Contoh Permohonan Roya Hak Tanggungan dan Cara Mengisinya

Apa itu permohonan roya hak tanggungan dan kapan dipakai

Saat Anda mengambil kredit dengan jaminan tanah atau rumah, tanah itu dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan dicatat pada buku tanah di Kantor Pertanahan dan pada sertifikat hak atas tanah. Selama catatan itu ada, tanah terlihat masih dijaminkan, sehingga sulit dijual atau dijaminkan lagi.

Setelah kredit lunas, hak tanggungan hapus karena utang yang dijaminnya hapus. Namun catatannya tidak terhapus otomatis. Prosedur menghapus catatan itu disebut roya, yaitu pencoretan catatan hak tanggungan oleh Kantor Pertanahan.

Permohonan roya dipakai oleh pemilik tanah, ahli waris, atau kuasanya. Dalam banyak kasus kredit bank, bank yang mengurus roya atau memberi surat roya untuk diurus sendiri. Template ini membantu Anda menyusun permohonan dan meminta surat keterangan lunas yang lengkap dari kreditor.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• Hak tanggungan mengikuti utang. UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan (Pasal 18) menyebut hak tanggungan hapus antara lain karena hapusnya utang yang dijamin, dilepaskan oleh pemegangnya, atau hapusnya hak atas tanah.
• Pencoretan catatan. Pasal 22 UU Hak Tanggungan mengatur bahwa setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatannya pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah, dan sertifikat hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku.
• Lampiran yang disebut undang-undang. Permohonan diajukan pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan kreditor bahwa hak tanggungan hapus karena piutang lunas, atau pernyataan tertulis kreditor tentang hal itu.
• Bila kreditor tidak mau memberi pernyataan. UU Hak Tanggungan menyediakan jalan melalui Ketua Pengadilan Negeri. Ini jarang, tetapi penting bila kreditor sudah tidak ada atau menolak tanpa alasan.
• Pendaftaran tanah. PP 24/1997 beserta perubahannya dan peraturan pelaksananya mengatur pencatatan perubahan data di buku tanah.
• Layanan elektronik. Kementerian ATR/BPN menyelenggarakan pelayanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik, termasuk roya. Pada hak tanggungan elektronik, pengajuan biasanya dilakukan kreditor atau pengguna terdaftar melalui sistem.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas pemohon dan kedudukannya: pemilik, kuasa, atau ahli waris.
• Data hak atas tanah: jenis hak, nomor, NIB, surat ukur, luas, letak, dan nama pemegang hak.
• Data hak tanggungan: nomor sertifikat HT, peringkat, APHT dan PPAT, nilai tanggungan, kreditor, dan debitor.
• Alasan: utang lunas pada tanggal tertentu dan kreditor menyatakan hak tanggungan hapus.
• Permintaan: pencoretan catatan dan pengembalian sertifikat.
• Daftar lampiran dan pernyataan kebenaran dokumen.
• Surat keterangan lunas dari kreditor yang menyebut perjanjian kredit, tanggal lunas, data hak tanggungan, dan persetujuan roya.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Minta dokumen dari kreditor. Setelah lunas, mintalah surat keterangan lunas, surat roya atau pernyataan hapusnya hak tanggungan, asli sertifikat tanah, asli sertifikat hak tanggungan, dan bukti kewenangan pejabat penanda tangan.
2. Tanyakan jalur pengajuan. Apakah roya diajukan kreditor melalui layanan elektronik, atau Anda yang mengajukan ke loket Kantor Pertanahan. Ikuti jalur yang berlaku.
3. Isi data tanah persis seperti sertifikat. Salin nomor hak, NIB, surat ukur, dan nama pemegang hak tanpa singkatan.
4. Isi data hak tanggungan. Ambil dari sertifikat hak tanggungan: nomor, peringkat, APHT, PPAT, dan nilai tanggungan.
5. Lengkapi Lampiran A. Bila kreditor tidak punya format sendiri, minta kreditor menandatangani Surat Keterangan Lunas dan Pernyataan Hapusnya Hak Tanggungan.
6. Siapkan identitas. KTP dan KK pemohon. Bila dikuasakan, gunakan Lampiran B bermeterai dan fotokopi KTP penerima kuasa. Bila pemilik meninggal, lampirkan surat keterangan waris.
7. Ajukan dan bayar PNBP. Simpan tanda terima berkas dan nomor berkas.
8. Periksa hasilnya. Pastikan catatan hak tanggungan pada sertifikat atau sertifikat elektronik sudah dicoret.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menunda roya bertahun-tahun. Dokumen bisa hilang, pejabat kreditor berganti, atau bank sudah bergabung dengan bank lain, sehingga pengurusan makin rumit.
• Surat lunas tidak menyebut hak tanggungan. Surat yang hanya berbunyi "kredit lunas" tanpa data sertifikat HT dan pernyataan hapusnya HT sering diminta diperbaiki.
• Data tidak sama. Nama pada KTP berbeda dengan sertifikat, atau nomor hak salah tulis.
• Sertifikat hak tanggungan hilang. Laporkan kehilangan dan konsultasikan prosedurnya; jangan menunggu sampai tanah akan dijual.
• Memakai calo. Gunakan surat kuasa yang jelas dan bayar PNBP melalui saluran resmi.

Contoh singkat

Kerangka ringkas berikut hanya ilustrasi. Template lengkap memuat permohonan, surat keterangan lunas kreditor, dan surat kuasa.

• Kepada Yth. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten [....].
• Pemohon: [nama], pemegang hak atas tanah dan pemberi hak tanggungan.
• Objek: SHM Nomor [....], NIB [....], luas [....] m², Desa [....].
• Hak tanggungan: Sertifikat HT Nomor [....], peringkat I, APHT Nomor [....], kreditor [....].
• Alasan: kredit lunas tanggal [....]; kreditor menyatakan HT hapus (surat terlampir).
• Mohon: dicoret catatan HT dan sertifikat dikembalikan kepada pemohon.
• Lampiran: sertifikat asli, sertifikat HT asli, surat keterangan lunas, KTP, bukti PNBP.

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang wajib mengurus roya, bank atau debitur?

Undang-undang menyebut permohonan diajukan pihak yang berkepentingan. Dalam praktik, ada bank yang mengurus sendiri, terutama untuk hak tanggungan elektronik, dan ada yang hanya menyerahkan surat roya. Tanyakan sejak awal pelunasan agar jelas.

Berapa lama proses roya?

UU Hak Tanggungan menetapkan batas waktu bagi Kantor Pertanahan untuk melakukan pencoretan sejak permohonan lengkap diterima. Dalam praktik, waktu juga bergantung pada kelengkapan berkas dan sistem layanan. Simpan nomor berkas untuk memantau.

Bagaimana jika bank kreditor sudah tidak ada?

Bila bank bergabung, hak dan kewajibannya beralih ke bank penerima penggabungan, sehingga surat roya dimintakan ke sana. Bila kreditor tidak dapat memberi pernyataan, jalur penetapan pengadilan dapat ditempuh dengan bantuan advokat.

Apakah roya perlu notaris atau PPAT?

Tidak wajib. Roya adalah layanan Kantor Pertanahan. Notaris/PPAT dapat membantu mengurusnya sebagai kuasa, tetapi Anda juga dapat mengajukannya sendiri.

Dasar hukum

• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan, terutama Pasal 18 dan 22
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah beserta perubahannya
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN tentang pelayanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik
• KUHPerdata Pasal 1381
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Jadwal Pelunasan dan Kartu Angsuran dan Cara Mengisinya
• Contoh Kontra Memori Kasasi dan Cara Mengisinya
• Contoh Memori Banding Perdata dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.