Contoh Kontrak Kerja Konstruksi dan Cara Mengisinya

Apa itu kontrak kerja konstruksi dan kapan dipakai

Kontrak kerja konstruksi adalah perjanjian tertulis antara pengguna jasa (dalam template ini disebut PEMILIK PEKERJAAN) dan penyedia jasa konstruksi (kontraktor) untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi: membangun gedung kantor, gudang, pabrik, ruko, jalan lingkungan, atau merenovasi bangunan besar.

Template ini dirancang untuk proyek swasta antara dua badan usaha. Untuk renovasi rumah tinggal sederhana, perjanjian jasa renovasi biasanya cukup. Untuk proyek yang dibiayai APBN atau APBD, gunakan dokumen pengadaan pemerintah yang memiliki syarat-syarat umum kontrak tersendiri.

Kontrak dipakai setelah kontraktor terpilih, baik melalui tender, seleksi, maupun penunjukan langsung, dan sebelum Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) diterbitkan. Jangan mulai bekerja hanya dengan penawaran harga dan pembicaraan lisan; begitu ada perubahan desain atau keterlambatan, tidak ada pegangan.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• UU Jasa Konstruksi. UU 2/2017 sebagaimana diubah UU 6/2023 (Cipta Kerja) mewajibkan hubungan kerja jasa konstruksi dituangkan dalam kontrak kerja konstruksi dan menetapkan isi minimalnya: para pihak, rumusan pekerjaan, masa pertanggungan, hak dan kewajiban yang setara, penggunaan tenaga kerja konstruksi, cara pembayaran, wanprestasi, penyelesaian perselisihan, pemutusan kontrak, keadaan memaksa, kegagalan bangunan, pelindungan pekerja, pelindungan pihak ketiga, aspek lingkungan, dan jaminan atas risiko.
• Tenaga kerja bersertifikat. Tenaga kerja konstruksi wajib memiliki Sertifikat Kompetensi Kerja, dan badan usaha wajib memiliki Sertifikat Badan Usaha (SBU) sesuai klasifikasi dan kualifikasinya.
• Kegagalan bangunan. Penyedia jasa bertanggung jawab atas kegagalan bangunan selama masa pertanggungan yang ditetapkan sesuai rencana umur konstruksi, dengan batas paling lama 10 tahun.
• Sengketa konstruksi. Undang-undang mendorong penyelesaian bertahap: musyawarah, lalu mediasi, konsiliasi, atau dewan sengketa, dan terakhir arbitrase atau pengadilan.
• KUHPerdata tentang pemborongan. Ketentuan pemborongan pekerjaan dalam KUHPerdata tetap relevan, misalnya prinsip bahwa pemborong tidak dapat menuntut tambahan harga atas perubahan pekerjaan tanpa persetujuan tertulis.
• Peraturan pelaksana. PP 22/2020 sebagaimana diubah PP 14/2021 mengatur lebih rinci, termasuk keselamatan konstruksi.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas kedua badan usaha, nomor NIB, SBU kontraktor, dan dasar kewenangan penanda tangan.
• Rumusan pekerjaan yang jelas, dengan urutan keberlakuan dokumen kontrak: kontrak, berita acara negosiasi, RKS, gambar, BoQ, jadwal, dan penawaran.
• Nilai kontrak, jenis kontrak (lump sum atau harga satuan), dan ketentuan penyesuaian harga bila ada.
• Jangka waktu pelaksanaan sejak SPMK, jadwal kurva S, dan masa pemeliharaan.
• Uang muka, jaminan uang muka, jaminan pelaksanaan, dan retensi.
• Cara pembayaran termin berdasarkan opname yang disetujui pengawas.
• Prosedur pekerjaan tambah-kurang (CCO), perpanjangan waktu, dan denda keterlambatan dengan batas maksimum.
• Keselamatan konstruksi, perlindungan pekerja, pihak ketiga, lingkungan, dan asuransi.
• PHO, masa pemeliharaan, FHO, pelepasan retensi, dan tanggung jawab kegagalan bangunan.
• Keadaan memaksa, wanprestasi, pemutusan kontrak, dan tahapan penyelesaian sengketa konstruksi.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Identitas. Tulis nama badan usaha sesuai akta, NIB, dan nomor SBU. Periksa masa berlaku SBU dan kecocokan subklasifikasinya dengan pekerjaan.
2. Pembuka. Jelaskan lokasi proyek, dasar penguasaan tanah, status PBG, dan cara kontraktor ditunjuk.
3. Lingkup pekerjaan. Uraikan lingkup pokok dan pekerjaan yang dikecualikan. Lampirkan gambar, RKS, dan BoQ yang sudah diparaf.
4. Nilai dan jenis kontrak. Pilih lump sum bila desain sudah final; pilih harga satuan bila volume belum pasti. Tegaskan apakah nilai sudah termasuk PPN.
5. Uang muka dan jaminan. Isi persentase uang muka, cara pengembaliannya per termin, serta bentuk dan nilai jaminan pelaksanaan.
6. Termin. Isi tabel Lampiran 1. Hubungkan setiap termin dengan prestasi fisik yang terukur dan dokumen pendukung.
7. Denda. Tulis besaran per mil per hari dan batas maksimumnya. Tentukan dasar hitungnya: nilai kontrak atau nilai bagian yang terlambat.
8. PHO, pemeliharaan, FHO. Isi lamanya masa pemeliharaan dan kapan retensi dibayar. Gunakan berita acara PHO/FHO untuk mencatatnya.
9. Sengketa. Pilih tahapan (mediasi, konsiliasi, atau dewan sengketa) dan forum akhir (arbitrase atau pengadilan negeri).
10. Tanda tangan. Bubuhkan meterai, paraf setiap halaman dan lampiran, dan simpan satu set asli di masing-masing pihak.

Kesalahan yang sering terjadi

• Pekerjaan tambah tanpa CCO. Pemilik meminta perubahan lewat pesan singkat, kontraktor mengerjakan, lalu tagihannya ditolak. Biasakan CCO tertulis sebelum bekerja.
• Lump sum dengan gambar yang belum final. Akibatnya selalu ada perdebatan apakah suatu item termasuk lingkup atau tambah.
• Denda tanpa batas. Denda yang terus berjalan tanpa plafon sulit ditegakkan dan memicu sengketa. Tetapkan batas maksimum dan hak memutus kontrak saat batas tercapai.
• Masa pemeliharaan disamakan dengan masa pertanggungan. Keduanya berbeda: pemeliharaan biasanya beberapa bulan setelah PHO, sedangkan pertanggungan kegagalan bangunan bisa bertahun-tahun.
• Tidak ada pengawas yang ditunjuk tertulis. Instruksi dari banyak orang membuat kontraktor bingung dan sulit menentukan siapa yang berwenang menyetujui opname.
• Asuransi tidak ditutup. Kebakaran atau robohnya bangunan tetangga saat proyek berjalan menjadi beban besar tanpa asuransi semua risiko konstruksi.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 20 pasal pokok, tabel termin, daftar personel, dan petunjuk pengisian.

• Para pihak: PT [....] sebagai PEMILIK PEKERJAAN dan PT [....] (SBU [....]) sebagai PENYEDIA JASA.
• Pekerjaan: pembangunan [....] di [lokasi], lingkup sesuai RKS, gambar, dan BoQ terlampir.
• Nilai: Rp[....] termasuk PPN, jenis kontrak lump sum.
• Waktu: [....] hari kalender sejak SPMK; masa pemeliharaan [....] bulan sejak PHO.
• Uang muka [....]% dengan jaminan; retensi [....]% dibayar saat FHO.
• Denda [....] per mil per hari, paling banyak [....]% dari nilai kontrak.
• Sengketa: musyawarah, dewan sengketa, lalu arbitrase di [kota].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa beda kontrak lump sum dan harga satuan?

Pada lump sum, harga pasti untuk lingkup yang ditetapkan; selisih volume menjadi risiko kontraktor kecuali ada perubahan lingkup. Pada harga satuan, pembayaran dihitung dari volume terpasang yang diukur bersama dikalikan harga satuan. Lump sum cocok bila desain sudah lengkap.

Berapa besar denda keterlambatan yang wajar?

Tidak ada angka baku untuk proyek swasta; Para Pihak bebas menyepakati. Praktik yang sering dipakai adalah 1 per mil per hari dengan batas 5% dari nilai kontrak. Yang penting angka dan batasnya tertulis.

Apakah kontraktor kecil juga wajib memiliki SBU?

Badan usaha jasa konstruksi pada umumnya wajib memiliki perizinan berusaha dan SBU sesuai kualifikasi. Periksa ketentuan terbaru untuk usaha perseorangan dan pekerjaan berisiko rendah, karena pengaturannya bergantung pada klasifikasi dan tingkat risiko.

Bolehkah memilih arbitrase?

Boleh. Undang-undang memberi pilihan arbitrase atau pengadilan setelah tahapan musyawarah dan penyelesaian alternatif. Bila memilih arbitrase, sebut lembaganya, tempat, dan bahasa dengan jelas.

Dasar hukum

• UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi jo. UU 6/2023 tentang Cipta Kerja
• PP 22/2020 jo. PP 14/2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Jasa Konstruksi
• KUHPerdata Pasal 1320, 1338, 1266, dan ketentuan pemborongan pekerjaan (Pasal 1601b, 1604–1617)
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Sewa Gudang dan Jasa Penyimpanan dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Sewa Guna Usaha (Leasing) Alat dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Sewa Kantor Dwibahasa dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.