Menjual Tanah Warisan yang Belum Dibagi: Syarat dan Risikonya

Mengapa tidak bisa dijual sendirian

Setelah pewaris meninggal, harta berpindah kepada para ahli waris menurut hukum waris yang berlaku bagi mereka, baik hukum Islam, hukum adat, maupun KUHPerdata. Selama belum dibagi, harta tersebut menjadi milik bersama. Karena itu satu ahli waris tidak berhak menjual seluruh tanah tanpa persetujuan yang lain.

Banyak sengketa keluarga berawal dari penjualan sepihak oleh satu anak atau satu saudara, sehingga yang lain merasa dirugikan dan menggugat pembatalan jual beli.

Siapa saja yang harus menyetujui

Seluruh ahli waris yang berhak, termasuk yang tinggal jauh atau yang sudah meninggal lebih dulu tetapi memiliki keturunan. Jika ada ahli waris yang masih di bawah umur, wali atau pengampu memerlukan penetapan pengadilan untuk melepas hak anak, karena kepentingan anak dilindungi hukum.

Persetujuan dapat diberikan dengan hadir langsung di depan PPAT atau melalui surat kuasa menjual yang sah, sebaiknya notariil.

Contoh: Almarhum Pak Basuki meninggalkan tanah dan tiga anak. Bu Retno, anak pertama, ingin menjual karena butuh dana. Pembeli meminta kedua adiknya, Pak Joni dan Bu Susi, ikut menandatangani. Ketiganya sepakat, lalu seluruh transaksi diselesaikan di hadapan PPAT.

Dokumen yang biasanya diperlukan

Akta atau surat kematian pewaris, kartu identitas dan kartu keluarga para ahli waris, surat keterangan waris, sertifikat tanah, bukti pembayaran PBB, serta surat persetujuan atau kuasa bila ada ahli waris yang tidak hadir. Bentuk surat keterangan waris dapat berbeda: ada yang dibuat ahli waris dengan saksi dan diketahui lurah atau camat, ada yang berupa akta notaris, atau penetapan pengadilan, bergantung golongan penduduk dan agama.

Ketentuan mengenai siapa yang berwenang membuat keterangan waris sebaiknya ditanyakan kepada PPAT atau Kantor Pertanahan setempat.

Dua cara menyelesaikan penjualannya

Cara pertama: balik nama waris dahulu, sehingga sertifikat atas nama para ahli waris, lalu AJB kepada pembeli. Cara ini lebih tertib, meski memerlukan waktu dan biaya dua tahap. Cara kedua: AJB langsung dari para ahli waris kepada pembeli dengan dokumen waris sebagai dasar. Dalam praktik, PPAT biasanya memeriksa kelengkapan dokumen waris sebelum menyetujui cara kedua.

Pilihan cara bergantung pada kebijakan PPAT dan Kantor Pertanahan. Pajak yang timbul juga berbeda, jadi minta perhitungan tertulis.

Risiko bagi pembeli dan penjual

Bagi pembeli, risiko utamanya adalah ahli waris yang terlewat muncul kemudian dan menggugat. Karena itu pastikan daftar ahli waris lengkap dan benar. Bagi penjual, risiko berupa keretakan keluarga dan tuntutan ganti rugi.

Dokumentasi yang rapi, kesepakatan tertulis pembagian hasil penjualan, dan keterbukaan antar ahli waris adalah cara terbaik mencegah konflik.

Bila ahli waris tidak sepakat atau tidak diketahui keberadaannya

Bila ada yang menolak atau tidak dapat ditemukan, penjualan menjadi sulit. Jalur yang tersedia antara lain musyawarah dengan mediator keluarga, pembagian waris melalui pengadilan, atau permohonan penetapan sesuai prosedur. Pengadilan dapat memerintahkan pembagian atau penjualan lelang harta waris dalam keadaan tertentu.

Proses ini memerlukan waktu dan biaya, dan hasilnya tidak dapat dijamin. Konsultasikan dengan advokat sebelum menempuhnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah satu ahli waris menjual bagiannya saja? Secara prinsip ahli waris dapat mengalihkan haknya atas bagian warisan, tetapi selama tanah belum dibagi dan dipecah, bagiannya belum terpisah secara fisik. Hal ini rumit dan umumnya PPAT meminta persetujuan seluruh ahli waris atau pembagian terlebih dahulu.

Apakah perlu menunggu semua sengketa selesai? Bila ada perselisihan yang sedang berjalan, pembeli sebaiknya tidak melanjutkan sampai ada kepastian. Membeli objek yang sedang bersengketa membawa risiko tinggi, dan putusan pengadilan dapat mengikat objeknya.

Bagaimana dengan pasangan pewaris yang masih hidup? Pasangan yang masih hidup dapat memiliki bagian harta bersama dan bagian warisan sekaligus. Pembagiannya mengikuti hukum yang berlaku bagi keluarga tersebut, sehingga hitungannya perlu dibantu notaris atau advokat.

Apakah hasil penjualan harus dibagi tertulis? Sangat dianjurkan. Surat kesepakatan pembagian yang ditandatangani semua ahli waris mencegah perselisihan di kemudian hari dan dapat menjadi bukti bila ada pertanyaan.

Hal yang sering keliru

• Menjual tanah hanya dengan tanda tangan satu atau dua anak.
• Tidak memasukkan ahli waris yang tinggal jauh atau berselisih.
• Tidak mencatat kesepakatan pembagian hasil penjualan secara tertulis.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 833
• PP 24/1997 Pasal 42

Dalam kategori yang sama

• Menjual Tanah Setelah Pasangan Meninggal: Syarat yang Harus Dipenuhi
• Menjual Tanah Tanpa Persetujuan Pasangan: Apa Akibat Hukumnya?
• Kavling Murah Tanpa Izin: Risiko yang Mengintai Pembeli

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.