar kedua pihak tidak saling mencurigai.

Peringkat juga perlu dipahami. Satu bidang tanah dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan, dan urutan pendaftaran menentukan peringkat. Kreditur dengan peringkat pertama dibayar lebih dulu dari hasil penjualan. Karena itu, sebelum mengajukan kredit kedua dengan jaminan yang sama, pastikan bank pertama tidak keberatan dan nilai tanah cukup.

Biaya dan risiko yang perlu diwaspadai

Pemasangan hak tanggungan melibatkan biaya PPAT, biaya pendaftaran, dan kemungkinan biaya lain. Jangan percaya angka dari calo; mintalah rincian tertulis dan cocokkan dengan ketentuan resmi. Waspadai pula akta yang ditandatangani tanpa dibaca. Pastikan data tanah, jumlah plafon kredit, dan nama para pihak sudah benar sebelum menandatangani.

Peran teknologi dan pengecekan mandiri

Sekarang banyak layanan pertanahan tersedia daring. Pemilik dapat memantau status berkas lewat aplikasi resmi Kementerian ATR/BPN dan menanyakan informasi lewat kanal pengaduan. Manfaatkan layanan ini untuk memeriksa apakah catatan hak tanggungan sudah hilang, tetapi tetap simpan bukti cetak atau tangkapan layar sebagai arsip pribadi.

Jangan menyerahkan dokumen atau uang kepada pihak yang mengaku orang dalam. Proses resmi tidak memerlukan perantara tidak jelas. Bila ada permintaan tidak wajar, laporkan kepada pimpinan kantor atau kanal pengaduan resmi.

Hal yang sering keliru

• Mengira sertifikat otomatis bersih begitu kredit lunas. Roya tetap harus diproses.
• Menyimpan sertifikat di bank bertahun-tahun setelah lunas tanpa meminta kembali.
• Mengira biaya roya bebas aturan. Biaya resmi mengikuti ketentuan; tanyakan rinciannya sebelum membayar.

Satu lagi yang perlu diperhatikan, jika hak tanggungan dipasang secara elektronik, dokumen yang diterima juga berbentuk elektronik. Simpan salinan digitalnya dengan baik, dan minta kepastian dari bank mengenai status catatan setelah pelunasan. Jangan ragu bertanya, sebab pemilik tanah memang berhak mengetahui status jaminannya.

Dasar hukum

• UU 4/1996 Pasal 10, 11, 13, 14 (pemasangan dan pendaftaran)
• UU 4/1996 Pasal 18 dan 22 (hapusnya hak tanggungan dan roya)

Dalam kategori yang sama

• Tanah yang Dibeli Saat Menikah: Harta Bersama atau Bukan?
• Hibah Tanah: Alur Akta PPAT sampai Balik Nama
• Iklan Properti Menyesatkan: Hak Anda sebagai Konsumen

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.