Balik Nama Waris Tanah: Alur, Dokumen, dan Hal yang Perlu Diperhatikan

Apa itu balik nama waris

Balik nama waris adalah pendaftaran peralihan hak atas tanah karena pemegang hak meninggal dunia dan haknya beralih kepada ahli waris. Dasarnya PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan, dengan rincian teknis pada peraturan menteri agraria dan tata ruang.

Berbeda dari jual beli, peralihan karena waris tidak memerlukan AJB. Yang diperlukan adalah bukti bahwa pemohon benar ahli waris dan bukti kematian pemegang hak.

Dokumen yang umumnya diperlukan

Sertifikat asli, akta atau surat kematian pewaris, surat keterangan waris, kartu identitas dan kartu keluarga ahli waris, bukti pembayaran PBB, serta surat pernyataan atau akta pembagian waris bila tanah dibagi. Jika sebagian ahli waris berhalangan hadir, siapkan surat kuasa.

Bentuk surat keterangan waris dapat berbeda menurut golongan penduduk atau agama: dibuat ahli waris dengan saksi dan disahkan lurah dan camat, atau berupa akta notaris, atau penetapan pengadilan. Tanyakan ke Kantor Pertanahan bentuk yang diterima di wilayah Anda.

Contoh: Almarhumah Ibu Hartini meninggalkan rumah atas namanya dan tiga anak. Ketiganya membuat surat keterangan waris, lalu sepakat tanah dibalik nama atas nama anak bungsu, Pak Eko, dengan kompensasi kepada dua kakaknya. Kesepakatan itu dituangkan dalam akta pembagian.

Atas nama siapa sertifikat dibalik nama

Ada dua pilihan umum. Pertama, atas nama seluruh ahli waris sebagai pemilik bersama. Kedua, atas nama satu atau beberapa ahli waris tertentu setelah ada kesepakatan pembagian yang dituangkan dalam akta. Pilihan kedua mengakhiri kepemilikan bersama dan memudahkan di kemudian hari.

Pilih cara yang paling tertib untuk keluarga Anda. Kepemilikan bersama yang tidak diatur sering menimbulkan masalah ketika ada yang ingin menjual atau menjaminkan tanah.

Pajak dan biaya

Peralihan karena waris pada umumnya dikecualikan dari PPh sebagai penghasilan, sedangkan BPHTB atas perolehan hak karena waris tetap diatur oleh undang-undang dan peraturan daerah, dengan nilai tidak kena pajak yang berbeda dari jual beli. Selain itu terdapat biaya pendaftaran dan biaya PPAT atau notaris bila membuat akta.

Mintalah rincian tertulis dari petugas atau PPAT sebelum membayar, dan simpan semua bukti pembayaran.

Kendala yang sering muncul

Kendala umum: ahli waris tidak lengkap, ada yang menolak menandatangani, nama pada dokumen berbeda-beda, atau sertifikat hilang. Bila sertifikat hilang, perlu proses pengurusan sertifikat pengganti lebih dulu.

Jika ada perselisihan antar ahli waris, pembagian dapat diselesaikan melalui mediasi keluarga atau pengadilan. Proses ini memerlukan pendampingan advokat dan hasilnya tidak dapat dijanjikan.

Mengapa jangan ditunda

Makin lama ditunda, makin banyak ahli waris yang bertambah karena generasi berikutnya, sehingga dokumen dan tanda tangan makin rumit dan biaya membengkak. Tanah yang namanya masih atas nama almarhum juga sulit dijual, dijaminkan, atau dibangun.

Karena itu, begitu masa duka reda dan keluarga sudah berkumpul, mulailah mengurus dokumen. Langkah awal yang sederhana, seperti mengumpulkan akta kematian dan kartu keluarga, sudah menghemat banyak waktu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua ahli waris harus hadir ke kantor? Tidak selalu. Ahli waris yang berhalangan dapat memberikan kuasa tertulis, tetapi bentuk dan keabsahan kuasa perlu sesuai persyaratan kantor. Untuk pembagian tertentu, kehadiran langsung di hadapan notaris atau PPAT diminta.

Bagaimana kalau ahli waris yang menempati tanah menolak membaginya? Upayakan musyawarah lebih dulu dengan bantuan tokoh keluarga. Jika tidak berhasil, gugatan pembagian waris ke pengadilan yang berwenang dapat ditempuh, tetapi prosesnya panjang dan hasilnya tidak pasti.

Bagaimana bila pewaris meninggalkan wasiat? Wasiat harus diperhatikan sepanjang sah menurut hukum yang berlaku, dan pelaksanaannya dapat membatasi atau mengatur pembagian. Bawa salinan wasiat ke notaris untuk dinilai.

Apakah anak angkat atau anak dari pernikahan sebelumnya berhak? Hal ini tergantung hukum waris yang berlaku dan status hukum anak tersebut, sehingga perlu dikaji oleh ahli hukum berdasarkan dokumen keluarga.

Hal yang sering keliru

• Mengira surat dari kelurahan saja sudah cukup tanpa memeriksa persyaratan Kantor Pertanahan.
• Membiarkan tanah atas nama almarhum bertahun-tahun.
• Menandatangani akta pembagian tanpa memahami hak masing-masing ahli waris.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 42
• Permen ATR/BPN 16/2021
• KUHPerdata Pasal 833

Dalam kategori yang sama

• Bangunan Melanggar Sempadan: Apa Sanksi dan Bagaimana Penertibannya
• Banjir Akibat Proyek Pembangunan di Dekat Rumah: Apa yang Bisa Dituntut
• Biaya Notaris dan PPAT: Apa Saja Komponennya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.