Contoh Perjanjian Jual Beli Tanah Girik dan Pengurusan Sertifikat dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian jual beli tanah girik dan kapan dipakai

Masih banyak tanah, terutama di desa dan pinggiran kota, yang belum bersertifikat. Pemiliknya biasanya hanya memegang girik, petok D, letter C, kekitir, atau surat sejenis. Saat tanah semacam ini dijual, transaksi sering dilakukan dengan kuitansi atau surat jual beli yang diketahui kepala desa.

Perjanjian dalam template ini dipakai untuk dua hal sekaligus: mencatat jual beli secara tertulis dengan rapi, dan mengikat penjual serta pembeli untuk bekerja sama mendaftarkan tanah sampai sertifikat terbit atas nama pembeli. Kewajiban kedua inilah yang sering hilang dari surat jual beli biasa, padahal penjual adalah pihak yang paling tahu riwayat tanah dan dibutuhkan tanda tangannya.

Template ini bukan pengganti akta PPAT. Bila PPAT atau Camat selaku PPAT Sementara dapat membuat akta, gunakan akta itu. Perjanjian ini dapat menjadi pengikat awal atau pelengkap yang mengatur hal-hal yang tidak dimuat dalam akta.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• UUPA (UU 5/1960). Pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia (Pasal 19). Peralihan hak milik wajib didaftarkan.
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Mengatur pendaftaran pertama kali secara sistematik (serentak di suatu wilayah) dan sporadik (atas permohonan). Hak lama dibuktikan dengan bukti tertulis, keterangan saksi, atau pernyataan; bila bukti tidak lengkap, dapat dibuktikan dengan penguasaan fisik dalam jangka waktu tertentu secara terbuka dan beritikad baik.
• Akta PPAT. PP 24/1997 mensyaratkan peralihan hak didaftarkan berdasarkan akta PPAT. PPAT dapat membuat akta atas tanah yang belum terdaftar bila disertai bukti hak lama atau keterangan kepala desa/lurah tentang penguasaan, serta keterangan Kantor Pertanahan bahwa tanah belum bersertifikat.
• PP 18/2021. Mengubah sebagian aturan pendaftaran tanah. PP ini menentukan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat wajib didaftarkan dalam jangka waktu tertentu sejak PP berlaku; setelah itu, alat bukti tersebut hanya menjadi petunjuk. Tanyakan kebijakan terbaru di Kantor Pertanahan setempat.
• PTSL. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap adalah program pemerintah untuk mendaftarkan seluruh bidang tanah di suatu desa/kelurahan secara serentak, diatur peraturan Menteri ATR/Kepala BPN.
• Pajak. Penjual membayar PPh atas pengalihan hak atas tanah, pembeli membayar BPHTB menurut UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah serta peraturan daerah.
• KUHPerdata. Pasal 1320 dan 1338 tetap menjadi dasar sah dan mengikatnya kesepakatan para pihak.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas penjual, pembeli, pasangan penjual, dan seluruh ahli waris bila tanah warisan.
• Data tanah: letak, luas, nomor girik/letter C, persil, kelas, NOP PBB, dan batas-batas.
• Riwayat perolehan tanah dari pemilik pertama sampai penjual.
• Harga per meter dan cara penyesuaian bila hasil ukur berbeda.
• Pembayaran bertahap yang dikaitkan dengan kemajuan pendaftaran.
• Pernyataan dan jaminan penjual: penguasaan fisik, tidak sengketa, bukan tanah kas desa atau kawasan hutan.
• Kewajiban mengurus pendaftaran pertama kali dan pembagian tugasnya.
• Kuasa terbatas untuk pengurusan (bukan kuasa mutlak).
• Pembagian pajak dan biaya resmi.
• Kewajiban menghadap PPAT, pembatalan, dan tanda tangan saksi termasuk Kepala Desa/Lurah.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Kunjungi kantor desa/kelurahan. Cocokkan girik dengan buku letter C, minta Surat Keterangan Riwayat Tanah dan surat keterangan tidak sengketa.
2. Cek di Kantor Pertanahan. Tanyakan apakah bidang tanah sudah pernah bersertifikat, sedang dalam proses, atau termasuk lokasi PTSL.
3. Ukur dan periksa batas. Datangi lokasi bersama penjual dan pemilik tanah tetangga. Pasang patok dan foto.
4. Isi data tanah dan riwayat. Gunakan tabel di lampiran. Riwayat yang putus (misalnya tidak jelas dari siapa penjual memperoleh) adalah tanda risiko.
5. Pastikan semua penjual ikut menandatangani. Pasangan penjual dan seluruh ahli waris, bila tanah warisan.
6. Isi harga dan jadwal bayar. Sisakan pembayaran terakhir sampai sertifikat terbit, atau gunakan rekening bersama.
7. Pilih jalur pendaftaran. Sporadik atau PTSL, serta siapa yang mengurus. Ikuti persyaratan Kantor Pertanahan setempat.
8. Isi kuasa pengurusan. Batasi hanya untuk pendaftaran, bukan memindahkan hak.
9. Hadirkan Kepala Desa/Lurah dan dua saksi. Mintalah peralihan dicatat di buku letter C desa.
10. Jadwalkan akta PPAT. Tentukan PPAT atau Camat selaku PPAT Sementara dan tenggat waktunya.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap girik setara sertifikat. Girik hanya petunjuk. Bisa saja tanah yang sama sudah bersertifikat atas nama orang lain.
• Membayar lunas dengan kuitansi. Setelah lunas, penjual tidak lagi termotivasi membantu pengurusan, padahal tanda tangannya diperlukan.
• Tidak melibatkan semua ahli waris. Ahli waris yang tidak ikut menjual dapat menggugat di kemudian hari.
• Tidak mengecek status kawasan. Tanah ternyata kawasan hutan, tanah kas desa, atau sempadan sungai yang tidak dapat disertifikatkan sebagai hak milik perorangan.
• Memberi kuasa mutlak. Kuasa yang tidak dapat ditarik kembali untuk memindahkan hak atas tanah dilarang.
• Membayar pungutan tidak resmi. Mintalah tanda terima untuk setiap biaya.

Contoh singkat

Kerangka ringkas berikut hanya ilustrasi. Template lengkap memuat sembilan pasal pokok, lampiran riwayat tanah, data batas, dan daftar periksa dokumen.

• Tanah pekarangan di Desa [....], ± [....] m², Letter C Nomor [....], Persil [....], NOP [....].
• Harga Rp[....]/m²; dibayar 40% saat tanda tangan, 30% setelah pengumuman data yuridis tanpa keberatan, 30% setelah sertifikat terbit.
• Penjual menjamin tanah dikuasai sejak [tahun], tidak sengketa, bukan tanah kas desa.
• Para pihak mendaftarkan tanah melalui {sporadik / PTSL}; pembeli mengurus dengan kuasa terbatas dari penjual.
• Mengetahui: Kepala Desa [....]; saksi: [....] dan [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah jual beli tanah girik di bawah tangan sah?

Jual beli menurut hukum tanah nasional berpijak pada hukum adat yang bersifat terang dan tunai, sehingga kesepakatan di bawah tangan dapat sah di antara para pihak. Namun untuk didaftarkan, Kantor Pertanahan pada umumnya memerlukan akta PPAT. Karena itu perjanjian di bawah tangan sebaiknya diikuti akta PPAT.

Apa itu Surat Keterangan Riwayat Tanah?

Surat dari kepala desa/lurah yang menerangkan asal-usul tanah dan peralihannya dari waktu ke waktu berdasarkan catatan desa. Surat ini salah satu bahan utama dalam pendaftaran pertama kali.

Lebih baik sporadik atau menunggu PTSL?

PTSL umumnya lebih murah karena sebagian biaya ditanggung program pemerintah, tetapi bergantung pada jadwal dan lokasi program. Sporadik dapat diajukan kapan saja, dengan biaya resmi sesuai ketentuan penerimaan negara bukan pajak. Tanyakan ke Kantor Pertanahan.

Bagaimana jika penjual meninggal sebelum sertifikat terbit?

Perjanjian tidak berakhir. Kewajiban penjual beralih kepada ahli warisnya, yang wajib membantu pengurusan dan menandatangani dokumen yang diperlukan.

Dasar hukum

• UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah (BPHTB)
• KUHPerdata Pasal 1320 dan 1338
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Daftar Periksa dan Draf Data Akta Jual Beli Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa SKMHT dan APHT dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Pelepasan Hak dan Ganti Rugi Tanah dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.