Gugatan Pembatalan Sertifikat di PTUN: Tenggat dan Alur

Apa yang dinilai PTUN

Sertifikat tanah diterbitkan oleh pejabat pertanahan melalui keputusan tata usaha negara. PTUN menilai apakah keputusan itu sah dari sisi wewenang, prosedur, dan substansi, serta apakah bertentangan dengan peraturan atau asas pemerintahan yang baik. PTUN tidak menentukan siapa pemilik sebenarnya menurut hukum perdata.

Dasarnya adalah UU 5/1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara beserta perubahannya, serta UU 30/2014 tentang Administrasi Pemerintahan.

Tenggat 90 hari

Gugatan ke PTUN diajukan dalam tenggang waktu 90 hari sejak keputusan diterima atau diumumkan. Bagi pihak ketiga yang tidak dituju keputusan, tenggat umumnya dihitung sejak yang bersangkutan mengetahui keputusan merugikan itu. Mahkamah Agung memberi pedoman melalui putusan dan surat edaran.

Karena sertifikat sering tidak diumumkan kepada tetangga, saat mengetahui menjadi hal yang diperdebatkan. Meski begitu, jangan menunggu: begitu mengetahui, segera konsultasi.

Upaya administratif lebih dulu

Menurut UU 30/2014 dan Perma 6/2018, sengketa administrasi pemerintahan pada dasarnya melalui upaya administratif lebih dulu, yaitu keberatan kepada pejabat yang menerbitkan dan banding administratif kepada atasannya. Tenggat upaya administratif relatif singkat, hitungan hari kerja, sehingga sebaiknya segera ditempuh dan diperiksa kembali kepada advokat.

Jika upaya administratif tidak memuaskan atau tidak ditanggapi dalam waktu yang ditentukan, gugatan dapat diajukan ke PTUN.

Contoh dan proses persidangan

Contoh: Pak Edi baru mengetahui bahwa tanah di sebelahnya diterbitkan sertifikat yang memasukkan sebagian tanahnya. Ia mengajukan keberatan ke kantor pertanahan, lalu menggugat ke PTUN sebelum tenggat berakhir. Ia membawa sertifikat sendiri dan bukti PBB.

Sidang di PTUN diawali pemeriksaan administrasi dan pemeriksaan persiapan. Hakim dapat meminta tergugat menyerahkan warkah penerbitan sertifikat. Hakim menilai kebenaran formal dan substansi keputusan. Bila gugatan dikabulkan, hakim dapat menyatakan batal atau tidak sah keputusan itu dan mewajibkan pencabutannya. Sertifikat tidak berubah seketika; pencabutan dan pencatatan dilakukan pejabat setelah putusan berkekuatan hukum tetap.

Perbedaan PTUN dan pengadilan negeri

PTUN menguji keputusan pejabat, sedangkan pengadilan negeri menguji hubungan hukum antarwarga. Jika persoalannya adalah siapa yang berhak atas tanah berdasarkan jual beli, warisan, atau hibah, perkara umumnya masuk ke pengadilan negeri. Jika persoalannya adalah prosedur penerbitan sertifikat yang cacat, PTUN lebih tepat.

Dalam banyak kasus, pemilik perlu menempuh kedua jalur secara berurutan atau paralel. Putusan satu pengadilan dapat memengaruhi pengadilan lainnya, sehingga strategi perlu dirancang bersama advokat.

Akibat putusan PTUN

Jika gugatan dikabulkan dan putusan berkekuatan hukum tetap, pejabat pertanahan wajib mencabut keputusan yang dibatalkan. Setelah itu sertifikat dihapus atau dicatat sesuai putusan. Namun, hal ini belum berarti tanah otomatis menjadi milik penggugat. Pemilikan tetap perlu dibuktikan melalui jalur lain bila masih disengketakan.

Pihak yang kalah dapat mengajukan banding ke Pengadilan Tinggi TUN, lalu kasasi dan peninjauan kembali, dengan tenggat masing-masing. Hasil akhir tidak dapat dijanjikan.

Pihak yang dapat menggugat

Penggugat harus memiliki kepentingan yang dirugikan oleh keputusan. Pemilik tanah yang berbatasan dengan bidang yang disertifikatkan, atau pemilik tanah yang bagian tanahnya masuk ke sertifikat orang lain, umumnya dapat dianggap memiliki kepentingan. Pihak yang tidak memiliki hubungan dengan tanah itu biasanya tidak memenuhi syarat.

Persiapan sebelum menggugat

Sebelum mendaftar, kumpulkan bukti kapan Anda mengetahui sertifikat itu, misalnya tanggal surat pemberitahuan, hasil cek kantor pertanahan, atau saat pagar dipasang. Minta salinan warkah bila bisa, karena isinya menunjukkan dasar penerbitan. Siapkan juga uraian kerugian yang Anda alami, supaya hakim dapat menilai kepentingan Anda.

Biaya perkara di PTUN umumnya lebih ringan daripada perkara perdata, tetapi tetap ada panjar dan biaya advokat bila memakai kuasa.

Putusan sela dan penundaan keputusan

Penggugat dapat meminta hakim memerintahkan penundaan pelaksanaan keputusan selama perkara berjalan, terutama bila ada risiko kerugian yang sulit dipulihkan, misalnya tanah segera dijual. Permohonan ini dinilai hakim berdasarkan alasan mendesak dan kepentingan umum. Hasilnya tidak dapat dipastikan, jadi ajukan dengan alasan yang jelas dan bukti pendukung.

Sambil menunggu, jangan membuat perubahan fisik pada tanah yang dapat dipersoalkan, dan tetap simpan seluruh bukti dengan rapi.

Hal yang sering keliru

• Mengira PTUN dapat menetapkan siapa pemilik tanah yang sah; itu urusan peradilan umum.
• Terlambat melewati 90 hari karena menunggu penyelesaian informal terlalu lama.
• Menggugat tanpa lebih dulu menempuh upaya administratif bila diwajibkan.

Dasar hukum

• UU 5/1986 jo. UU 9/2004 dan UU 51/2009
• UU 30/2014 tentang Administrasi Pemerintahan
• Perma 6/2018

Dalam kategori yang sama

• Gugatan Sengketa Tanah di Pengadilan Negeri: Alurnya
• Hak Sewa dan Hak Pakai atas Tanah: Apa Bedanya?
• Hak Tanggungan: Cara Pasang dan Cara Roya Setelah Lunas

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.