Contoh Perjanjian Jual Beli dengan Hak Membeli Kembali dan Cara Mengisinya

Apa itu jual beli dengan hak membeli kembali dan kapan dipakai

Jual beli dengan hak membeli kembali adalah jual beli biasa yang disertai janji: penjual boleh membeli kembali barangnya dalam jangka waktu tertentu. KUHPerdata mengaturnya dalam Pasal 1519 sampai 1532. Dalam bahasa lama, lembaga ini dikenal sebagai recht van wederinkoop.

Contoh pemakaian yang wajar: seorang pengusaha menjual mesin cadangan kepada rekan usaha karena tidak dipakai, tetapi ingin punya kesempatan membelinya kembali bila usahanya berkembang. Atau kolektor menjual barang koleksi dengan harapan dapat menebusnya kelak. Kuncinya: barang benar-benar dijual dengan harga wajar dan benar-benar berpindah tangan.

Masalah muncul bila bentuk ini dipakai untuk menutupi pinjaman. Polanya sering sama: seseorang butuh uang, "menjual" barang dengan harga jauh di bawah pasar, barang tetap ia pakai, lalu harus "membeli kembali" dengan harga yang lebih tinggi sesuai lamanya waktu. Secara hakikat itu pinjaman berbunga dengan jaminan.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• Pengertian. Pasal 1519 KUHPerdata: hak membeli kembali barang yang dijual timbul dari janji bahwa penjual boleh mengambil kembali barangnya dengan mengembalikan harga pembelian asal dan penggantian tertentu.
• Batas waktu. Pasal 1520 KUHPerdata: hak ini tidak boleh diperjanjikan lebih dari lima tahun; bila lebih lama, dipersingkat menjadi lima tahun. KUHPerdata juga menegaskan jangka waktu ini mutlak dan tidak dapat diperpanjang hakim.
• Akibat lewat waktu. Bila penjual tidak memakai haknya dalam jangka waktu, pembeli tetap menjadi pemilik.
• Yang dikembalikan. Pasal 1532 KUHPerdata: penjual yang membeli kembali wajib mengembalikan harga pembelian asal, biaya pembelian dan penyerahan, biaya perbaikan yang perlu, dan biaya yang menambah nilai barang sebatas tambahan nilai itu.
• Larangan memiliki barang jaminan. Undang-undang jaminan, seperti UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia dan UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan, melarang janji yang membolehkan kreditor memiliki barang jaminan bila debitor cidera janji. Jual beli dengan hak membeli kembali yang sebenarnya pinjaman dapat dinilai sebagai cara menghindari larangan ini.
• Praktik pengadilan. Hakim menilai hakikat hubungan, bukan sekadar judul perjanjian. Bila terbukti pinjaman, pembeli hanya berhak atas pengembalian uang, bukan atas barang.

Isi penting yang wajib ada

• Uraian barang dan dokumen kepemilikan.
• Harga pembelian yang wajar, dengan dasar penilaian.
• Penyerahan nyata barang kepada pembeli dan, bila perlu, balik nama.
• Jangka waktu hak membeli kembali dengan tanggal akhir yang pasti (tidak lebih dari lima tahun).
• Cara menggunakan hak: pemberitahuan tertulis dan pembayaran.
• Komponen harga pembelian kembali sesuai Pasal 1532, tanpa "bunga" terselubung.
• Hak dan kewajiban pembeli selama jangka waktu, termasuk larangan mengalihkan barang.
• Pernyataan tegas bahwa perjanjian ini bukan pinjam meminjam uang.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Uji dulu maksud transaksi. Tanyakan: apakah penjual sebenarnya butuh pinjaman? Bila ya, berhenti dan gunakan perjanjian pinjaman dengan jaminan yang semestinya.
2. Uraikan barang. Tulis nomor seri, rangka, atau mesin, dan dokumen kepemilikan.
3. Tetapkan harga wajar. Lampirkan penilaian atau perbandingan harga pasar. Harga yang terlalu rendah adalah tanda bahaya.
4. Atur penyerahan. Barang diserahkan kepada pembeli dengan berita acara. Untuk kendaraan, lakukan balik nama.
5. Isi jangka waktu. Tulis jumlah bulan atau tahun dan tanggal akhirnya. Jangan lebih dari lima tahun.
6. Isi komponen harga beli kembali. Harga asal ditambah biaya yang dibuktikan. Jangan menambah persentase per bulan.
7. Tentukan pengalihan hak. Apakah hak membeli kembali boleh dialihkan kepada orang lain.
8. Persetujuan pasangan. Mintakan bila barang termasuk harta bersama.
9. Simpan lampiran perhitungan. Isi saat hak digunakan, lengkap dengan kuitansi.

Kesalahan yang sering terjadi

• Harga beli kembali naik setiap bulan. Ini ciri khas bunga pinjaman dan memperkuat dugaan perjanjian berkedok.
• Barang tetap dipakai penjual. Bila barang tidak pernah berpindah, sulit menyebutnya jual beli.
• Jangka waktu lebih dari lima tahun. Undang-undang memotongnya menjadi lima tahun; perhitungan para pihak bisa meleset.
• Dipakai untuk tanah dengan kuitansi. Peralihan hak atas tanah wajib dengan akta PPAT, dan praktik "jual tebus" atas tanah dapat dinilai sebagai gadai tanah yang punya aturan sendiri.
• Lupa tanggal akhir. Penjual yang terlambat sehari kehilangan haknya. Catat tanggalnya.

Contoh singkat

Kerangka ringkas berikut hanya ilustrasi. Template lengkap memuat enam pasal pokok, pernyataan para pihak, dan lampiran perhitungan.

• Barang: 1 unit [jenis], nomor seri [....], beserta dokumen [....].
• Harga Rp[....], sesuai penilaian [....] tanggal [....]; dibayar lunas dan barang diserahkan hari ini.
• Hak membeli kembali: 2 tahun, sampai [tanggal], dengan pemberitahuan tertulis 14 hari sebelumnya.
• Harga beli kembali: harga asal + biaya balik nama + biaya perbaikan perlu (dengan kuitansi), tanpa tambahan lain.
• Para Pihak menyatakan perjanjian ini jual beli, bukan pinjam meminjam uang.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah jual beli dengan hak membeli kembali sah?

Sah, karena diatur KUHPerdata, sepanjang dipakai untuk jual beli yang sungguh-sungguh dan memenuhi syarat sah perjanjian. Yang bermasalah adalah pemakaiannya untuk menyamarkan pinjaman dengan jaminan.

Apa akibatnya jika pengadilan menilai perjanjian ini sebagai pinjaman?

Pembeli dapat dianggap kreditor yang hanya berhak atas pengembalian uang, dan janji bahwa barang menjadi miliknya bila penjual tidak menebus dapat dinyatakan tidak berlaku. Barang dapat diperintahkan dikembalikan kepada penjual.

Bolehkah jangka waktu diperpanjang?

Hakim tidak dapat memperpanjangnya. Para pihak dapat membuat kesepakatan baru, tetapi tetap tunduk pada batas lima tahun dan perlu diperhatikan agar tidak menjadi cara memperpanjang pinjaman terselubung.

Bagaimana dengan tanah?

Tidak dianjurkan. Peralihan hak atas tanah wajib dengan akta PPAT, dan transaksi tanah dengan hak tebus sering dinilai sebagai gadai tanah atau utang-piutang. Mintalah nasihat PPAT atau advokat.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1320, 1338, 1457 dst., 1519–1532
• UU 42/1999 tentang Jaminan Fidusia
• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus PT dan Cara Mengisinya
• Contoh Daftar Periksa Pendirian PT dan Cara Mengisinya
• Contoh Draf Akta Hibah Saham dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.