Contoh Perlawanan Pihak Ketiga (Derden Verzet) dan Cara Mengisinya

Apa itu perlawanan pihak ketiga (derden verzet) dan kapan dipakai

Bayangkan Anda membeli rumah dari seseorang dua tahun lalu. Ternyata penjual punya utang dan kalah dalam perkara. Juru sita kemudian meletakkan sita eksekusi atas rumah yang kini Anda tempati, karena sertifikat belum dibalik nama atau karena data lama. Anda bukan pihak dalam perkara itu, tetapi harta Anda terancam dilelang.

Untuk keadaan seperti ini, hukum acara menyediakan perlawanan pihak ketiga atau derden verzet. Pihak ketiga yang mengaku memiliki barang yang disita mengajukan perlawanan ke pengadilan negeri yang melaksanakan sita. Perlawanan ini diperiksa seperti gugatan biasa: ada Pelawan, Terlawan, dan Turut Terlawan.

Perlawanan dapat diajukan terhadap sita eksekusi maupun, dalam praktik peradilan, terhadap sita jaminan. Katalog InfoHukum sudah memuat template permohonan sita jaminan dan permohonan eksekusi; template ini adalah sisi pembelaan pihak ketiga.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

Ringkasnya, aturan yang dipakai adalah sebagai berikut.

• Pasal 195 ayat (6) HIR / Pasal 206 ayat (6) RBg. Perlawanan terhadap pelaksanaan putusan, juga dari pihak ketiga yang mengaku memiliki barang yang disita, diajukan dan diadili oleh pengadilan negeri yang melaksanakan eksekusi.
• Putusan hanya mengikat para pihak. Asas ini tercermin dalam Pasal 1917 KUHPerdata. Harta milik orang lain tidak boleh dieksekusi untuk utang pihak yang kalah.
• Beban pembuktian ada pada pelawan. Pelawan harus membuktikan haknya. Bukti terkuat biasanya sertifikat atas nama pelawan, akta jual beli di hadapan PPAT, dan bukti pembayaran, ditambah bukti bahwa peralihan terjadi sebelum sita.
• Eksekusi tidak otomatis berhenti. Pada asasnya perlawanan tidak menangguhkan eksekusi, kecuali ketua pengadilan negeri memerintahkan penangguhan. Karena itu, permohonan penangguhan perlu diajukan terpisah.
• Waktu. Perlawanan diajukan selama eksekusi belum selesai, terutama sebelum lelang. Setelah lelang terjadi, pihak ketiga umumnya harus menempuh gugatan biasa.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas Pelawan, kuasa, Terlawan (pemohon sita/eksekusi), Turut Terlawan I (tersita), dan bila perlu Turut Terlawan II (Kantor Pertanahan atau KPKNL).
• Uraian objek: nomor sertifikat, luas, letak, dan batas-batas.
• Dasar perolehan hak dan penguasaan fisik oleh pelawan.
• Data sita: nomor penetapan, berita acara sita, dan jadwal lelang bila ada.
• Alasan: objek bukan milik tersita, diperoleh sebelum sita dan dengan itikad baik.
• Petitum: pelawan yang benar, pemilik sah, sita tidak sah sepanjang objek, pengangkatan sita, pencoretan catatan sita, biaya.
• Permohonan penangguhan eksekusi sebagai surat terpisah.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Kumpulkan data sita. Mintalah salinan penetapan sita dan berita acara sita di kepaniteraan, serta cek jadwal lelang.
2. Siapkan bukti hak. Sertifikat, AJB, kuitansi, bukti transfer, PBB, foto, dan saksi tetangga yang mengetahui penguasaan Anda.
3. Tentukan para pihak. Terlawan adalah pemohon sita/eksekusi. Turut Terlawan adalah tersita dan instansi yang perlu tunduk pada putusan.
4. Isi posita bagian A–C. Tekankan urutan waktu: kapan Anda memperoleh hak dan kapan sita diletakkan.
5. Rumuskan petitum. Batasi pernyataan tidak sahnya sita "sepanjang mengenai Objek Perlawanan" bila sita juga meliputi harta lain.
6. Daftarkan dan bayar panjar. Ajukan sebagai perkara baru di pengadilan negeri yang melaksanakan sita, langsung atau melalui e-Court.
7. Ajukan permohonan penangguhan. Lampirkan bukti pendaftaran perlawanan dan bukti hak utama.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menunggu sampai lelang selesai. Saat itu perlawanan sudah tidak tepat; prosesnya menjadi lebih panjang.
• Bukti hak lemah. Jual beli di bawah tangan tanpa pembayaran yang jelas sulit meyakinkan hakim.
• Tidak menarik tersita sebagai Turut Terlawan. Putusan bisa dianggap kurang pihak.
• Mengira perlawanan otomatis menghentikan eksekusi. Tanpa penetapan penangguhan, eksekusi dapat tetap berjalan.
• Pelawan ternyata pihak yang terkait dengan tersita. Peralihan kepada keluarga dekat setelah gugatan diajukan sering dinilai tidak beritikad baik.

Contoh singkat

Kerangka berikut hanya ilustrasi urutan. Template lengkap memuat posita, petitum, dan surat permohonan penangguhan eksekusi.

• Hal: Gugatan Perlawanan Pihak Ketiga terhadap Sita Eksekusi dalam perkara Nomor [....]
• Pelawan: [....]; Terlawan: [pemohon eksekusi]; Turut Terlawan I: [tersita]; Turut Terlawan II: Kantor Pertanahan [....].
• Pelawan pemilik SHM Nomor [....] berdasarkan AJB Nomor [....] tanggal [....], sebelum sita tanggal [....].
• Petitum: Pelawan pelawan yang benar; sita tidak sah sepanjang objek; angkat sita; biaya pada Terlawan.
• Lampiran: permohonan penangguhan lelang tanggal [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang boleh mengajukan derden verzet?

Pihak ketiga yang bukan pihak dalam perkara dan mengaku memiliki (atau punya hak yang lebih kuat atas) barang yang disita. Pihak yang kalah sendiri menempuh perlawanan pihak tersita, bukan derden verzet.

Berapa lama perkara perlawanan diperiksa?

Perlawanan diperiksa seperti gugatan biasa, termasuk jawaban, pembuktian, dan putusan, dan dapat dibanding. Lamanya bergantung pada pengadilan dan sikap para pihak.

Bagaimana jika rumah sudah terlanjur dilelang?

Upaya yang umum adalah gugatan biasa, misalnya gugatan pembatalan lelang atau perbuatan melawan hukum. Segera konsultasikan dengan advokat karena bukti dan pihaknya berbeda.

Bisakah menyewa (bukan pemilik) mengajukan perlawanan?

Perlawanan pihak ketiga pada pokoknya berdasar hak milik. Penyewa biasanya lebih tepat mempertahankan haknya melalui upaya lain. Bicarakan dengan advokat.

Dasar hukum

• HIR Pasal 195 ayat (6) dan ketentuan perlawanan eksekusi (Pasal 207–208)
• RBg Pasal 206 ayat (6)
• KUHPerdata Pasal 1917
• UU 48/2009
• PERMA 1/2019 jo. PERMA 7/2022

Dalam kategori yang sama

• Contoh Kontra Memori Kasasi dan Cara Mengisinya
• Contoh Memori Banding Perdata dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Gadai Barang Bergerak dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.