Contoh PPJB Satuan Rumah Susun (Apartemen) dan Cara Mengisinya

Apa itu PPJB satuan rumah susun dan kapan dipakai

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) satuan rumah susun adalah perjanjian pendahuluan antara pengembang dan pembeli apartemen. Isinya janji pengembang untuk menjual dan menyerahkan unit, dan janji pembeli untuk membayar, sebelum jual beli yang sebenarnya dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT.

PPJB diperlukan karena pada saat pemasaran unit belum selesai dibangun, akta pemisahan belum disahkan, atau Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) belum terbit. Selama itu, PPJB menjadi pegangan utama pembeli. Kualitas PPJB menentukan seberapa terlindung Anda bila proyek terlambat, spesifikasi berubah, atau proyek gagal.

Pengembang hampir selalu memakai PPJB baku. Template ini tidak dimaksudkan untuk dipaksakan kepada pengembang, tetapi sebagai pembanding: klausul mana yang hilang, mana yang berat sebelah, dan apa yang wajar diminta.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• UU 20/2011 tentang Rumah Susun. Jual beli unit sebelum pembangunan selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris. PPJB baru boleh dibuat setelah ada kepastian atas status kepemilikan tanah, kepemilikan izin bangunan (kini PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, keterbangunan paling sedikit 20%, dan hal yang diperjanjikan.
• UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (diubah UU Cipta Kerja) serta PP 14/2016 jo. PP 12/2021. Mengatur penyelenggaraan perumahan, termasuk sistem perjanjian pendahuluan jual beli: pemasaran, isi PPJB, dan pengembalian pembayaran bila batal.
• PP 18/2021. Mengatur hak milik atas satuan rumah susun, termasuk bukti kepemilikan berupa SHM Sarusun atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Sarusun.
• PPPSRS. Pemilik unit wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Pengembang wajib memfasilitasi pembentukannya dan mengelola selama masa transisi.
• UU Perlindungan Konsumen. Klausula baku yang mengalihkan tanggung jawab pengembang atau memberi hak sepihak dapat batal demi hukum.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas pengembang (badan usaha, NIB, dasar kewenangan penanda tangan) dan pembeli.
• Uraian unit: nomor, lantai, tower, tipe, luas (semi-gross atau nett), NPP, denah, dan spesifikasi.
• Pernyataan pengembang tentang pemenuhan lima persyaratan PPJB beserta bukti dalam lampiran.
• Harga, status PPN, jadwal pembayaran, rekening tujuan, dan denda keterlambatan pembeli.
• Kewajiban membangun sesuai PBG dan spesifikasi, larangan mengubah tanpa persetujuan.
• Tanggal serah terima, syarat SLF, daftar cacat, masa pemeliharaan, dan denda keterlambatan pengembang.
• Pengurusan pertelaan, akta pemisahan, SHM Sarusun, dan jadwal AJB; pembagian pajak dan biaya.
• Pengelolaan masa transisi, fasilitasi PPPSRS, dan IPL.
• Pembatalan dan pengembalian dana, dibedakan menurut siapa yang lalai.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Minta dokumen proyek. Salinan sertifikat tanah induk, PBG, rencana tapak, dan laporan kemajuan fisik. Isi Lampiran 2 dengan nomor dan tanggalnya.
2. Cek status tanah bersama. HGB di atas tanah negara, HGB di atas HPL, atau tanah sewa? Jawabannya menentukan apakah Anda akan memperoleh SHM Sarusun atau SKBG Sarusun.
3. Isi uraian unit. Tulis jenis luas yang dipakai dan NPP. Tentukan toleransi selisih luas dan cara penyesuaian harga.
4. Isi harga dan jadwal. Masukkan booking fee sebagai bagian harga. Pastikan rekening tujuan atas nama pengembang atau rekening proyek.
5. Tentukan tanggal serah terima. Tulis tanggal, tenggang waktu, dan denda keterlambatan pengembang yang seimbang dengan denda bagi pembeli.
6. Atur sertifikat dan AJB. Tulis target waktu terbitnya sertifikat dan kewajiban menandatangani AJB setelahnya.
7. Atur IPL dan PPPSRS. Tulis rumus IPL dan kewajiban pengembang menyerahkan pengelolaan beserta dokumen kepada PPPSRS.
8. Atur pembatalan. Isi persentase potongan bila pembeli yang membatalkan, dengan memeriksa batas dalam peraturan terbaru. Bila pengembang lalai, pengembalian penuh tanpa potongan.
9. Bawa ke notaris. Notaris menyusun kepala dan penutup akta dan membacakannya kepada para pihak.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membayar besar sebelum PPJB. Booking fee dan uang muka yang dibayar sebelum persyaratan PPJB terpenuhi sering menjadi masalah bila proyek berhenti.
• Denda yang timpang. Pembeli didenda per hari, sementara pengembang hanya "mengupayakan". Minta denda timbal balik dan hak membatalkan bila terlambat lama.
• Tidak mencatat spesifikasi. Brosur dan show unit tidak dilampirkan, lalu bahan diganti dengan mutu lebih rendah.
• Mengabaikan status tanah. Baru tahu belakangan bahwa bukti kepemilikan berupa SKBG karena tanah bersama adalah tanah sewa.
• Lupa IPL dan masa transisi. IPL naik tanpa penjelasan dan PPPSRS tidak pernah difasilitasi.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 15 pasal dan empat lampiran.

• Unit [nomor], lantai [....], tower [....], luas semi-gross [....] m², NPP [....].
• Pemenuhan persyaratan PPJB: tanah HGB Nomor [....], PBG Nomor [....], keterbangunan [....]%.
• Harga Rp[....] termasuk PPN; jadwal pembayaran sesuai Lampiran 1.
• Serah terima paling lambat [tanggal] setelah SLF terbit; denda keterlambatan [....] per mil per hari.
• SHM Sarusun diupayakan terbit dalam [....] bulan; AJB dalam [....] hari setelah terbit dan lunas.
• Pembatalan karena pengembang: dana kembali penuh ditambah kompensasi [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB sarusun harus di notaris?

Untuk unit yang masih dalam pembangunan, UU Rumah Susun mengatur PPJB dibuat di hadapan notaris. PPJB di bawah tangan tetap mengikat para pihak sebagai perjanjian, tetapi Anda kehilangan perlindungan tambahan dan dapat menghadapi masalah pembuktian. Periksa juga syarat bank bila memakai KPA.

Apa beda SHM Sarusun dan SKBG Sarusun?

SHM Sarusun diterbitkan bila tanah bersama berstatus hak atas tanah seperti HGB atau Hak Pakai. SKBG Sarusun dipakai untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah sewa atau pemanfaatan barang milik negara/daerah. Keduanya bukti kepemilikan, tetapi sifat dan jangka waktunya berbeda.

Bila pengembang terlambat serah terima, apa yang bisa dilakukan?

Tagih denda sesuai PPJB dan kirim teguran tertulis. Bila keterlambatan melebihi batas dalam PPJB, Anda dapat membatalkan dan meminta pengembalian dana. Sengketa dapat diajukan ke BPSK, pengadilan, atau, bila pengembang dalam masalah keuangan, melalui proses PKPU atau kepailitan dengan bantuan advokat.

Siapa yang membayar IPL sebelum PPPSRS terbentuk?

Pemilik unit membayar IPL sejak serah terima. Selama masa transisi, pengembang atau badan pengelola yang ditunjuknya mengelola dana tersebut dan wajib terbuka mengenai penggunaannya.

Dasar hukum

• UU 20/2011 tentang Rumah Susun
• UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman jo. UU 6/2023
• PP 14/2016 jo. PP 12/2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU 8/1999 tentang Perlindungan Konsumen

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Jual Beli Tanah Girik dan Pengurusan Sertifikat dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Pelepasan Hak dan Ganti Rugi Tanah dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Pengosongan Rumah dan Serah Terima dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.