BPHTB: Cara Menghitung dan Membayar saat Beli Rumah

Apa itu BPHTB

BPHTB adalah pajak daerah kabupaten atau kota atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, misalnya karena jual beli, hibah, waris, atau tukar-menukar. Pihak yang memperoleh hak, misalnya pembeli, menjadi wajib pajaknya.

Sejak berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD), aturan pokok BPHTB dituangkan di sana, dan pemerintah daerah menerapkannya melalui peraturan daerah masing-masing.

Rumus yang dipakai

Rumus garis besarnya: BPHTB terutang sama dengan tarif dikali dasar pengenaan pajak. Dasar pengenaan pajak adalah NPOP (nilai perolehan objek pajak) dikurangi NPOPTKP (nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak).

Pada jual beli, NPOP umumnya adalah harga transaksi; bila harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai bisa NJOP. NPOPTKP ditetapkan daerah dengan batas minimum tertentu, dan untuk waris atau hibah wasiat biasanya lebih besar.

Peran PPAT dan kantor pajak daerah

PPAT berkewajiban memastikan BPHTB sudah dibayar sebelum menandatangani akta. Bila ada selisih nilai antara harga transaksi dan nilai yang diakui dinas, dinas dapat melakukan verifikasi dan menetapkan nilai.

Jika Anda tidak setuju dengan nilai yang ditetapkan, tersedia upaya keberatan sesuai ketentuan daerah dan UU.

Contoh hitungan sederhana

Pak Tomo (nama fiktif) membeli rumah dengan nilai perolehan Rp500 juta di daerah yang NPOPTKP-nya Rp80 juta dan tarifnya 5 persen. Dasar pengenaan pajak adalah Rp500 juta dikurangi Rp80 juta, yaitu Rp420 juta. BPHTB-nya Rp420 juta dikali 5 persen, yaitu Rp21 juta. Angka di atas hanya ilustrasi; tarif dan NPOPTKP di daerah Anda mungkin berbeda.

Kapan dan di mana membayar

BPHTB dibayar sebelum akta ditandatangani PPAT atau sebelum pendaftaran peralihan hak, sesuai ketentuan daerah. Pembayaran umumnya lewat bank persepsi atau kanal elektronik yang ditunjuk pemerintah daerah, dan bukti bayarnya harus divalidasi.

PPAT biasanya tidak menandatangani akta sebelum bukti pembayaran BPHTB tersedia. Karena itu urus pembayaran lebih awal agar jadwal akta tidak mundur.

Keringanan dan pengurangan

Pemerintah daerah dapat memberi pengurangan atau pembebasan pada situasi tertentu, misalnya pada wajib pajak berpenghasilan rendah, tanah wakaf, atau kondisi khusus lain sesuai peraturan daerah. Ajukan permohonan tertulis disertai bukti pendukung ke dinas pendapatan daerah setempat.

Mengapa nilai transaksi harus jujur

Nilai yang tercantum dalam akta menjadi dasar perhitungan pajak dan dapat dibandingkan dengan data nilai pasar daerah. Bila ada perbedaan mencolok, dinas dapat meminta klarifikasi atau menetapkan nilai berbeda. Selain itu, nilai yang terlalu rendah dapat menyulitkan pembeli di kemudian hari saat menjual kembali atau mengajukan KPR.

Waris, hibah, dan tukar-menukar

BPHTB tidak hanya muncul pada jual beli. Pada waris atau hibah wasiat, NPOPTKP umumnya lebih besar sehingga beban lebih ringan. Pada hibah, tukar-menukar, dan pemasukan ke perseroan juga ada ketentuan khusus. Tanyakan ke dinas pendapatan daerah atau PPAT untuk menentukan kategori peristiwanya.

Ingat bahwa BPHTB berbeda dengan PBB. BPHTB dibayar sekali saat perolehan hak, sedangkan PBB dibayar tiap tahun selama Anda memiliki objeknya.

Sanksi bila terlambat atau keliru

Keterlambatan atau kekurangan pembayaran pajak daerah dapat dikenai sanksi administratif berupa bunga atau denda sesuai ketentuan UU dan peraturan daerah. Karena itu simpan semua bukti pembayaran dan segera perbaiki bila Anda menyadari ada kekurangan.

Bila dinas menerbitkan surat ketetapan yang menurut Anda keliru, ajukan keberatan tertulis dalam jangka waktu yang ditentukan peraturan, disertai dokumen pendukung. Jangan menunggu lama karena tenggat keberatan biasanya terbatas.

Tips praktis agar proses lancar

Cek dahulu NJOP dan tarif BPHTB di daerah Anda sebelum bernegosiasi harga. Siapkan dokumen sejak awal, termasuk KTP dan NPWP, dan tanyakan kepada PPAT apakah dinas menyediakan layanan daring. Bila ada selisih angka perhitungan antara hitungan Anda dan sistem, minta penjelasan tertulis.

Hal yang sering keliru

• Mengira tarif BPHTB sama di semua daerah; tarif dan NPOPTKP ditetapkan daerah.
• Mencantumkan harga transaksi jauh di bawah harga sebenarnya; ini berisiko pada sanksi pajak dan sengketa.
• Lupa memvalidasi bukti bayar sehingga akta tertunda.

Dasar hukum

• UU 1/2022 tentang HKPD (pengaturan BPHTB)
• Peraturan daerah setempat tentang BPHTB

Dalam kategori yang sama

• Cara Membaca Sertifikat Tanah agar Tidak Salah Paham
• Caveat dan Blokir Sertifikat: Fungsi dan Cara Mengajukannya
• Cek Legalitas Tanah Sebelum Membeli: Daftar Periksa Lengkap

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.