Contoh Daftar Periksa SKMHT dan APHT dan Cara Mengisinya

Apa itu daftar periksa SKMHT dan APHT dan kapan dipakai

Hak Tanggungan adalah jaminan atas tanah (dan bangunan di atasnya) untuk pelunasan utang. Kreditor pemegang Hak Tanggungan didahulukan dari kreditor lain dan dapat menjual objek jaminan bila debitor cidera janji. Pembebanannya melibatkan beberapa dokumen dan tenggat yang ketat: SKMHT, APHT, pendaftaran, sertifikat Hak Tanggungan, dan akhirnya roya.

Kesalahan kecil, misalnya SKMHT yang lewat waktu atau APHT yang terlambat dikirim, bisa membuat kreditor kehilangan kedudukan sebagai kreditor yang didahulukan. Formulir daftar periksa ini dipakai bagian legal bank, koperasi, perusahaan pembiayaan, advokat, atau debitor untuk mengawal setiap tahap.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• APHT. Menurut UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT. APHT wajib memuat, antara lain, nama dan identitas para pihak, domisili, utang yang dijamin, nilai tanggungan, dan uraian objek.
• SKMHT. Bila pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir, ia dapat memberi kuasa dengan SKMHT. Pasal 15 UUHT mewajibkan SKMHT dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT, tanpa kuasa lain, tanpa kuasa substitusi, dan menyebut jelas objek, jumlah utang, dan identitas kreditor. SKMHT tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir karena sebab apa pun kecuali telah dilaksanakan atau habis waktunya.
• Batas waktu. SKMHT atas tanah terdaftar wajib diikuti APHT paling lambat 1 bulan sesudah diberikan; atas tanah belum terdaftar paling lambat 3 bulan. Ketentuan ini tidak berlaku untuk kredit tertentu yang ditetapkan peraturan perundang-undangan. SKMHT yang tidak diikuti APHT dalam waktu itu batal demi hukum.
• Pendaftaran. PPAT wajib mengirimkan APHT dan berkasnya ke Kantor Pertanahan paling lambat 7 hari kerja setelah penandatanganan. Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak Tanggungan dibuat. Kini pendaftaran dilakukan secara elektronik (HT-el) berdasarkan peraturan Menteri ATR/Kepala BPN.
• Sertifikat dan eksekusi. Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" dan mempunyai kekuatan eksekutorial.
• Roya. Hak Tanggungan hapus antara lain karena utang lunas. Kantor Pertanahan kemudian mencoret catatan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat (roya).

Isi penting yang wajib ada

• Data pokok: kreditor, debitor, pemberi HT, perjanjian kredit, utang yang dijamin, nilai tanggungan, peringkat, dan objek.
• Status pendaftaran tanah (terdaftar atau belum), karena menentukan tenggat SKMHT.
• Kelengkapan dokumen, termasuk persetujuan pasangan dan persetujuan organ PT.
• Pemeriksaan SKMHT: bentuk akta, isi terbatas, tanpa substitusi, dan tenggat APHT.
• Pemeriksaan APHT: kewenangan PPAT, penghadap, isi wajib, janji-janji, dan pengiriman 7 hari kerja.
• Langkah HT-el: permohonan, PNBP, tanggal buku tanah, dan pemeriksaan sertifikat elektronik.
• Langkah roya setelah lunas.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Isi data pokok. Ambil dari perjanjian kredit dan sertifikat. Pastikan nilai tanggungan dan peringkat sesuai keputusan kredit.
2. Cek status tanah. Terdaftar (bersertifikat) atau belum. Ini menentukan tenggat 1 atau 3 bulan.
3. Lengkapi dokumen. Centang tabel bagian B. Jangan lupa persetujuan pasangan untuk harta bersama.
4. Bila memakai SKMHT, isi bagian C, catat tanggalnya, dan hitung tenggat. Pasang pengingat tujuh hari sebelumnya.
5. Saat APHT, periksa isi wajib dan janji-janji di bagian D. Catat tanggal tanda tangan dan batas pengiriman.
6. Pantau HT-el. Isi bagian E sampai sertifikat HT elektronik diunduh dan dicocokkan.
7. Setelah lunas, isi bagian F: surat lunas, surat roya, permohonan roya, dan pengembalian sertifikat.
8. Tanda tangani formulir. Pemeriksa dan penyetuju menandatangani agar tanggung jawab jelas.

Kesalahan yang sering terjadi

• SKMHT kedaluwarsa. APHT yang dibuat berdasarkan SKMHT yang sudah batal berisiko tidak sah.
• SKMHT memuat kuasa lain. Misalnya kuasa menjual atau kuasa substitusi; ini bertentangan dengan Pasal 15 UUHT.
• Mengandalkan pengecualian kredit tertentu tanpa dasar. Periksa apakah jenis kredit Anda benar termasuk dalam peraturan menteri.
• Tidak memeriksa sertifikat HT elektronik. Salah nama atau nilai tanggungan baru ketahuan saat eksekusi.
• Roya tidak diurus. Debitor kesulitan menjual atau menjaminkan kembali tanahnya.

Contoh singkat

Kerangka berikut hanya ilustrasi; template lengkap memuat tujuh bagian tabel dan catatan risiko.

• Kreditor: [bank]; debitor: [nama]; objek: SHM Nomor [....].
• Utang dijamin Rp[....]; nilai tanggungan Rp[....]; peringkat pertama.
• SKMHT akta notaris Nomor [....] tanggal [....]; tanah terdaftar; APHT paling lambat [tanggal + 1 bulan].
• APHT PPAT [nama] tanggal [....]; dikirim paling lambat [tanggal + 7 hari kerja].
• HT-el: berkas [....]; tanggal buku tanah [....]; sertifikat diperiksa: sesuai.
• Roya: surat lunas [....]; permohonan roya [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Kapan cukup SKMHT dan kapan langsung APHT?

Bila pemberi Hak Tanggungan dapat hadir di hadapan PPAT, APHT dapat langsung dibuat. SKMHT dipakai bila pemberi tidak dapat hadir saat APHT, atau bila tanah masih dalam proses pendaftaran.

Apa akibat SKMHT lewat waktu?

SKMHT batal demi hukum. Pemberi Hak Tanggungan perlu membuat SKMHT baru atau hadir sendiri untuk APHT.

Siapa yang mendaftarkan HT-el?

Dalam sistem elektronik, permohonan diajukan oleh kreditor yang terdaftar sebagai pengguna layanan, dengan dokumen dari PPAT. Rincian tata caranya mengikuti peraturan Menteri ATR/BPN yang berlaku.

Bagaimana bila utang lunas tetapi bank belum memberi surat roya?

Mintalah secara tertulis. Kreditor wajib memberikan surat lunas dan pernyataan pelepasan Hak Tanggungan. Bila kreditor menolak tanpa alasan, konsultasikan dengan advokat.

Dasar hukum

• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan (Pasal 10–11, 13–15, 18, 22)
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP 18/2021
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN tentang layanan HT terintegrasi secara elektronik
• UU 30/2004 jo. UU 2/2014 tentang Jabatan Notaris

Dalam kategori yang sama

• Contoh PPJB Satuan Rumah Susun (Apartemen) dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa Akta Hibah Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa dan Draf Data Akta Jual Beli Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.