Contoh Perjanjian Pengosongan Rumah dan Serah Terima dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian pengosongan rumah dan kapan dipakai

Perjanjian pengosongan rumah adalah kesepakatan tertulis antara pemilik dan orang yang masih menempati rumah, bahwa penghuni akan keluar pada tanggal tertentu dan menyerahkan rumah dalam keadaan tertentu. Sering kali pemilik memberi uang kerahiman atau bantuan pindah agar proses berjalan cepat dan damai.

Situasinya bermacam-macam. Penyewa yang masa sewanya sudah habis tetapi belum keluar. Keluarga atau kenalan yang dulu diizinkan menumpang dan sekarang diminta keluar. Penjual rumah yang belum pindah setelah AJB. Atau debitur yang rumahnya dilelang bank, lalu pembeli lelang ingin menempati rumah itu.

Bagi pemilik, jalur damai jauh lebih murah dan cepat daripada gugatan dan eksekusi yang bisa memakan waktu berbulan-bulan. Bagi penghuni, kesepakatan memberi waktu yang pasti untuk pindah dan, bila ada, bantuan biaya. Yang penting, kesepakatan itu tertulis, jelas, dan bisa dibuktikan bila salah satu pihak ingkar.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• Perjanjian dan perdamaian (KUHPerdata). Perjanjian yang dibuat secara sah mengikat seperti undang-undang bagi pembuatnya. KUHPerdata juga mengenal perdamaian, yaitu kesepakatan untuk mengakhiri atau mencegah sengketa.
• Sewa-menyewa. Setelah sewa berakhir, penyewa wajib mengembalikan barang yang disewa. Penyewa yang tetap tinggal tanpa kesepakatan baru dapat digugat.
• Penghunian rumah oleh bukan pemilik. UU 1/2011 dan PP 44/1994 mengatur bahwa penghunian rumah oleh bukan pemilik harus dengan persetujuan atau izin pemilik.
• Perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata). Penghunian tanpa hak yang merugikan pemilik dapat digugat ganti rugi. Sebaliknya, pemilik yang main hakim sendiri juga dapat digugat.
• Eksekusi melalui pengadilan. Bila penghuni menolak, pemilik mengajukan gugatan, atau bila sudah ada putusan berkekuatan hukum tetap atau risalah lelang, mengajukan permohonan eksekusi pengosongan ke pengadilan negeri. Pelaksanaannya oleh juru sita sesuai HIR/RBg.
• Akta perdamaian. Perdamaian yang dicapai dalam persidangan dan dikuatkan hakim berkekuatan seperti putusan dan dapat dieksekusi.

Isi penting yang wajib ada

• Dasar hak pemilik: sertifikat, AJB, risalah lelang, atau putusan.
• Status penghuni dan jumlah orang yang tinggal bersamanya.
• Pengakuan penghuni bahwa ia tidak lagi berhak menghuni, dan izin tinggal sementara sampai tenggat yang bukan sewa baru.
• Tenggat pengosongan yang pasti (tanggal dan jam) dan kemungkinan satu kali perpanjangan.
• Uang kerahiman: jumlah, sifat sukarela, dan tahap pembayaran.
• Kondisi bangunan dan larangan membongkar bagian yang melekat.
• Pembagian tagihan utilitas dan pencatatan meter.
• Serah terima kunci dengan berita acara.
• Aturan barang tertinggal: pencatatan, penyimpanan, pemberitahuan, dan akibatnya.
• Akibat bila lalai dan penegasan bahwa upaya paksa hanya melalui pengadilan.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Siapkan bukti hak pemilik. Salin nomor sertifikat, AJB, risalah lelang, atau putusan ke bagian pembuka.
2. Pilih status penghuni. Hapus pilihan yang tidak sesuai. Tulis jumlah anggota keluarga yang tinggal.
3. Tentukan tenggat yang realistis. Beri waktu cukup untuk mencari tempat baru dan pindah. Tenggat yang terlalu pendek justru memicu penolakan.
4. Tentukan uang kerahiman bila ada. Bagi menjadi dua tahap: sebagian saat tanda tangan, sisanya setelah rumah kosong dan kunci diserahkan.
5. Foto dan catat kondisi rumah. Lakukan pada hari penandatanganan. Catat angka meter listrik dan air.
6. Atur barang tertinggal. Tulis tempat penyimpanan, lama penyimpanan, dan nomor kontak serta alamat baru penghuni.
7. Hadirkan saksi dan ketua RT/RW. Kehadiran mereka membantu bila kelak ada sengketa.
8. Pada hari serah terima, isi berita acara di lampiran. Bayar tahap akhir uang kerahiman setelah berita acara ditandatangani.

Kesalahan yang sering terjadi

• Main hakim sendiri. Mengganti kunci saat penghuni pergi, mengeluarkan barang ke jalan, memutus air dan listrik, atau mendatangkan orang untuk menekan penghuni. Pemilik bisa digugat dan dilaporkan pidana.
• Uang kerahiman dibayar lunas di depan. Penghuni tidak punya dorongan untuk keluar tepat waktu.
• Tidak ada tanggal pasti. Kalimat "secepatnya" atau "setelah dapat rumah" tidak bisa ditagih.
• Izin tinggal sementara tidak dibatasi. Bila tidak ditegaskan bukan sewa baru, penghuni bisa berdalih ada sewa yang diperpanjang.
• Barang tertinggal dibuang tanpa catatan. Penghuni dapat menuntut ganti rugi atas barang yang hilang.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 11 pasal dan berita acara serah terima.

• Pemilik: [nama], berdasarkan {sertifikat / AJB / risalah lelang} Nomor [....].
• Penghuni: [nama], status {bekas penyewa / penghuni tanpa hak / bekas pemilik}.
• Tenggat pengosongan: [tanggal], pukul [....]; perpanjangan satu kali paling lama [....] hari.
• Uang kerahiman Rp[....]: [....] saat tanda tangan, [....] saat serah kunci.
• Barang tertinggal disimpan [....] hari di [tempat], diberitahukan ke [kontak].
• Bila lalai: sisa kerahiman hapus, kompensasi Rp[....] per hari, dan upaya hukum melalui Pengadilan Negeri [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik boleh mengosongkan sendiri bila penghuni ingkar janji?

Tidak. Walaupun ada perjanjian, pengosongan paksa tetap melalui pengadilan. Perjanjian ini menjadi alat bukti kuat dalam gugatan. Bila perjanjian dikuatkan sebagai akta perdamaian di persidangan, pemilik dapat langsung memohon eksekusi.

Wajibkah memberi uang kerahiman?

Tidak wajib. Uang kerahiman adalah pemberian sukarela untuk mempercepat penyelesaian. Template menegaskan bahwa pemberian ini bukan pengakuan atas hak penghuni.

Bagaimana dengan rumah hasil lelang?

Pembeli lelang memiliki dasar hak berupa risalah lelang dan, setelah balik nama, sertifikat. Bila bekas pemilik menolak keluar, pembeli dapat mengajukan permohonan pengosongan ke pengadilan negeri. Jalur damai dengan template ini sering lebih cepat.

Perlukah ketua RT/RW ikut tanda tangan?

Tidak wajib secara hukum, tetapi sangat membantu sebagai saksi bahwa kesepakatan dibuat secara sukarela dan bahwa serah terima benar-benar terjadi.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1320, 1338, 1365, dan Pasal 1851 dan seterusnya tentang perdamaian
• KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya tentang sewa-menyewa
• UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman jo. UU 6/2023
• PP 44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik
• HIR/RBg tentang perdamaian di persidangan dan eksekusi

Dalam kategori yang sama

• Contoh Daftar Periksa Akta Hibah Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa dan Draf Data Akta Jual Beli Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa SKMHT dan APHT dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.