Contoh Daftar Periksa dan Draf Data Akta Jual Beli Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya

Apa itu daftar periksa dan draf data AJB, dan kapan dipakai

Akta Jual Beli (AJB) adalah akta autentik yang membuktikan peralihan hak atas tanah atau satuan rumah susun karena jual beli. Akta ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah. Isi dan bentuknya mengikuti format yang ditetapkan Kementerian ATR/BPN, sehingga Anda tidak menulis akta sendiri.

Lalu untuk apa template? Dalam praktik, AJB sering tertunda karena hal sepele: KTP pasangan penjual belum ada, PBB menunggak, nama di sertifikat beda ejaan dengan KTP, atau pajak belum divalidasi. Daftar periksa membantu penjual dan pembeli menyiapkan semuanya sebelum datang ke kantor PPAT. Draf data akta dalam bentuk tabel memudahkan PPAT memasukkan data dan memeriksa kecocokannya.

Pakai dokumen ini ketika harga sudah disepakati dan Anda siap menandatangani AJB, baik langsung maupun sebagai pelaksanaan PPJB yang sudah lunas. Bila pembayaran belum lunas atau syarat belum lengkap, buat PPJB terlebih dahulu.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• UUPA (UU 5/1960). Hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik. Badan usaha swasta dan WNA tidak dapat membeli tanah Hak Milik; peralihan kepada pihak yang tidak memenuhi syarat dapat batal demi hukum.
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT. Inilah alasan jual beli di bawah tangan atau dengan kuitansi saja tidak bisa dipakai untuk balik nama.
• PP 18/2021. Mengatur hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah, termasuk perubahan sebagian ketentuan PP 24/1997 dan dokumen elektronik.
• Peraturan Jabatan PPAT (PP 37/1998 jo. PP 24/2016). Mengatur kewenangan dan kewajiban PPAT. Bentuk akta mengikuti peraturan Menteri ATR/Kepala BPN yang berlaku.
• Pajak. Penjual membayar PPh final atas pengalihan hak atas tanah/bangunan. Pembeli membayar BPHTB kepada pemerintah daerah. Keduanya lazimnya dibayar dan divalidasi sebelum akta ditandatangani. Tarif dan pengurang mengikuti peraturan dan peraturan daerah yang berlaku.
• Harta bersama. Menurut UU Perkawinan, tindakan atas harta bersama memerlukan persetujuan suami dan istri. Tanah yang dibeli selama perkawinan tanpa perjanjian pisah harta umumnya harta bersama.

Isi penting yang wajib ada

• Data ringkas transaksi: nama PPAT, rencana tanggal, penjual, pembeli, objek, harga, dan cara pembiayaan.
• Daftar periksa dokumen penjual: KTP, KK, akta nikah, persetujuan pasangan, NPWP, bukti PPh final, keterangan waris bila pemegang hak telah meninggal, dan surat kuasa bila diwakili.
• Daftar periksa dokumen pembeli: KTP, KK, NPWP, bukti BPHTB, bukti pembayaran harga, dan dokumen KPR bila ada.
• Daftar periksa objek: sertifikat asli, SPPT PBB tahun berjalan, bukti lunas PBB beberapa tahun terakhir, PBG/IMB, dan surat roya bila masih ada Hak Tanggungan.
• Langkah pengecekan: sertifikat di Kantor Pertanahan, batas di lapangan, Zona Nilai Tanah (ZNT) dan NJOP, tata ruang, sengketa, dan penghuni.
• Tabel draf data akta: identitas, jenis dan nomor hak, surat ukur, letak, bangunan, harga, pajak, dan saksi.
• Pokok pernyataan para pihak, pembagian biaya, dan tanda terima dokumen asli.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Mulai dari sertifikat. Salin jenis hak, nomor, surat ukur, luas, NIB, dan nama pemegang hak persis seperti tertulis. Cocokkan dengan KTP penjual. Bila ejaan berbeda, tanyakan ke PPAT apakah perlu surat keterangan beda nama.
2. Isi data penjual dan status perkawinan. Bila penjual menikah, siapkan KTP dan kehadiran atau persetujuan suami/istri. Bila ada perjanjian perkawinan, bawa salinannya.
3. Cek ahli waris. Bila pemegang hak sudah meninggal, AJB tidak bisa langsung dibuat atas nama almarhum. Urus keterangan waris dan pendaftaran peralihan karena pewarisan lebih dulu, atau ikuti arahan PPAT tentang kehadiran seluruh ahli waris.
4. Isi data pembeli. Pastikan pembeli memenuhi syarat untuk jenis hak yang dibeli.
5. Kumpulkan PBB. Siapkan SPPT tahun berjalan dan bukti lunas beberapa tahun terakhir. Cocokkan NOP serta luas tanah dan bangunan dengan sertifikat.
6. Lakukan pengecekan. Serahkan sertifikat asli ke PPAT untuk dicek. Sementara itu, datangi lokasi, cocokkan batas, tanyakan ke kantor desa/kelurahan, dan cek ZNT melalui layanan informasi ATR/BPN sebagai pembanding nilai.
7. Hitung dan bayar pajak. Minta PPAT atau kantor pajak daerah menghitung PPh final dan BPHTB. Isi nomor bukti setor dan validasi pada tabel.
8. Lengkapi tabel draf data akta dan pembagian biaya. Sepakati siapa menanggung honorarium PPAT, pengecekan, dan roya.
9. Serahkan ke PPAT dan minta tanda terima. Setelah AJB ditandatangani, PPAT menyampaikan akta dan berkas ke Kantor Pertanahan untuk pendaftaran. Tanyakan perkiraan waktu selesai.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membayar lunas sebelum sertifikat dicek. Bila ternyata ada blokir atau sita, uang sulit kembali. Bayar setelah hasil pengecekan bersih atau melalui mekanisme yang disepakati di hadapan PPAT.
• Pasangan penjual tidak ikut. Jual beli harta bersama tanpa persetujuan pasangan rawan digugat.
• Menulis harga lebih rendah dari kenyataan. Selain berisiko pajak, harga yang tidak benar dapat merugikan pembeli bila kelak terjadi sengketa atau pembatalan.
• Lupa roya. Sertifikat yang masih dibebani Hak Tanggungan perlu surat lunas dan roya dari bank.
• Rumah masih dihuni penyewa. Jual beli tidak otomatis mengakhiri sewa. Atur pengosongan sebelum serah terima.
• Memakai kuasa mutlak. Kuasa menjual yang tidak dapat ditarik kembali dan pada hakikatnya memindahkan hak dilarang dalam praktik pertanahan. Gunakan kuasa khusus yang wajar.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat sembilan bagian, tabel daftar periksa, dan tanda terima dokumen.

• Data transaksi: PPAT [nama], rencana AJB [tanggal], harga Rp[....].
• Penjual: [nama], NIK [....], dengan persetujuan suami/istri [nama].
• Pembeli: [nama], NIK [....], WNI.
• Objek: Hak Milik Nomor [....], Surat Ukur [....], luas [....] m², NOP [....].
• Pengecekan sertifikat: sesuai, tanpa catatan blokir, tanggal [....].
• Pajak: PPh final NTPN [....]; BPHTB validasi [....].
• Biaya: honor PPAT [ditanggung siapa], roya [penjual].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah AJB bisa dibuat di notaris?

AJB tanah dibuat oleh PPAT. Banyak notaris juga diangkat sebagai PPAT, tetapi kewenangan membuat AJB berasal dari jabatan PPAT dan terbatas pada wilayah kerjanya. Di daerah tertentu, camat dapat ditunjuk sebagai PPAT Sementara.

Berapa lama balik nama selesai?

Setelah AJB ditandatangani, PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen ke Kantor Pertanahan dalam tenggat yang ditentukan peraturan. Lama prosesnya di Kantor Pertanahan berbeda-beda; tanyakan perkiraan waktu dan minta tanda terima berkas.

Apakah PBB lima tahun wajib?

Tidak ada rumus tunggal di semua daerah. Banyak PPAT dan kantor pajak daerah meminta bukti lunas beberapa tahun terakhir untuk validasi pajak. Siapkan saja agar proses tidak tertahan.

Bagaimana dengan sertifikat elektronik?

Sertifikat elektronik juga dapat dialihkan melalui akta PPAT. Prosesnya mengikuti layanan elektronik Kantor Pertanahan. Pastikan Anda memegang akses dan dokumen yang diminta PPAT.

Dasar hukum

• UU 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT jo. PP 24/2016
• PP 34/2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
• UU 1/2022 tentang HKPD (BPHTB)
• UU 1/1974 jo. UU 16/2019 tentang Perkawinan

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Pengosongan Rumah dan Serah Terima dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Sewa Ruko dan Bangunan Komersial dan Cara Mengisinya
• Contoh PPJB Satuan Rumah Susun (Apartemen) dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.