Tukar-Menukar Tanah: Alur, Pajak, dan Aktanya

Apa itu tukar-menukar

Tukar-menukar adalah perjanjian ketika dua pihak saling memberikan suatu barang untuk ditukar dengan barang lain. KUH Perdata mengaturnya mulai Pasal 1541. Pada tanah, masing-masing pihak menyerahkan haknya atas satu bidang dan menerima hak atas bidang lain.

Secara pendaftaran tanah, tukar-menukar termasuk salah satu bentuk pemindahan hak. Karena itu PP 24/1997 mensyaratkan akta PPAT untuk mendaftarkan peralihannya.

Mengapa pemeriksaan dua sertifikat penting

Dalam tukar-menukar, risiko datang dari dua arah. Tanah yang Anda terima mungkin bermasalah, dan tanah yang Anda berikan sebaiknya juga bersih agar tidak menjadi sengketa di kemudian hari. Kedua bidang perlu dicek keasliannya, batasnya, dan ada tidaknya hak tanggungan, sita, atau blokir.

Periksa juga peruntukan ruang. Dua bidang yang luasnya sama bisa berbeda nilai karena letak, akses jalan, atau peruntukan di rencana tata ruang.

Selisih nilai dan pajak

Jarang ada dua tanah yang nilainya persis sama. Karena itu para pihak sering menyepakati tambahan uang atau kompensasi lain. Sebaiknya angka ini ditulis dalam akta, bukan hanya diucapkan, supaya tidak ada sangkalan kelak.

Setiap pihak umumnya dipandang memperoleh hak baru, sehingga BPHTB dapat dikenakan kepada masing-masing penerima, dan Pajak Penghasilan atas pengalihan hak dapat dikenakan kepada pihak yang mengalihkan. Besaran pastinya bergantung pada nilai dan aturan daerah, jadi tanyakan rincian tertulis kepada PPAT.

Contoh dan langkah praktis

Contoh: Pak Darmo punya kebun di pinggir desa, sedangkan Bu Lestari punya pekarangan dekat jalan raya. Keduanya sepakat bertukar, dengan Pak Darmo menambah sejumlah uang karena pekarangan Bu Lestari lebih bernilai. Mereka menemui PPAT, menyerahkan kedua sertifikat, dan meminta akta mencantumkan tambahan uang tersebut.

Urutan praktisnya: sepakati dulu secara tertulis, periksa kedua sertifikat, pastikan pasangan masing-masing setuju bila itu harta bersama, bayar pajak, lalu tanda tangan akta. Setelah itu PPAT mengurus pendaftaran dua bidang tersebut.

Tanah yang belum bersertifikat atau diagunkan

Jika salah satu tanah belum bersertifikat, proses menjadi lebih rumit karena harus dibuktikan dengan dokumen lama seperti girik atau letter C, dan kantor pertanahan mungkin meminta pemeriksaan tambahan. Jika tanah sedang menjadi jaminan di bank, pertukaran umumnya memerlukan persetujuan pemegang hak tanggungan.

Tanah warisan dan harta bersama

Tanah warisan yang belum dibagi tidak boleh ditukar oleh satu ahli waris saja. Semua ahli waris yang berhak perlu ikut menyetujui, atau tanah itu lebih dulu dibalik nama sesuai bagian masing-masing. Hal yang sama berlaku bagi harta bersama suami istri: tanda tangan pasangan umumnya diperlukan.

Pelanggaran terhadap hal ini adalah penyebab umum pembatalan akta oleh pengadilan. Kerugian akhirnya dirasakan kedua belah pihak, termasuk pihak yang beritikad baik.

Hal yang perlu diwaspadai

Waspadai pihak yang mendesak agar akta cepat ditandatangani tanpa pengecekan. Waspadai pula tawaran tukar tambah dengan tanah yang letaknya sulit dikunjungi atau tidak jelas batasnya. Kunjungi lokasi, bertanya kepada tetangga dan perangkat desa, dan minta kantor pertanahan menunjukkan letak bidang dalam peta bila perlu.

Terakhir, ingat bahwa akta PPAT hanya membuktikan peralihan hak yang disepakati. Akta tidak otomatis menghapus cacat yang sudah ada pada tanah sebelumnya, seperti sengketa lama yang belum terselesaikan.

Jika salah satu pihak wanprestasi

Kadang akta sudah ditandatangani, tetapi salah satu pihak belum menyerahkan tanahnya secara fisik atau belum membayar selisih nilai. Pihak yang dirugikan dapat menagih lebih dulu secara baik-baik, misalnya dengan surat peringatan tertulis. Bila tidak berhasil, jalur mediasi atau gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri terbuka.

Karena itu, tuliskan dalam akta kapan penyerahan fisik dilakukan dan siapa menanggung biaya apa. Pembagian tanggung jawab yang jelas mengurangi alasan untuk berselisih.

Contoh: Pak Surya dan Bu Ningsih bertukar tanah, tetapi Bu Ningsih menunda mengosongkan rumah di atas tanahnya. Karena akta mencantumkan tenggat pengosongan 30 hari, Pak Surya dapat menunjuk ketentuan itu ketika menegur dengan surat tertulis.

Hal yang sering keliru

• Menganggap tukar-menukar tidak memerlukan akta PPAT karena tidak ada uang yang berpindah.
• Lupa memeriksa tanah milik sendiri, padahal bermasalah bisa membuat tukar-menukar dibatalkan.
• Tidak mencatat selisih nilai dalam akta sehingga timbul sengketa soal kekurangan pembayaran.

Dasar hukum

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• KUH Perdata Pasal 1541

Dalam kategori yang sama

• Wakaf Tanah: Ikrar, Sertifikat, dan Peran Nazhir
• Zonasi dan RDTR: Cek Tata Ruang Sebelum Membeli Tanah
• Air Hujan dan Saluran Antar Tetangga: Siapa Bertanggung Jawab

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.