Take Over KPR ke Bank Lain: Prosedur dan Risikonya

Apa itu take over

Take over KPR atau pengalihan kredit adalah pemindahan utang dari satu bank ke bank lain. Bank baru melunasi sisa utang Anda di bank lama, lalu Anda membayar cicilan kepada bank baru dengan syarat yang baru.

Motif yang umum adalah mendapat bunga atau margin lebih ringan, tenor yang lebih sesuai, atau layanan yang lebih baik. Namun penghematan tidak selalu terjadi setelah semua biaya dihitung.

Proses hukumnya

Sertifikat rumah ada pada bank lama sebagai pemegang Hak Tanggungan. Setelah utang dilunasi, bank lama menerbitkan surat roya, dan Hak Tanggungan dicoret di Kantor Pertanahan. Bank baru kemudian meminta dibuatkan akta pemberian Hak Tanggungan (APHT) baru oleh PPAT dan mendaftarkannya.

Selama masa peralihan ada saat sertifikat berpindah tangan dan belum terpasang Hak Tanggungan baru. Pastikan bank baru memberi kejelasan tentang masa ini dan siapa yang menyimpan dokumen asli.

Biaya yang perlu dihitung

Biaya yang lazim muncul meliputi penalti pelunasan dipercepat, provisi dan administrasi bank baru, appraisal, asuransi baru, biaya PPAT atau notaris untuk APHT, dan biaya roya. Besarnya mengikuti perjanjian dan kebijakan masing-masing, jadi minta rinciannya tertulis.

Contoh: Pak Doni (nama fiktif) tergiur bunga promo bank baru. Setelah menjumlahkan penalti, provisi, dan biaya notaris, ia menyadari penghematan bunga baru terasa setelah beberapa tahun. Ia pun menghitung titik impas dulu sebelum memutuskan lanjut atau tidak.

Risiko yang sering diabaikan

Pertama, bunga promo sering berlaku untuk masa tertentu lalu berubah mengambang. Kedua, bank baru dapat menolak pengajuan setelah Anda terlanjur memberi tahu bank lama atau membayar biaya appraisal. Ketiga, ada risiko administratif bila dokumen berpindah tanpa berita acara yang jelas.

Untuk mengurangi risiko, ajukan ke bank baru lebih dulu, tunggu persetujuan tertulis, baru urus pelunasan. Simpan tanda terima setiap dokumen.

Kapan take over layak dipertimbangkan

Take over cenderung layak bila sisa tenor masih panjang, selisih bunga cukup besar, dan penalti kecil atau sudah gugur menurut perjanjian. Bila sisa utang tinggal sedikit atau tenor hampir selesai, manfaatnya biasanya kecil.

Bandingkan juga syarat lain seperti ketentuan pelunasan dipercepat di bank baru, supaya Anda tidak terkunci di kemudian hari.

Alasan memilih waktu yang tepat

Banyak orang tergoda melakukan take over begitu mendapat iklan bunga rendah. Padahal waktu terbaik biasanya setelah masa bunga tetap di bank lama berakhir, karena penalti sering turun atau hilang pada tahap itu. Cek perjanjian lama Anda tentang masa penalti.

Perhatikan pula riwayat pembayaran. Bank baru akan memeriksa catatan kredit Anda di sistem layanan informasi keuangan; keterlambatan yang sering dapat menyulitkan persetujuan.

Pertanyaan yang sebaiknya diajukan ke bank baru

Tanyakan apakah ada biaya yang dikembalikan bila pengajuan ditolak, berapa lama proses sampai pencairan, dan siapa yang bertanggung jawab atas pengurusan roya serta APHT. Tanyakan juga apakah asuransi lama bisa dialihkan atau harus dibuat baru.

Minta jawaban tertulis atau lewat surel resmi. Dengan begitu bila terjadi selisih paham, Anda punya dasar yang kuat.

Kasus khusus: rumah subsidi dan KPR bersama

Jika rumah Anda berasal dari program subsidi atau KPR bersama pasangan, ada aturan tambahan, misalnya syarat pemilik dan masa kepemilikan minimal. Tanyakan apakah take over diperbolehkan dan bagaimana dampaknya pada fasilitas subsidi.

Bila KPR dibuat atas nama bersama, bank baru biasanya meminta persetujuan seluruh pihak yang tercantum. Siapkan dokumen pasangan sejak awal agar proses tidak tertunda.

Contoh perhitungan titik impas

Misalkan penghematan cicilan sekitar satu juta rupiah per bulan, sedangkan total biaya take over sekitar dua puluh empat juta rupiah. Titik impasnya sekitar dua puluh empat bulan. Bila Anda berencana menjual rumah sebelum itu, take over tidak menguntungkan. Angka ini hanya ilustrasi untuk menunjukkan cara berpikir, bukan perkiraan biaya sebenarnya.

Hal yang sering keliru

• Hanya melihat bunga promo tahun pertama dan tidak membaca bunga setelahnya.
• Membayar biaya sebelum ada persetujuan tertulis dari bank baru.
• Lupa memastikan roya dan APHT baru benar-benar selesai sebelum menganggap proses tuntas.

Dasar hukum

• UU 4/1996 Pasal 18 (hapusnya Hak Tanggungan)
• UU 4/1996 Pasal 22 (roya)
• Pasal 1338 KUH Perdata (kekuatan mengikat perjanjian)

Dalam kategori yang sama

• Tanah Ulayat dan Tanah Adat: Pengakuan serta Pendaftarannya
• Sertifikat di Atas Tanah Negara: Jenis Hak dan Batas Waktunya
• Tanah Pesisir: Bisakah Ada HGB di Atas Laut?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.