Mengapa Surat Kuasa Mutlak untuk Jual Beli Tanah Dilarang?

Apa yang dimaksud kuasa mutlak

Kuasa mutlak adalah surat kuasa yang dibuat tidak dapat dicabut kembali, dan memberi penerima kuasa wewenang menguasai, memakai, bahkan menjual tanah seakan-akan miliknya sendiri. Biasanya dipakai saat harga sudah dibayar penuh tetapi akta jual beli belum dibuat.

Pada praktiknya, kuasa ini menggantikan akta jual beli, padahal fungsinya hanya perwakilan, bukan peralihan hak.

Aturan yang melarang

Pemerintah melalui Instruksi Menteri Dalam Negeri tahun 1982 melarang penggunaan kuasa mutlak yang pada hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah. Peraturan pendaftaran tanah juga menetapkan bahwa PPAT menolak membuat akta bila salah satu pihak menyampaikan kuasa mutlak yang berkaitan dengan peralihan hak.

Dengan demikian, kantor pertanahan umumnya tidak akan memproses balik nama yang dasarnya hanya kuasa mutlak.

Alasan di balik larangan

Pertama, kuasa mutlak sering dipakai untuk menghindari pajak dan biaya peralihan. Kedua, ia menyamarkan siapa pemilik sebenarnya sehingga merugikan pihak ketiga. Ketiga, ia membuka peluang penguasaan tanah secara spekulatif tanpa pencatatan resmi.

Pemerintah ingin setiap peralihan tercatat sehingga data pertanahan dapat dipercaya.

Risiko bagi pembeli

Pembeli yang hanya memegang kuasa mutlak tidak tercatat sebagai pemilik. Bila penjual meninggal, kuasa berakhir menurut KUHPerdata dan pembeli harus berurusan dengan ahli waris. Bila tanah dijual lagi, dijaminkan, atau disita, pembeli sulit membela haknya.

Contoh: Pak Slamet membayar lunas tanah Pak Rudi dan hanya menerima kuasa mutlak. Dua tahun kemudian Pak Rudi wafat, ahli warisnya menolak mengakui penjualan. Pak Slamet harus menempuh perkara panjang untuk mempertahankan tanahnya.

Risiko bagi penjual

Penjual yang masih tercatat sebagai pemilik tetap bertanggung jawab, misalnya atas pajak bumi dan bangunan atau gugatan pihak ketiga, padahal tanah dikuasai orang lain. Ia juga sulit memperoleh haknya bila pembeli tidak menepati kesepakatan.

Karena itu, kedua pihak sama-sama dirugikan oleh jalan pintas ini.

Cara aman bila pembayaran bertahap

Bila pembeli belum mampu membayar penuh, gunakan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang mengatur cicilan dan syarat, lalu tandatangani akta jual beli di hadapan PPAT setelah pelunasan. PPJB lazim dibuat di hadapan notaris sehingga lebih kuat.

Untuk situasi pemilik berhalangan hadir, gunakan kuasa menjual yang jelas, terbatas, dan dapat dicabut, bukan kuasa mutlak.

Ciri kuasa mutlak yang perlu diwaspadai

Kuasa mutlak biasanya dapat dikenali dari beberapa ciri:

1. Memuat kalimat bahwa kuasa tidak dapat dicabut atau tidak berakhir karena sebab apa pun.
2. Memberi hak menjual, menjaminkan, dan menerima uang atas tanah.
3. Dibuat bersamaan dengan pelunasan harga tanah.
4. Tidak diikuti rencana akta jual beli.

Jika dokumen Anda memiliki ciri-ciri ini, sebaiknya segera konsultasi untuk meluruskannya.

Perbedaan dengan kuasa menjual biasa

Kuasa menjual biasa memberi wewenang terbatas, untuk tanah tertentu, dalam waktu tertentu, dan dapat dicabut. Penerima kuasa bertindak atas nama pemilik, bukan sebagai pemilik baru.

Perbedaannya terletak pada akibat hukum. Pada kuasa biasa, pemilik tetap memegang kendali; pada kuasa mutlak, kendali berpindah tanpa pencatatan resmi. Itulah yang dilarang.

Contoh: Bu Tuti memberi kuasa menjual kepada Pak Dodi untuk jangka tiga bulan dengan harga minimum tertentu. Ini kuasa biasa. Sebaliknya, jika kuasa berbunyi tidak dapat dicabut seumur hidup dan boleh dijual kepada siapa pun termasuk dirinya sendiri, itu sudah mengarah pada kuasa mutlak.

Peran notaris dan PPAT

Notaris dan PPAT wajib berhati-hati. PPAT menolak membuat akta bila dasar peralihan hanya kuasa mutlak, dan notaris perlu menjelaskan akibatnya kepada para pihak sebelum membuat akta apa pun.

Simpan semua dokumen asli di tempat aman dan buat salinan digital. Catat nama petugas, tanggal, serta nomor berkas setiap kali Anda berurusan dengan instansi. Catatan kecil seperti ini sering menjadi penolong ketika terjadi perbedaan keterangan di kemudian hari, dan memudahkan advokat membantu Anda dengan cepat.

Bagaimana jika sudah terlanjur

Jika Anda sudah memegang kuasa mutlak, segera hubungi penjual atau ahli warisnya untuk membuat akta jual beli resmi. Bila sulit, konsultasikan dengan advokat mengenai opsi hukum yang tersedia, termasuk pengajuan gugatan, agar hak Anda tidak hilang.

Hal yang sering keliru

• Menganggap kuasa mutlak sama kuatnya dengan akta jual beli.
• Memakai kalimat tidak dapat dicabut agar terlihat aman, padahal justru dilarang.
• Menunda pembuatan akta jual beli bertahun-tahun setelah pembayaran lunas.

Dasar hukum

• Instruksi Mendagri 14/1982
• PP 24/1997 Pasal 39 ayat (1) huruf d
• KUHPerdata Pasal 1813

Dalam kategori yang sama

• Take Over KPR ke Bank Lain: Prosedur dan Risikonya
• Tanah Ulayat dan Tanah Adat: Pengakuan serta Pendaftarannya
• Sertifikat di Atas Tanah Negara: Jenis Hak dan Batas Waktunya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.