Contoh Daftar Periksa Akta Hibah Tanah di PPAT dan Cara Mengisinya

Apa itu daftar periksa akta hibah tanah dan kapan dipakai

Hibah tanah dari orang tua kepada anak adalah salah satu transaksi tanah paling umum di keluarga Indonesia. Banyak yang mengira cukup dengan surat hibah bermeterai. Kenyataannya, surat seperti itu tidak bisa dipakai untuk balik nama sertifikat. Kantor Pertanahan hanya mendaftarkan peralihan karena hibah bila ada akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Daftar periksa ini membantu Anda menyiapkan semua hal sebelum datang ke PPAT: data objek, dokumen pemberi dan penerima, persetujuan pasangan dan ahli waris, pengecekan sertifikat, pajak, dan langkah setelah akta. Template juga memuat draf data akta (bahan untuk PPAT, bukan akta) dan formulir persetujuan ahli waris.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, dan perbuatan hukum lain hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT. PPAT kemudian menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan dalam jangka waktu yang ditentukan.
• KUHPerdata tentang hibah. Hibah adalah pemberian cuma-cuma semasa hidup yang pada asasnya tidak dapat ditarik kembali, kecuali karena alasan dalam undang-undang. Hibah tidak boleh melanggar bagian mutlak ahli waris dalam garis lurus.
• Kompilasi Hukum Islam. Bagi Muslim, hibah paling banyak sepertiga harta, dan hibah orang tua kepada anak dapat diperhitungkan sebagai warisan.
• UU Perkawinan. Tindakan atas harta bersama memerlukan persetujuan suami dan istri.
• BPHTB (UU 1/2022 dan perda). Hibah adalah perolehan hak yang dikenai BPHTB bagi penerima. Tarif dan nilai perolehan tidak kena pajak ditetapkan perda; banyak daerah memberi keringanan untuk hibah dalam keluarga sedarah satu derajat.
• PPh. UU PPh mengecualikan dari objek pajak hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dengan syarat tertentu. Pengecualian ini lazimnya dibuktikan dengan surat keterangan bebas dari kantor pajak.

Isi penting yang wajib ada

• Data objek: jenis hak, nomor sertifikat, luas, letak, NOP PBB, asal perolehan, dan status harta (bawaan atau bersama).
• Beban atas tanah, misalnya hak tanggungan yang harus diroya lebih dahulu.
• Dokumen identitas pemberi dan penerima, bukti hubungan keluarga, dan status perkawinan.
• Hasil pengecekan sertifikat dan bukti lunas PBB.
• Persetujuan pasangan dan, sebaiknya, persetujuan ahli waris lain.
• Perkiraan BPHTB, PPh atau SKB, honorarium PPAT, dan PNBP.
• Data untuk akta: identitas lengkap, nilai hibah, penyerahan fisik, dan ketentuan khusus.
• Langkah setelah akta: pendaftaran, balik nama, pembaruan PBB, dan pelaporan SPT.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Salin data sertifikat. Isi bagian A dari sertifikat asli, bukan dari fotokopi lama.
2. Tentukan status harta. Tanah yang dibeli selama menikah tanpa perjanjian pisah harta adalah harta bersama: pasangan harus setuju.
3. Lengkapi dokumen. Centang tabel bagian B. Siapkan akta kelahiran atau KK yang menunjukkan hubungan orang tua-anak bila akan memakai pengecualian pajak.
4. Selesaikan beban. Bila masih ada hak tanggungan, lunasi dan roya lebih dahulu, atau bicarakan dengan bank dan PPAT.
5. Minta persetujuan ahli waris. Isi formulir persetujuan dan mintalah tanda tangan anak-anak lain. Legalisasi di notaris menambah kekuatan bukti.
6. Hitung batas hibah. Bandingkan nilai tanah dengan seluruh harta pemberi. Bila hampir seluruh harta, risiko gugatan ahli waris besar.
7. Urus pajak. Ajukan validasi BPHTB ke Bapenda dan SKB PPh ke KPP bila berhak.
8. Tanda tangan di PPAT. Pemberi, pasangan, penerima, dan saksi hadir. PPAT membacakan akta.
9. Pantau pendaftaran. Simpan tanda terima berkas dan cek sampai sertifikat atas nama penerima terbit.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya membuat surat hibah di bawah tangan. Tidak dapat dipakai untuk balik nama dan mudah disengketakan.
• Pasangan tidak ikut setuju. Hibah atas harta bersama tanpa persetujuan pasangan dapat dibatalkan.
• Anak lain tidak dilibatkan. Setelah orang tua meninggal, anak lain sering menggugat dengan alasan bagian mutlak atau batas sepertiga.
• Salah menghitung pajak. Mengira hibah keluarga otomatis bebas semua pajak; padahal BPHTB tetap dihitung menurut perda dan pengecualian PPh perlu dibuktikan.
• Mengabaikan penghuni atau batas lapangan. Sertifikat rapi, tetapi tanah dikuasai orang lain.

Contoh singkat

Kerangka berikut hanya ilustrasi; template lengkap memuat tujuh bagian daftar periksa dan formulir persetujuan.

• Objek: SHM Nomor [....], luas [....] m², Desa [....]; status: harta bersama.
• Pemberi: [ayah], dengan persetujuan [ibu]; penerima: [anak], anak kandung.
• Pengecekan sertifikat: bersih, tanggal [....].
• Persetujuan ahli waris: [anak 2] dan [anak 3], formulir tanggal [....].
• BPHTB Rp[....] (penerima); PPh: SKB Nomor [....].
• Akta PPAT [nama], tanggal [....]; berkas dikirim ke Kantor Pertanahan tanggal [....].

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hibah tanah kepada anak bebas pajak?

Tidak sepenuhnya. Pengecualian PPh untuk keluarga sedarah lurus satu derajat ada dalam UU PPh, tetapi BPHTB bagi penerima tetap dihitung menurut perda, sering dengan nilai tidak kena pajak yang lebih tinggi. Tanyakan angka terbaru di Bapenda.

Bisakah hibah tanah ditarik kembali?

Menurut KUHPerdata, hibah hanya dapat ditarik karena alasan tertentu dalam undang-undang, misalnya penerima tidak memenuhi syarat hibah atau bersalah melakukan kejahatan terhadap pemberi. Menurut KHI, hibah orang tua kepada anak dapat ditarik kembali. Penarikan biasanya memerlukan gugatan.

Apakah persetujuan anak lain wajib?

Tidak wajib untuk sahnya akta, tetapi sangat membantu mencegah gugatan setelah pemberi meninggal.

Berapa lama prosesnya?

Tergantung kelengkapan dokumen, validasi pajak, dan layanan Kantor Pertanahan setempat. Mintalah perkiraan waktu kepada PPAT.

Dasar hukum

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 37)
• PP 18/2021
• KUHPerdata Pasal 913 dst. dan 1666 dst.
• Kompilasi Hukum Islam (ketentuan hibah)
• UU 1/1974 jo. UU 16/2019
• UU 1/2022 tentang HKPD (BPHTB)
• UU Pajak Penghasilan jo. UU 7/2021

Dalam kategori yang sama

• Contoh Perjanjian Pelepasan Hak dan Ganti Rugi Tanah dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Pengosongan Rumah dan Serah Terima dan Cara Mengisinya
• Contoh Perjanjian Sewa Ruko dan Bangunan Komersial dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.