SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan): Batas Waktu Berlaku dan Akibat Terlambat APHT

Apa itu SKMHT dan siapa yang terkena

Hak tanggungan adalah jaminan atas tanah (dan benda yang melekat padanya) untuk melunasi utang tertentu, dengan kedudukan istimewa bagi kreditor pemegangnya. Pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu didaftarkan di kantor pertanahan. Umumnya pemberi hak tanggungan hadir sendiri menandatangani APHT. Bila tidak dapat hadir, ia dapat memberikan kuasa melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), yaitu kuasa khusus kepada kreditor atau pihak lain untuk menandatangani APHT atas namanya.

Yang terkena aturan ini adalah debitur dan pemilik tanah yang menjaminkan tanahnya, bank dan lembaga pembiayaan sebagai kreditor, serta notaris dan PPAT. Penjelasan dasar tentang APHT dan SKMHT ada pada akta pemberian hak tanggungan (APHT) dan SKMHT, sedangkan hak tanggungan secara umum ada pada hak tanggungan dan hipotek tanah. Artikel ini fokus pada batas waktu SKMHT.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Ketentuan SKMHT berada dalam Pasal 15 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). Pokok-pokoknya sebagai berikut.

• Bentuk dan isi. SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT, berisi kuasa khusus untuk membebankan hak tanggungan, tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, tidak memuat kuasa substitusi (kuasa yang dilimpahkan kepada orang lain), serta mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang, dan nama serta identitas kreditor dan debitur. Ketentuan ini perlu dibaca pada teks resmi.
• Tidak dapat ditarik kembali. Pasal 15 ayat (2) menyatakan SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apa pun juga, kecuali karena kuasa itu telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya.
• Batas waktu tanah yang sudah terdaftar. Pasal 15 ayat (3): SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
• Batas waktu tanah yang belum terdaftar. Pasal 15 ayat (4): untuk hak atas tanah yang belum terdaftar, APHT wajib dibuat selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah SKMHT diberikan.
• Pengecualian kredit tertentu. Pasal 15 ayat (5) membuka kemungkinan pengecualian batas waktu itu bagi kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan. Dalam praktik, jenis kredit yang dikecualikan diatur dengan peraturan menteri bidang agraria atau pertanahan (salah satunya Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996), yang antara lain berkaitan dengan kredit usaha kecil, sehingga SKMHT untuk kredit itu dapat berlaku lebih lama. Apakah peraturan tersebut masih berlaku dan jenis kreditnya perlu dicek pada teks resmi. Angka plafon, jenis kredit, dan jangka waktunya dapat berubah oleh peraturan penggantinya, sehingga periksa ketentuan terbaru di kantor pertanahan atau bank.
• Akibat terlambat. Bila batas waktu terlampaui tanpa APHT, SKMHT batal demi hukum menurut Pasal 15 ayat (6) UUHT. Artinya kuasa itu dianggap tidak pernah berlaku sebagai dasar membebankan hak tanggungan, sehingga kreditor kehilangan jalan untuk membebankan hak tanggungan melalui kuasa tersebut dan harus membuat ulang SKMHT atau meminta pemilik tanah hadir menandatangani APHT.

Dalam bahasa sehari-hari: SKMHT adalah "jembatan sementara". Setelah ditandatangani, kreditor harus segera "menyeberang" dengan membuat APHT dan mendaftarkannya. Bila jembatan itu lapuk karena lewat waktu, jaminan tanah belum sempurna.

Mengapa batas waktu sangat penting

Hak tanggungan baru lahir pada saat didaftarkan di kantor pertanahan (buku tanah hak tanggungan dibuat). Selama baru ada SKMHT, kreditor hanya memegang kuasa, belum memegang hak tanggungan. Pada saat itu, ia dapat berada pada posisi lemah. Jika pemilik menjual tanah, tanah dijaminkan kepada pihak lain, atau pemilik meninggal atau pailit, kreditor yang belum memiliki hak tanggungan terdaftar tidak mendapat kedudukan istimewa. Kasus jaminan yang tidak sempurna ada pada studi kasus jaminan tanah tanpa hak tanggungan dalam utang piutang.

Bagi debitur, SKMHT yang lewat waktu bukan berarti utang hilang. Utangnya tetap ada. Yang bermasalah adalah jaminannya. Bank biasanya meminta SKMHT atau APHT baru, atau menambah jaminan, atau mempertimbangkan kredit sebagai tidak terjamin penuh. Akibat tersebut dapat memengaruhi pencairan dan syarat kredit.

Langkah praktis bagi debitur dan kreditor

Bagi pemilik tanah atau debitur:

1. Pastikan Anda memahami isi SKMHT. Baca objek tanah, jumlah utang, dan identitas kreditor. Jangan tanda tangan SKMHT dengan bagian kosong.
2. Catat tanggal pemberian. Hitung satu bulan atau tiga bulan ke depan sesuai status tanah, kecuali pengecualian kredit berlaku.
3. Tanyakan kapan APHT dibuat. Minta jadwal tertulis dari bank atau PPAT. Kehadiran Anda mungkin dibutuhkan jika bank memilih APHT langsung.
4. Simpan salinan. Minta salinan SKMHT, APHT, dan sertipikat hak tanggungan.
5. Waspadai kuasa yang melebar. SKMHT hanya untuk membebankan hak tanggungan, bukan menjual tanah. Jika dokumen memberi kuasa menjual, itu bukan SKMHT yang benar; lihat surat kuasa untuk memahami batas kuasa khusus.

Bagi kreditor:

1. Pastikan SKMHT dibuat oleh pejabat berwenang dan memenuhi syarat isi.
2. Hitung dan catat batas waktu, termasuk apakah kredit termasuk pengecualian.
3. Siapkan dokumen APHT dan pendaftaran lebih awal, termasuk pengecekan sertipikat.
4. Daftarkan APHT tepat waktu di kantor pertanahan.
5. Jika waktu hampir habis, rencanakan pembuatan APHT langsung dengan pemilik atau pembaruan SKMHT bila diperbolehkan.

Biaya notaris atau PPAT dan pendaftaran tidak seragam; mintalah rincian tertulis dari pejabat dan bank dan hindari membayar tanpa kuitansi.

Bila pemberi SKMHT meninggal atau berubah keadaan

Pasal 15 ayat (2) membuat SKMHT tidak berakhir karena sebab apa pun selain pelaksanaan atau habis waktu. Untuk kredit yang termasuk pengecualian, SKMHT pada prinsipnya masih dapat ditindaklanjuti dengan APHT walaupun pemberi kuasa meninggal, tetapi hal ini perlu dipastikan pada teks resmi dan kepada notaris atau PPAT. Untuk kredit di luar pengecualian, batas waktu tetap berlaku, sehingga ahli waris dan kreditor perlu bertindak cepat. Karena situasi ini rumit dan melibatkan ahli waris, konsultasikan dengan notaris atau PPAT. Pembahasan warisan terkait jaminan ada pada utang bank pewaris dan asuransi kredit.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

UU Hak Tanggungan (UU 4/1996) masih menjadi dasar. Aturan pelaksananya berkembang: pengecualian kredit tertentu diatur oleh peraturan menteri, dan sejak itu terdapat peraturan baru yang menyesuaikan jenis kredit dan layanan. Layanan hak tanggungan elektronik juga makin tersedia di kantor pertanahan; periksa prosedur lokal. Sementara itu, tidak semua rujukan di internet mutakhir; ulasan lama menyebut plafon dan syarat yang mungkin telah berubah.

Dampak praktisnya: jangan mengandalkan angka plafon dari artikel lama. Tanyakan kepada bank atau PPAT peraturan yang sedang berlaku untuk jenis kredit Anda.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Teguh mengajukan kredit usaha dengan jaminan sertipikat tanah miliknya yang sudah terdaftar. Karena sedang di luar kota, ia menandatangani SKMHT di hadapan notaris. Ia mencatat tanggal penandatanganan dan meminta bank memastikan APHT dibuat dalam waktu satu bulan. Bank menjadwalkan penandatanganan APHT oleh PPAT pada minggu ketiga dan mendaftarkan hak tanggungan. Dalam kasus lain, bank yang lalai membiarkan batas waktu terlewat harus meminta Pak Teguh hadir untuk menandatangani APHT langsung. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi, bukan jaminan hasil.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama SKMHT berlaku? Menurut Pasal 15 UUHT, untuk tanah yang sudah terdaftar APHT wajib dibuat selambat-lambatnya satu bulan, dan untuk tanah yang belum terdaftar selambat-lambatnya tiga bulan sejak SKMHT diberikan, kecuali kredit tertentu yang dikecualikan oleh peraturan menteri.

Apa akibatnya bila lewat waktu? SKMHT batal demi hukum. Utang tidak hilang, tetapi jaminan tanah dengan hak tanggungan belum sempurna. Kreditor harus mengurus ulang.

Apakah SKMHT bisa dicabut debitur? Menurut Pasal 15 ayat (2), SKMHT tidak dapat ditarik kembali selama belum dilaksanakan atau habis jangka waktunya.

Apakah tanah yang dijaminkan bisa dijual sebelum APHT? Secara hukum, selama belum ada hak tanggungan terdaftar, pemilik masih dapat menjual, tetapi perjanjian kredit biasanya melarang. Pelanggaran dapat berakibat wanprestasi. Tanyakan kondisi Anda pada notaris. Bila hak tanggungan sudah lunas, lihat pencoretan roya hak tanggungan setelah lunas.

Ringkasan

• SKMHT adalah kuasa khusus untuk membebankan hak tanggungan, dibuat dengan akta notaris atau PPAT.
• APHT wajib dibuat selambat-lambatnya satu bulan (tanah terdaftar) atau tiga bulan (tanah belum terdaftar) sejak SKMHT diberikan, kecuali kredit tertentu yang dikecualikan.
• SKMHT tidak dapat ditarik kembali, tetapi batal demi hukum bila batas waktu terlewat tanpa APHT.
• Hak tanggungan lahir saat didaftarkan; SKMHT saja belum cukup.
• Catat tenggat, simpan salinan, dan periksa peraturan pengecualian terbaru.
• Konsultasikan dengan notaris atau PPAT bila ragu.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah

Baca juga

• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan: Hak Debitur dan Langkah Penyelamatan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.