Rumah di Atas Tanah Sewa: Bisakah Mendapat Sertifikat Hak Milik?

Mengapa soal sewa tanah penting?

Banyak orang mengira membeli rumah berarti otomatis memiliki tanahnya. Padahal bangunan dan tanah bisa dimiliki oleh pihak yang berbeda. Bila tanah disewa, pembeli hanya berhak memakai tanah selama masa sewa, lalu bergantung pada perpanjangan dari pemilik tanah.

Karena itu, nilai rumah di atas tanah sewa biasanya berbeda, dan risiko kehilangan hak pakai ketika masa sewa habis harus dipahami sejak awal.

Jenis hak atas tanah menurut UUPA

UU 5/1960 atau UUPA mengenal hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak sewa untuk bangunan. Hak milik adalah hak turun-temurun yang terkuat. Hak sewa lahir dari perjanjian dengan pemilik tanah dan tidak didaftarkan seperti hak milik.

Artinya, tidak ada "sertifikat hak milik" yang dapat diterbitkan semata-mata karena Anda menyewa tanah. Sertifikat hak milik hanya untuk orang yang memang memegang hak milik atas tanah.

Bagaimana dengan rumah susun?

Unit rumah susun atau apartemen dibuktikan dengan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Menurut UU 20/2011, rumah susun dibangun di atas tanah dengan hak tertentu, seperti hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara, atau di atas hak pengelolaan.

Jadi pemilik unit memegang hak milik atas satuan, tetapi hak atas tanah bersama tetap mengikuti jangka waktu hak atas tanah induknya. Pertanyaan utama sebelum membeli adalah berapa lama hak tanah itu berlaku dan bagaimana perpanjangannya.

Contoh kasus

Contoh: Pak Arman fiktif membeli rumah di kompleks yang tanahnya disewa pengembang kepada pemilik tanah selama 30 tahun. Penjual menyebut rumah itu "bersertifikat". Setelah dicek, yang ada hanyalah perjanjian sewa tanah, bukan sertifikat hak milik.

Pak Arman akhirnya mengajukan syarat tambahan: perpanjangan sewa dijamin tertulis dan harga disesuaikan. Tanpa pemeriksaan itu, ia akan membayar harga rumah biasa untuk hak yang terbatas waktunya.

Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan

Pada banyak kawasan yang dikelola badan atau pemerintah, tanah berstatus hak pengelolaan, lalu bagian tertentu diberikan hak guna bangunan kepada pengembang atau pembeli. Aturan pemberian dan jangka waktunya diatur lebih lanjut, antara lain dalam PP 18/2021.

Periksa apakah izin pemegang hak pengelolaan sudah ada dan apakah ada uang pemasukan yang harus dibayar. Jangka waktu hak guna bangunan dapat diperpanjang dan diperbarui menurut syarat tertentu, sehingga tanyakan syarat lengkapnya.

Bisakah sewa tanah ditingkatkan menjadi hak milik?

Pada prinsipnya, penyewa tidak dapat memaksa pemilik tanah menjual atau mengubah hak. Peningkatan hak hanya mungkin bila pemilik tanah setuju dan syarat hukum terpenuhi, misalnya jual beli tanah dengan akta PPAT dan pendaftaran balik nama.

Ada pula pembatasan siapa yang boleh memiliki hak milik. Misalnya, hak milik tanah pada dasarnya hanya untuk warga negara Indonesia, sehingga badan usaha biasanya mendapat hak lain.

Pertanyaan yang sering muncul

Apakah rumah di atas tanah sewa bisa dijaminkan ke bank? Kadang bisa, tetapi bank biasanya menilai sisa masa sewa dan status hak tanahnya. Semakin pendek sisa waktu, semakin sulit dan semakin kecil nilai pinjamannya.

Apakah bangunan bisa diwariskan? Hak atas bangunan dapat diwariskan, tetapi hak atas tanah sewa mengikuti perjanjian sewa. Ahli waris perlu membaca apakah perjanjian sewa boleh dialihkan.

Bagaimana bila pemilik tanah menjual tanahnya? Perjanjian sewa tetap perlu dihormati sesuai isinya. Karena itu, perjanjian sewa sebaiknya dibuat tertulis dan, bila memungkinkan, dibuat di hadapan notaris agar kuat sebagai bukti.

Hal yang layak dinegosiasikan

Sebelum membeli, minta hak pembeli untuk memperpanjang sewa, harga sewa yang jelas untuk perpanjangan, dan hak membeli tanah bila pemilik hendak menjualnya. Klausul seperti ini mengurangi risiko di masa depan.

Mintalah juga ketentuan tentang ganti rugi bangunan bila sewa tidak diperpanjang. Tanpa klausul itu, bangunan bisa menjadi milik pemilik tanah atau harus dibongkar.

Hal yang sering keliru

• Menyamakan "rumah bersertifikat" dengan "tanah hak milik".
• Mengabaikan masa berlaku sewa atau hak guna bangunan dan syarat perpanjangannya.
• Membayar penuh tanpa meminta perjanjian sewa tanah dan persetujuan pemilik tanah.

Dasar hukum

• UU 5/1960 Pasal 20, Pasal 21, Pasal 35, Pasal 41, Pasal 44
• UU 20/2011 tentang Rumah Susun
• PP 18/2021

Dalam kategori yang sama

• Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak: Cara Mengurus Penggantian
• Sewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa serta Pemilik
• Sewa Ruko atau Kios: Klausul Penting dalam Perjanjian

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.