Contoh Perjanjian Sewa Ruko dan Bangunan Komersial dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian sewa ruko dan bangunan komersial, dan kapan dipakai

Perjanjian sewa bangunan komersial adalah perjanjian antara pemilik bangunan dan penyewa yang memakai bangunan untuk kegiatan usaha, misalnya toko, kantor, restoran, gudang, atau pabrik kecil. Dasarnya sama dengan sewa-menyewa biasa dalam KUHPerdata, tetapi risikonya berbeda.

Penyewa usaha biasanya mengeluarkan biaya besar untuk renovasi interior, papan nama, dan instalasi. Usahanya juga bergantung pada izin yang memakai alamat bangunan itu. Bila sewa berakhir mendadak atau izin ditolak karena fungsi bangunan tidak sesuai, kerugiannya bisa jauh lebih besar dari nilai sewa. Pemilik pun punya kepentingan: bangunan dikembalikan utuh, pajak beres, dan tidak ada kegiatan yang membahayakan.

Template ini cocok untuk penyewa badan usaha (PT, CV, koperasi) yang menyewa dari pemilik perorangan, pola yang paling sering terjadi pada ruko. Bila kedua pihak badan usaha atau perorangan, sesuaikan identitas para pihak.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• KUHPerdata tentang sewa-menyewa (Pasal 1548 dan seterusnya). Pemilik wajib menyerahkan barang, memeliharanya agar dapat dipakai, dan menjamin penyewa menikmatinya dengan tenteram. Penyewa wajib membayar dan memakai barang sebagai penyewa yang baik.
• Jual beli tidak memutus sewa. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan penjualan barang yang disewa tidak memutuskan sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali diperjanjikan lain.
• PPh final sewa tanah/bangunan (PP 34/2017). Penghasilan pemilik dari sewa dikenai PPh final. Bila penyewa adalah pihak yang ditunjuk sebagai pemotong, misalnya badan usaha, penyewa memotong dan menyetor pajak tersebut dan memberikan bukti potong. Tarif mengikuti ketentuan yang berlaku.
• PPN. Bila pemilik pengusaha kena pajak, sewa dapat dikenai PPN. Tulis apakah harga sudah termasuk PPN.
• Bangunan gedung (PP 16/2021). Setiap bangunan punya fungsi yang tercantum dalam PBG (dahulu IMB) dan perlu Sertifikat Laik Fungsi. Perubahan fungsi atau renovasi struktural dapat memerlukan persetujuan baru.
• Perizinan berusaha berbasis risiko. Penyewa mengurus NIB dan izin sesuai tingkat risiko usahanya melalui OSS, dengan alamat bangunan yang disewa sebagai lokasi usaha.

Isi penting yang wajib ada

• Uraian objek: alamat, sertifikat, PBG/IMB dan fungsinya, luas, daya listrik, air, parkir, dan inventaris.
• Peruntukan yang jelas dan larangan kegiatan berbahaya.
• Jangka waktu, masa persiapan (fit-out), dan berita acara serah terima dengan foto dan angka meter.
• Harga sewa, status PPN dan PPh, jadwal bayar, kenaikan berkala, dan denda keterlambatan.
• Pembagian pajak: PPh final, PPN, PBB, reklame.
• Jaminan sewa (deposit): jumlah, pemakaian, dan tenggat pengembalian.
• Biaya layanan dan utilitas, termasuk penambahan daya.
• Kewajiban perizinan penyewa dan dukungan dokumen dari pemilik.
• Fit-out, renovasi, pemeliharaan, asuransi, subsewa, hak pertama membeli, opsi perpanjangan, pengakhiran, dan pengembalian ke kondisi semula.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Periksa dokumen pemilik. Minta salinan sertifikat, KTP, PBG/IMB, SLF bila ada, dan SPPT PBB. Bila yang menyewakan bukan pemegang hak, minta persetujuan tertulis pemegang hak.
2. Cocokkan fungsi bangunan dengan usaha. Cek fungsi di PBG/IMB dan zona tata ruang. Bila ragu, tanyakan ke dinas setempat sebelum tanda tangan.
3. Isi objek dan peruntukan. Tulis luas, daya listrik, dan fasilitas. Lampirkan foto dan denah.
4. Tentukan jangka waktu dan masa fit-out. Sepakati apakah masa fit-out bebas sewa.
5. Isi harga dan pajak. Tulis apakah harga sebelum atau sesudah PPh final, dan termasuk atau belum PPN. Contoh: "Rp... per tahun, belum termasuk PPN, sebelum dipotong PPh final".
6. Isi deposit. Tulis jumlah, setara berapa bulan sewa, dan tenggat pengembaliannya.
7. Atur fit-out dan pengembalian. Di Lampiran 1, tentukan hasil fit-out mana yang wajib dibongkar dan mana yang boleh ditinggal.
8. Atur opsi perpanjangan dan hak pertama membeli. Isi tenggat pemberitahuan dan cara menentukan harga perpanjangan.
9. Tanda tangani dan bubuhkan meterai. Untuk sewa jangka panjang, pertimbangkan akta notaris.

Kesalahan yang sering terjadi

• Tidak jelas siapa yang menanggung pajak. Pemilik mengira menerima sewa penuh, sementara penyewa memotong PPh. Akibatnya terjadi selisih dan sengketa.
• Fungsi bangunan tidak cocok. Ruko berfungsi hunian dipakai sebagai gudang atau tempat produksi, lalu izin tertahan.
• Tidak ada foto kondisi awal. Di akhir sewa, pemilik menuntut perbaikan yang sebenarnya kerusakan lama.
• Kenaikan sewa sepihak. Tanpa klausul kenaikan, pemilik menaikkan harga di tengah masa sewa. Tulis kenaikan berkala yang pasti.
• Pemilik mengunci ruko saat penyewa menunggak. Ini berisiko digugat. Pengakhiran dan pengosongan harus melalui teguran dan, bila perlu, pengadilan.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 17 pasal dan lampiran kondisi serta fit-out.

• Objek: ruko [....] lantai di [alamat], SHGB Nomor [....], PBG fungsi [....].
• Peruntukan: kantor dan gudang barang [....].
• Jangka waktu [....] tahun sejak [tanggal]; masa fit-out [....] hari.
• Harga Rp[....] per tahun, belum termasuk PPN, sebelum dipotong PPh final.
• Deposit Rp[....], dikembalikan [....] hari setelah pengembalian.
• Opsi perpanjangan [....] tahun; hak pertama membeli bila ruko dijual.

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang wajib membayar PPh sewa ruko?

Pajaknya beban pemilik sebagai penerima penghasilan. Bila penyewa ditunjuk sebagai pemotong, misalnya badan usaha, penyewa memotong dari pembayaran sewa, menyetorkannya, dan memberi bukti potong. Bila penyewa perorangan yang bukan pemotong, pemilik menyetor sendiri.

Bolehkah penyewa menyewakan kembali sebagian ruko?

Hanya bila diizinkan pemilik. Template ini mensyaratkan persetujuan tertulis dan penyewa tetap bertanggung jawab kepada pemilik.

Ruko dijual saat masa sewa masih berjalan. Bagaimana nasib penyewa?

Menurut KUHPerdata, jual beli tidak memutus sewa yang telah ada, kecuali diperjanjikan lain. Pembeli baru menggantikan pemilik lama. Simpan perjanjian dan bukti bayar sebagai pegangan.

Berapa deposit yang wajar?

Tidak ada angka dari undang-undang. Dalam praktik sering setara satu sampai beberapa bulan sewa. Yang penting adalah aturan pemakaian dan tenggat pengembaliannya tertulis jelas.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1548 dan seterusnya tentang sewa-menyewa, termasuk Pasal 1576
• PP 34/2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
• PP 16/2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung
• Peraturan perizinan berusaha berbasis risiko yang berlaku
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Pelepasan Hak dan Ganti Rugi Tanah dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Pengosongan Rumah dan Serah Terima dan Cara Mengisinya
• Contoh PPJB Satuan Rumah Susun (Apartemen) dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.