Cek Legalitas Tanah Sebelum Membeli: Daftar Periksa Lengkap

Mulai dari sertifikat

Mintalah melihat sertifikat asli, bukan hanya fotokopi. Perhatikan jenis hak (hak milik, hak guna bangunan, dan sebagainya), nomor hak, nama pemegang hak, luas, serta gambar situasi atau surat ukur. Periksa apakah ada coretan, tambalan, atau halaman yang terlihat tidak wajar.

Banyak pembeli tertipu karena hanya diperlihatkan salinan. Tanpa dokumen asli, Anda tidak dapat memastikan sertifikat itu benar ada dan belum dijaminkan.

Cocokkan dengan data di Kantor Pertanahan

Pengecekan sertifikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat, biasanya melalui PPAT atau notaris yang Anda tunjuk. Dari sini diketahui apakah sertifikat asli, apakah nama dan data fisik sesuai buku tanah, serta apakah ada catatan seperti blokir, sita, atau hak tanggungan.

Cek keaslian ini lazim dilakukan sebelum AJB ditandatangani. Biaya dan prosedurnya mengikuti ketentuan Kantor Pertanahan, jadi tanyakan langsung kepada PPAT.

Pastikan penjual berhak menjual

Nama di sertifikat harus sama dengan nama penjual. Jika penjual bertindak untuk orang lain, mintalah surat kuasa yang sah, sebaiknya notariil, khusus untuk menjual. Jika tanah berasal dari warisan, pastikan seluruh ahli waris ikut menyetujui.

Untuk penjual yang sudah menikah, tanah yang diperoleh selama perkawinan umumnya harta bersama sehingga memerlukan persetujuan pasangan, kecuali ada perjanjian pranikah. Persetujuan itu melindungi Anda dari gugatan kemudian hari.

Contoh: Pak Surya hendak membeli tanah dari Pak Bambang. Sertifikat atas nama Pak Bambang, namun tanah itu dibeli ketika ia sudah menikah. Pak Surya meminta Bu Dewi, istri Pak Bambang, ikut hadir menandatangani, sehingga risiko gugatan di kemudian hari jauh berkurang.

Periksa sengketa dan kondisi lapangan

Datangi lokasi, tanyakan kepada tetangga dan perangkat RT atau RW, dan lihat apakah ada orang lain yang menguasai tanah. Cek batas tanah sesuai gambar ukur. Telusuri apakah ada perkara di pengadilan dengan mencari di sistem informasi penelusuran perkara.

Tanyakan juga lunas tidaknya PBB beberapa tahun terakhir. Tunggakan pajak dan sengketa batas adalah tanda bahaya yang jangan diabaikan.

Periksa tata ruang dan izin

Sebelum membayar, pastikan peruntukan tanah sesuai rencana Anda. Tanah pertanian, kawasan hijau, atau sempadan sungai tidak boleh sembarang dibangun. Informasi tata ruang bisa diperoleh dari dinas tata ruang atau layanan peta tata ruang pemerintah.

Bila tanah dibeli untuk dibangun, pelajari persyaratan persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dan persetujuan bangunan gedung. Lihat artikel kami tentang zonasi untuk penjelasan lebih lanjut.

Kapan perlu bantuan profesional

Gunakan jasa PPAT atau notaris yang terpercaya, dan bila nilai transaksi besar atau berkas rumit, konsultasikan ke advokat. Biaya pengecekan relatif kecil dibandingkan kerugian bila tanah ternyata bermasalah.

Jangan bayar tanda jadi besar sebelum pengecekan awal selesai, dan buat kesepakatan tertulis bahwa uang dikembalikan bila tanah ternyata bermasalah.

Kesalahan klasik dan cara menghindarinya

Salah satu modus yang sering terjadi adalah sertifikat palsu atau sertifikat ganda, serta penjual yang bukan pemilik sebenarnya. Cara terbaik menghindarinya adalah tidak terburu-buru dan tidak tergiur harga jauh di bawah pasar. Harga yang terlalu murah sering menjadi tanda ada masalah tersembunyi.

Lakukan pembayaran lewat rekening bank atas nama penjual yang tercantum di sertifikat, bukan lewat perantara, dan simpan buktinya. Hindari transaksi tunai dalam jumlah besar tanpa saksi.

Contoh: Bu Maya ditawari tanah dengan harga separuh pasar oleh seseorang yang mengaku kuasa pemilik. Setelah ia meminta surat kuasa notariil dan mengecek ke Kantor Pertanahan, ternyata kuasa itu tidak pernah ada. Bu Maya selamat karena tidak membayar sebelum pengecekan.

Pengecekan memang memakan waktu, tetapi ini investasi kecil untuk melindungi aset terbesar yang mungkin Anda beli seumur hidup.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah cukup mengecek di aplikasi daring saja? Aplikasi pertanahan bermanfaat untuk informasi awal, tetapi pengecekan resmi di Kantor Pertanahan tetap yang paling dapat diandalkan karena memeriksa buku tanah dan catatan beban secara langsung.

Bagaimana jika tanah masih berstatus girik, letter C, atau petok? Tanah tersebut belum bersertifikat, sehingga pembeli perlu lebih berhati-hati. Periksa keterangan kelurahan, riwayat penguasaan, dan lakukan pendaftaran pertama setelah jual beli melalui prosedur yang berlaku.

Apakah perlu saksi saat melihat tanah? Sebaiknya ya. Ajak orang yang paham wilayah, misalnya ketua RT atau tetangga, agar keterangan mengenai batas dan penguasaan tanah dapat dikonfirmasi dari beberapa pihak.

Hal yang sering keliru

• Percaya pada fotokopi sertifikat atau cerita penjual tanpa memeriksa ke Kantor Pertanahan.
• Mengabaikan persetujuan pasangan atau ahli waris penjual.
• Membayar tanda jadi besar sebelum ada pengecekan.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 32
• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan
• UU 26/2007 tentang Penataan Ruang

Dalam kategori yang sama

• Cara Cek Sertifikat Tanah di Kantor Pertanahan
• Developer Pailit: Bagaimana Nasib Uang dan Rumah Pembeli?
• Dokumen Tanah Hilang Akibat Bencana: Ini Cara Memulihkannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.