Gugatan Sengketa Tanah di Pengadilan Negeri: Alurnya

Kapan memilih jalur pengadilan negeri

Pengadilan negeri memeriksa sengketa perdata, misalnya siapa pemilik tanah, sah tidaknya jual beli atau hibah, wanprestasi, dan perbuatan melawan hukum. Gugatan dapat diajukan jika upaya musyawarah dan mediasi di luar pengadilan tidak berhasil.

Jika yang dipersoalkan adalah keputusan pejabat, seperti penerbitan sertifikat, jalur yang tepat adalah Pengadilan Tata Usaha Negara. Memilih pengadilan yang salah dapat menyebabkan gugatan tidak diterima.

Pengadilan yang berwenang

Untuk sengketa atas barang tidak bergerak seperti tanah, gugatan umumnya diajukan ke pengadilan negeri tempat tanah itu berada, sebagaimana diatur dalam hukum acara perdata (HIR/RBg). Misalnya, tanah di Kota Malang diajukan ke pengadilan negeri yang wilayahnya meliputi lokasi tersebut.

Penggugat sebaiknya memastikan wilayah hukum lewat laman pengadilan atau menanyakan ke bagian pendaftaran.

Isi gugatan yang baik

• Identitas penggugat dan tergugat yang lengkap dan benar.
• Posita, yaitu uraian peristiwa dan dasar hukum klaim.
• Petitum, yaitu apa yang diminta kepada hakim.
• Gambaran tanah: letak, luas, batas, dan nomor sertifikat.
• Pihak yang perlu diikutsertakan agar gugatan tidak kurang pihak.

Kesalahan yang sering terjadi adalah gugatan kabur atau kurang pihak, yang dapat berakhir dengan putusan tidak dapat diterima. Menyusun gugatan sebaiknya dibantu advokat.

Mediasi dan pembuktian

Perma 1/2016 mewajibkan mediasi pada perkara perdata di tingkat pertama. Jika berhasil, kesepakatan dapat dikukuhkan menjadi akta perdamaian. Jika gagal, pemeriksaan pokok perkara dilanjutkan.

Pembuktian dalam hukum acara perdata mencakup surat, saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah. Penggugat umumnya perlu membuktikan dalilnya. Hakim dapat melakukan pemeriksaan setempat di lokasi tanah dan meminta bantuan petugas ukur untuk mencocokkan batas.

Contoh: Pak Joko menggugat Bu Sinta karena tanah warisan ayahnya dikuasai Bu Sinta dengan alasan sudah dibeli. Pak Joko membawa sertifikat dan keterangan saksi. Bu Sinta membawa kuitansi lama. Hakim memeriksa keduanya, melakukan pemeriksaan setempat, dan menilai bukti mana yang lebih kuat.

Tenggat setelah putusan

Putusan pengadilan negeri dapat diajukan banding ke pengadilan tinggi dalam waktu 14 hari setelah putusan diucapkan atau diberitahukan. Kasasi diajukan ke Mahkamah Agung dalam waktu 14 hari setelah putusan banding diberitahukan, dan peninjauan kembali dapat diajukan dalam waktu 180 hari sejak alasan dalam Pasal 69 UU Mahkamah Agung ditemukan atau putusan berkekuatan hukum tetap, sesuai ketentuan.

Tenggat sangat ketat dan dihitung dari hari tertentu. Karena itu begitu putusan diterima, segera hubungi advokat untuk menghitung tenggat.

Sita jaminan dan putusan serta merta

Selama perkara berjalan, penggugat yang khawatir tanah dialihkan tergugat dapat memohon sita jaminan agar tanah tidak dijual atau dijaminkan. Hakim menilai permohonan itu berdasarkan alasan yang kuat. Sita dicatat sehingga pihak ketiga yang memeriksa status tanah mengetahui adanya perkara.

Putusan yang dapat dijalankan lebih dulu hanya dalam keadaan tertentu dan jarang dikabulkan. Pada umumnya putusan baru dapat dieksekusi setelah berkekuatan hukum tetap.

Eksekusi putusan

Setelah putusan berkekuatan hukum tetap, pihak yang menang dapat memohon eksekusi. Jika pihak yang kalah tidak menyerahkan tanah secara sukarela, ketua pengadilan dapat memerintahkan eksekusi pengosongan melalui juru sita dengan bantuan aparat. Sebelumnya biasanya ada teguran atau aanmaning agar pihak yang kalah melaksanakan putusan.

Bila putusan menyangkut pembatalan sertifikat atau balik nama, salinan putusan dibawa ke kantor pertanahan untuk dicatat. Karena itu, simpan salinan putusan resmi dengan baik.

Biaya dan lamanya perkara

Penggugat membayar panjar biaya perkara pada awal, yang digunakan antara lain untuk pemanggilan para pihak dan pemeriksaan setempat. Besarnya ditentukan pengadilan. Lama perkara berbeda-beda; ada yang selesai dalam beberapa bulan, ada yang bertahun-tahun bila berlanjut sampai kasasi dan peninjauan kembali. Hal ini perlu dipertimbangkan sebelum menggugat.

Peran advokat dan kuasa

Anda boleh beracara sendiri, tetapi perkara tanah cukup rumit. Advokat membantu menyusun gugatan, menghitung tenggat, dan menyiapkan alat bukti. Jika memakai kuasa, surat kuasa khusus harus memenuhi syarat agar tidak dinyatakan cacat. Pahami kontrak jasa hukum sebelum menandatangani dan tanyakan rincian biaya.

Hal yang sering keliru

• Mengajukan gugatan ke pengadilan yang salah wilayah atau salah jenis.
• Tidak menyertakan semua pihak yang berkepentingan, misalnya kantor pertanahan.
• Menunda gugatan terlalu lama sehingga bukti hilang atau hak tuntutan menjadi lemah.

Dasar hukum

• HIR Pasal 118 ayat (3)
• Perma 1/2016
• UU Mahkamah Agung

Dalam kategori yang sama

• Hak Sewa dan Hak Pakai atas Tanah: Apa Bedanya?
• Hak Tanggungan: Cara Pasang dan Cara Roya Setelah Lunas
• Tanah yang Dibeli Saat Menikah: Harta Bersama atau Bukan?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.