Contoh Perjanjian Pelepasan Hak dan Ganti Rugi Tanah dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian pelepasan hak dan ganti rugi tanah, dan kapan dipakai

Pelepasan hak atas tanah adalah perbuatan pemilik yang melepaskan hubungan hukumnya dengan tanah, dengan menerima ganti rugi. Setelah dilepaskan, tanah menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara, lalu pihak yang memerlukan tanah mengajukan permohonan hak atas tanah atas namanya ke Kantor Pertanahan.

Pola ini sering dipakai oleh badan usaha, misalnya pengembang perumahan atau perusahaan yang akan membangun gudang atau pabrik. Mengapa tidak jual beli biasa? Karena badan usaha swasta tidak dapat menjadi pemegang Hak Milik. Jual beli Hak Milik kepada badan usaha tidak dapat dilaksanakan. Melalui pelepasan hak, Hak Milik warga hapus dan perusahaan memohon HGB atau hak lain yang sesuai.

Perjanjian ini mengatur kesepakatan di antara kedua pihak: objek, ganti rugi, tahap pembayaran, jaminan pemilik, dan kerja sama dalam permohonan hak. Pelepasannya sendiri dituangkan dalam akta notaris atau surat pernyataan di hadapan pejabat yang berwenang, sesuai bentuk yang diterima Kantor Pertanahan setempat.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• UUPA (UU 5/1960). Hak milik dapat hapus karena penyerahan sukarela kepada negara. Inilah dasar pelepasan hak. UUPA juga mengatur siapa yang dapat memegang Hak Milik dan HGB.
• PP 18/2021. Mengatur pemberian hak atas tanah, termasuk permohonan HGB atau Hak Pakai oleh badan usaha di atas tanah negara yang berasal dari pelepasan hak.
• PP 24/1997. Mengatur pendaftaran tanah, termasuk pembuktian hak lama bagi tanah yang belum bersertifikat melalui bukti tertulis, keterangan saksi, dan penguasaan fisik. PP 18/2021 juga mengatur batas waktu pendaftaran alat bukti tanah bekas milik adat; periksa kedudukannya saat ini.
• KUHPerdata. Perjanjian sah bila ada kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Kesepakatan harus bebas dari paksaan.
• Pajak. Pelepasan hak dengan ganti rugi termasuk pengalihan hak yang dikenai PPh final bagi pemilik. Penerima membayar BPHTB atas pemberian hak baru. Tarif mengikuti peraturan yang berlaku.
• Kepentingan umum. Bila tanah diperlukan instansi untuk jalan, bendungan, atau proyek kepentingan umum lain, prosedurnya diatur UU 2/2012 dengan musyawarah, penilaian oleh penilai, dan mekanisme keberatan sendiri.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas pemilik (beserta suami/istri dan ahli waris) dan badan usaha penerima.
• Uraian tanah: status (sertifikat atau girik/letter C), nomor, persil, letak, luas, batas, dan NOP PBB.
• Pernyataan bahwa pengadaan bukan untuk kepentingan umum dan sesuai tata ruang.
• Rincian ganti rugi untuk tanah, bangunan, tanaman, dan benda lain.
• Tahap pembayaran yang dikaitkan dengan pengukuran, pengecekan, akta pelepasan, dan penyerahan fisik.
• Pernyataan tidak sengketa, tidak disita, tidak dijaminkan, dan tanggung jawab bila muncul klaim.
• Persetujuan seluruh ahli waris dan suami/istri, dengan daftar pembagian dan rekening.
• Kewajiban kerja sama dalam permohonan hak, pembagian pajak dan biaya, serta pembatalan.
• Tanda tangan saksi dan kepala desa/lurah yang mengetahui.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Telusuri riwayat tanah. Untuk tanah belum bersertifikat, minta kutipan buku letter C atau catatan desa, riwayat peralihan, dan bukti pajak lama. Untuk tanah bersertifikat, minta notaris/PPAT mengecek sertifikat.
2. Cek tata ruang dan perizinan pemanfaatan ruang. Pastikan rencana penggunaan sesuai. Catat dokumen KKPR atau informasi tata ruang di bagian pembuka.
3. Identifikasi semua yang berhak. Pemilik, suami/istri, dan bila pemilik telah meninggal, seluruh ahli waris. Isi Lampiran 2.
4. Ukur sementara dan sepakati batas. Libatkan tetangga berbatasan dan perangkat desa. Isi batas-batas di Pasal Objek Tanah.
5. Hitung ganti rugi. Pisahkan nilai tanah per meter persegi, bangunan, dan tanaman. Isi Lampiran 1.
6. Atur tahap pembayaran. Kaitkan pelunasan dengan penandatanganan akta pelepasan, penyerahan dokumen asli, dan penyerahan fisik.
7. Tanda tangani bersama saksi. Hadirkan kepala desa/lurah dan saksi. Bubuhkan meterai.
8. Buat akta atau pernyataan pelepasan hak. Gunakan kerangka di Lampiran 3 sebagai bahan, sesuaikan dengan format notaris atau Kantor Pertanahan.
9. Ajukan permohonan hak. Penerima memohon HGB atau hak lain, membayar BPHTB dan biaya, dengan bantuan tanda tangan pemilik bila diminta.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya satu ahli waris yang tanda tangan. Ahli waris lain dapat menggugat. Pastikan semua ikut atau diwakili dengan kuasa yang sah.
• Membayar tunai lewat perantara. Pemilik mengaku belum menerima. Transfer langsung ke rekening yang berhak.
• Tidak mengecek penggarap atau penghuni. Tanah yang sudah dibayar ternyata digarap pihak lain dan tidak bisa dikosongkan begitu saja.
• Mengira kuitansi sudah cukup. Kuitansi bukan bukti pelepasan hak yang diterima Kantor Pertanahan.
• Lupa tata ruang. Tanah sudah dibebaskan, tetapi peruntukannya tidak sesuai sehingga hak atau izin tidak dapat diberikan.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 13 pasal, persetujuan ahli waris, dan tiga lampiran.

• Tanah: letter C Nomor [....], persil [....], luas ± [....] m², Desa [....].
• Ganti rugi: [....] m² × Rp[....] + bangunan Rp[....] + tanaman Rp[....] = Rp[....].
• Tahap I saat tanda tangan, Tahap II setelah pengukuran tanpa keberatan, Tahap III saat akta pelepasan dan serah fisik.
• Pemilik menjamin tanah tidak sengketa, tidak disita, dan tidak dijaminkan.
• Ahli waris [nama-nama] turut menyetujui; mengetahui Kepala Desa [....].
• Penerima memohon HGB atas biaya sendiri.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pelepasan hak sama dengan jual beli?

Tidak persis. Dalam jual beli, hak yang sama berpindah dari penjual ke pembeli melalui AJB PPAT. Dalam pelepasan hak, hak pemilik hapus dan tanah kembali dikuasai negara; penerima lalu memohon hak baru. Pola ini dipakai bila penerima tidak dapat memegang hak yang dimiliki pemilik.

Bisakah tanah girik atau letter C dilepaskan?

Bisa, dengan pembuktian riwayat dan penguasaan fisik yang kuat. Periksa ketentuan terbaru mengenai kedudukan alat bukti tanah bekas milik adat, karena PP 18/2021 mengatur batas waktu pendaftarannya. Kantor Pertanahan akan meneliti riwayat tanah sebelum memberikan hak.

Apakah perlu notaris?

Perjanjian ganti rugi dapat dibuat di bawah tangan. Namun pelepasan haknya lazim dibuat dengan akta notaris atau pernyataan di hadapan pejabat berwenang. Untuk transaksi besar, libatkan notaris/PPAT sejak awal.

Bagaimana bila pemilik menolak harga?

Untuk kepentingan swasta, tidak ada mekanisme paksa. Perolehan tanah harus berdasarkan kesepakatan sukarela. Bila tidak sepakat, transaksi tidak dapat dilanjutkan.

Dasar hukum

• UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• KUHPerdata Pasal 1320 dan 1338
• UU 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (pembanding)
• PP 34/2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Sewa Ruko dan Bangunan Komersial dan Cara Mengisinya
• Contoh PPJB Satuan Rumah Susun (Apartemen) dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa Akta Hibah Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.